44,530
52
3
Utleie av bolig: Hva slags fratrekk kan man få?
875
1
Si at man har et rekkehus, for så å kjøpe seg noe nytt og i det tilfelle leie ut rekkehuset sitt.
Da blir det jo skattbar inntekt.
Men hvordan ser regnestykket ut?
Si man får 10.000kr i inntekt hver mnd, da skal man betale 28% skatt av dem, altså 2800kr.
Men man har jo en del utgifter, feks felles husleie for rekke husene, kommunale utgifter, vedlikehold og oppussing og sikkert mer.
Men hvordan blir regnestykket seende ut? Og hva kan man bruke som fratrekk og hvor mye?
Da blir det jo skattbar inntekt.
Men hvordan ser regnestykket ut?
Si man får 10.000kr i inntekt hver mnd, da skal man betale 28% skatt av dem, altså 2800kr.
Men man har jo en del utgifter, feks felles husleie for rekke husene, kommunale utgifter, vedlikehold og oppussing og sikkert mer.
Men hvordan blir regnestykket seende ut? Og hva kan man bruke som fratrekk og hvor mye?
kommunale utgifter osv men dette er sikkert en jungel av regler så kanskje det er noen regnskapsførere her på forumet
Leieinntekter
- fellesutgifter
- kommunale utgifter
- forsikring
- vedlikehold
= sum sk.pliktig inntekt
Forutsetter at du betaler ovennevnte utgifter. Dersom du skulle komme på andre utgifter som du har ved utleien, så kan desse også trekkes i fra. MEN, renteutgiftene skal du ikkje trekke i fra - desse får du uansett fradrag for på selvangivelsen
Legger også med denne lenken.
Og hvordan er det når man leier ut hvor det er møblert?
OBS!! Ta vare på alle kvitteringene, det kan jo tenkes at skattekontoret finner på å spørre etter dem.....
"Maybe in life it's impossible to give 100 per cent to your job. Okay, I'll accept 98 per cent" Rafa Benite
Dersom en leier ut møblert, så kan man trekke fra 15% av brutto leieinntekt før skatt beregnes.
Er det noen som kjenner til om det er mulig å beregne fradrag for arbeid med plenklipping, gjødsling etc. av fellesarealer utvendig ved utleie i tomannsboliger (der en selv bor i en av delene)?
Tekniker med verktøy.......Festool, Makita, Paslode
(gassverktøy med lav vekt), Millvaukee ....og litt til
HRO, sier det korrekt rett over her. F.o.m. 2012 legges reglene om, slik at tomannsboliger skal regnskapslignes såfremt utleieverdien av den delen som leies ut er større enn den du bor i. Dette treffer meg, derav "fradragsjakten".
Skal du regnskapsliknes og bor i samme bygg/andre boenheten kan jeg aldri tenke meg du får fradrag for arbeid med plenklipping. Det du får fradrag for er faktiske kostnader knyttet til utleiedelen. Dvs du må betale noen for å klippe plenen til utleieenheten hvis du skal få fradrag.
Men kjøp av gjødsel som brukes til vedlikehold av allerede opparbeidet plen som disponeres av leietaker er helt vanlige vedlikeholdskostnader som er fradragsberettiget. Jeg antar at også kjøp av gressklipper som brukes både på den del av utearealene som hører til boligen du selv bor i og utleiedelen også delvis kan føres til fradrag. En må da ta en skjønnsmessig fordeling (fordelingen må henge på greip) av hva gressklipperen koster i forhold til hvor mye den brukes i den skattepliktige delen (utleieenheten) og den ikke skattepliktige delen (der du bor selv).
Hvis du spesielt tenker på fradrag for kostnader knyttet til utearealer så kan det være lurt å få det med i leiekontrakten hva leietaker kan disponere av utearealer. Hvis ikke kan noen kanskje hevde at leiekontrakten ikke omfatter utearealer og du dermed ikke kan få fradrag for noe som helst knyttet til dette.
NB, reglene for uttaksskatt og uttaksmoms, er ikke trivielle, så ha forbehold om at eksempelet mitt ikke er 100% presist.
Frisker opp denne tråden igjen.
Det med samme standard gjelder det også elektrisk anlegg som jo trenger jordfeilvern etc. om det trengs å utbedres/skiftes ut på grunn av sikkerhet.
Kan man da trekke fra alt fra inntekten og kun skattes på overskytende?
Det samme gjelder jo forsåvidt bad, der man ved reparasjon av evt. vannskader/fuktighet jo må forholde seg til våtromsnormen.
Kan man da trekke fra alt på inntekten og kun skatte på overskytende?
Det kan jo være verdt å prøve seg, men jeg vil tro det kommer an på hvilken saksbehandler man møter på.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Ingen vits å bekymre seg om semantikk. En eventuell saksbehandler med litt mellom øra skjønner selvsagt hva det innebærer å gjøre noe i utleiedelen, uavhengig om du skriver oppussing eller vedlikehold i rubrikken. Det sier seg selv at man ikke vedlikeholder til samme standard det engang var, det er jo hele poenget med vedlikehold? Det å f.eks. oppgradere sikringsskapet fra gammeldagse sikringer til moderne vippesikringer er i mine øyne ikke en oppgradering i skattemessig forstand, kun rent vedlikehold.
I fjor gikk jeg i underskudd pga oppussing/vedlikehold, har ikke hørt et pip fra noen angående det... Skrev opp rubbel og bit på det skjemaet. Og, en annen ting: Ikke legg ved bilag når selvangivelsen sendes inn, dersom de ønsker å se dem får du beskjed om dette....
.Thag
Er du i tvil om leieinntektene er skattefrie, bør du oppgi disse inntektene på et vedlagt ark i selvangivelsen og begrunne hvorfor de er skattefrie. Du bør ikke fylle de inn i selve selvangivelsen hvis du er i tvil.
Dersom utleieinntektene er skattepliktige skal boligen regnskapslignes. Da må du fylle ut skjema RF-1189 med leieinntekter og fradragsberettigede utgifter. Overskudd føres i post 2.8.2 og beskattes med 28 prosent og underskudd føres i 3.3.12. Les mer her om skatt ved utleie av bolig.
Her har du eksempler på noen utgifter du kan føre som fradrag:
Vedlikehold
Kommunale utgifter
Forsikring
Festeavgift
Annonsering av boligen
Eiendomsskatt
Møbelslitasje
Reiser
Lys og varme (dersom inkludert i leien)
Vedlikeholdsutgifter kan fradragsføres mot leieinntektene. Eksempel på vedlikehold kan være å skifte ut gamle vinduer eller male huset. En påkostning derimot kan ikke trekkes fra i leieinntektene. Eksempel på en påkostning kan være å bygge en ny veranda, eller legge parkett hvor det har vært teppe. Det kan være vanskelig å skille hva vedlikehold er kontra påkostning, men tenk deg at vedlikehold skal bringe boligen tilbake til opprinnelig standard, mens en påkostning er arbeid som hever boligens verdi.
Leier du ut møblert avhenger fradraget av om det er et kortsiktig eller langsiktig leieforhold. Er det et kortsiktig leieforhold kan du trekke fra 15% av brutto leieinntekt for å dekke slitasje. Er leieforholdet over 3 år kan du trekke fra 15% av møblenes verdi som fradrag.
Reiser du mye til boligen i forbindelse med for eksempel visning, vedlikehold eller tilsyn kan du fradragsføre dette som arbeidsreiser. Mindre enn 1o dager =3,65 kr pr km. Mer enn 10 dager = 1,50 kr pr km.
Jeg har fått med meg hva man kan trekke fra på skatten, men jeg er ikke så smart at skjønner helt hva dette utgjør i kroner og øre.... :-[
Mitt eksempel:
leieinntekt: 9500pr mnd
komm avg: 1000 kr mnd ( inkludert eiendomsskatt)
forsikring: 250 pr mnd
Boligen er bare 2 år gammel, så no vedlikehold kan jeg vel ikke trekke fra på noen år..?
Vil dette si at jeg sitter igen med under 6000 kr i mnd å betale lånet mitt med?
koster litt å leie ut gitt...
Håper noen av dere kloke hoder kan fortelle meg om jeg tenker riktig ;)
Hvis du har leieinntekter på 9 500 pr måned og må betale komm.avgifter med 1 000 og forsikring på 2500 pr måned har du 6 000 igjen. Om du har gjeld på utleieobjektet kan disse pengene brukes til å betjene gjelden.
Det er ikke boligens alder som avgjør om du får fradrag for vedlikehold. Det er hva du faktisk har hatt i vedlikeholdsutgifter. Om du legger nytt gulv to ganger i året i utleieboligen så får du fradrag for dette. Om det objektivt sett er behov for å legge nytt gulv så ofte er uvesentlig.
Men har du virkelig 2500 kr i mnd i forsikring? Eller 250 som du skriver? Da har du som nevnt over 8250 kr pr mnd.
Av dette må du spare 28% til skatt som betales én gang i året, ikke per mnd.
-1000
-250
= 8250
-28% skatt
=5940
Det er så mye man sitter igjen med av leieinntektene.
Dette kan evt. brukes til å betjene gjeld, og da får man 28% fradrag på det man betaler av renter. Hvis noe av pengene brukes til å betale renter, kan man altså betale mer enn 5940,- i renter.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Jeg betaler sevfølgelig 250kr mnd i husforsikring ikke 2500, da måtte jeg vel tenkt på å bytte forsikringsselskap ;D
Frodes: rente utgiftene mine er ca 5000 pr mnd tror jeg (ikke mulighet til å sjekke akkurat nå)
Som du da skriver, har jeg da mulighet til å fradrag av de 6000 jeg sitter igjen med pr mnd? kan da regnestykket bli ca sånn?
Sum leieinntekt etter skatt osv = 6000
Fraddrag av de 5000 jeg betaler i renter =1400 Vil det da si at jeg i realiteten kan betale ca 7300 på lånet mitt da? ???
Dette ble litt røfft, rart. men sånn ca ca ?
Bruker bankene å være greie på å gi avdragsfrihet, sånn at man bare betaler renter over en gitt periode? f.eks 2 år? 5 år?
9500 leieinntekter
-1250
-skatt
=5940,- etter skatt.
Du betaler 5000 i skatt, og av dette får du tilbake 28%. Du får altså tilbake 1400, så reell renteutgift er 3600.
Da har du kr. 2340,- igjen hver måned, som du kan gjøre hva du vil med. Dette er faktisk overskudd. Hva du bruker dem til, er helt opp til deg selv, men f.eks. nedbetaling av lån er jo ikke så dumt. Da står faktisk huset/leiligheten og betaler seg selv ned med kr. 2340,- pr. mnd. Noe må du nok regne med til vedlikehold, samt at du bør ha litt å gå på i tilfelle det blir stående tomt en stund mellom leietakere.
Etter hvert som årene og inflasjonen får gjort sitt, vil du antakelig kunne skru opp leiesummen pr. mnd. Når lånesummen går ned, vil renteutgiftene gjøre det samme, forutsatt at renten er den samme. Du får derved litt mindre å trekke fra, men i sum bør overskuddet øke noe for hvert år.
Mange hus/leiligheter jeg har sett på har mer eller mindre betalt seg selv, kun med verdistigningen de siste årene. Om det fortsetter på samme måte er det ingen som vet sikkert. Jeg tror ikke det øker like mye fremover, men tror heller ikke på noen stor reduksjon.
Fremtid er fremtid, og om man vil gamble litt får være opp til den enkelte, men pr. i dag syns jeg utleien din ser ut som en god investering.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
9500-1000-250-( renteutgifter ) = (X) * 0.28, så får du hva du må skatte. Sånn som regnestykke ditt ser ut nå, sitter du igjen med 5940 uten å ha plusset på renteutgifter. ( hvis ikke jeg tar helt feil )
Jeg har bare skumlest gjennom tråden, men tror nok det går greit å få avdragsfrihet for ialfall et år, muligens 2 også. Det vesentlige er vel hvorvidt du kan bevise ovenfor banken at du innen en viss tid vil oppnå en finansiell siuasjon hvor du kan gjenoppta tilbakebetalingen. Her er det sikkert store forskjeller mellom de ulike bankene, hvor lenge man har vært kunde osv. På generellt grunnlag er dog mitt inntrykk at bankene er ganske samarbeidsvillige så lenge de "ser" at du har reelle forutsetninger for igjen å kunne betjene lånet etter en viss tid. Banken vil jo tross alt beholde deg som kunde lenger, samtidig som de selv tjener ekstra penger på det.
Så ser jeg også at man kan skrive av møbler med 15% i året. Betyr dette at man ikke kan kjøpe inn nye møbler og utgiftsføre alt med en gang?
Gammel post, men svarer likevel:
Om du flytter badet og bygger det opp igjen etter "tilsvarende" standard som det gamle, så går det greitt. Elementer som er med å tilsi om det er "tilsvarende" standard er eksempelvis om det var gulvbelegg i det gamle badet, så får du trøbbel om du legger fliser på det nye. Antar det samme gjelder om du bytter fra gulvbasert toalett til vegghengt.
Møbler: Her antar jeg at du lurer på hva du skal gjøre når du benytter deg av 15% bruttomuligheten, som ikke er nedskrivning av møblenes verdi med 15% i året, men muligheten for å trekke fra 15% av utleiesummen for slitasje på møbler for utleieforhold som er kortere enn 3 år. Når du bytter ut et utslitt møbel vil jeg tro at du fortsatt kan utgiftsføre dette kjøpet (såfremt det er under 15.000). Er det over 15.000 må du saldoføre det (20% av møbelets verdi trekkes av intill restverdien er 15.000, hvorpå du kan trekke av resten).
Det er helt klart noen grenseutfordringer rundt dette. Jeg vet ikke hvordan disse praktiseres av ligningsmyndighetene.
Praksis er at ombygginger fort karakteriseres som påkostning selv om man holder seg innenfor opprinnelig standard. Og flytter man et bad vil det være en ombygging som endrer rommenes karaktèr.
Dersom man ved å bytte fra gulvbasert til vegghengt toalett oppnår en standardforbedring er det bare den del som utgjør standardforbedringen som anses som påkostning. Dvs dersom det gamle toalettet var klart for utskiftning vil man kunne kreve direkte fradrag for "tenkt vedlikehold", altså hva det ville kostet å bytte ut til nytt gulvbasert toalett.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Eksemplene som benyttes er at om det var 1 lags-vinduer fra 1952, så er det ikke slik at du må ha 1 lags når du bytter. En kan bytte til gjengs standard idag, dersom det var gjengs standard da. Dette er som du skjønner ikke sort og hvitt. Men de eksemplene jeg har hørt benyttet i diskusjoner med lokale skattekontor har typisk vært overgang fra gulvbelegg på bad til fliser på nytt bad, og at en normalt stiller spørsmpål i dette tilfellet. Det kan hende dette går helt fint om en kan godtgjøre at prisen mellom disse alternativene ikke er særlig forskjellig.
I ditt tilfelle, ville jeg bedt om en skriftlig vurdering av en fagmann som sier at badet må rives helt ned fra grunnen av, og at det blir rimeligere å bygge opp badet et annet sted i huset, en det blir å reetablere det på det gamle stedet. Arbeidet med oppbygningen er jo fradragsberettighet, så om kosten er lavere ved flytting, så er det mere penger til statskassa. Ta bilder av badet før du begynner med dokumentasjon av problemer. Disse kan du få bruk for senere.
Ja, med mindre man introduserer noe nytt som ikke var der fra før. Typisk vil varmekabler være innenfor hva man i dag anser som normal standard, mens det før var normal standard å ikke ha varme i gulvet. Siden man ved innstallasjon av varmekabler gir badet en ny funksjon (varmt gulv) vil det trekke i retning av at kostnadene til dette vil måtte aktiveres på huset.
Det spiller ingen rolle hva som blir rimligst, poenget er om det gjøres endringer i husets funksjonalitet.
Så lenge man driver utleie/næring vil slike kostnader alltid være fradragsberettiget, spørsmålet er når det kommer til fradrag.
Utvask
Provisjon til evt megler
Evt fellesutgifter (brøyting etc)
Mellomlagring av møbler ved visning
Mellomlagring av møbler dersom leietaker ikke ønsker disse (?)
Jeg tror ikke jeg forstår hva du sier her. I dialoger jeg har hatt med saksbehandlere hos mitt lokale skattekontor så har jeg inntrykk at de benytter skjønn i vurderinger hvor det ikke er sort/hvitt i forhold til om det er vedlikehold eller påkostning. Om du påkoster/oppgraderer utleieenheten, så kan du ikke trekke dette fra leieinntektene, da må en ta det inn i leiepris (som ikke gjort uten videre).
Dersom man ikke får direkte fradrag må det aktiveres på huset. Siden boliger i hovedregelen ikke er avskrivbare får man ikke fradrag for påkostninger før boligen selges ved at inngangsverdien blir justert med det man har påkostet.
Hei!
Fin tråd, komplisert tema.
Kan noen svare på dette?
Vi har bestemt oss for å flytte ut et års tid fra høsten av, og leie ut huset. Innvendig vedlikehold (hovedsaklig skifte av vinduer) har pågått en stund, og pågår nå for fullt for at det skal være mulig å få noen til å gidde å bo her.
Kan vi trekke fra de utgiftene som påløper fra nå og frem til og med utleieforholdet starter, og så lenge det pågår?
Altså fra nå og inntil vi flytter tilbake?
Så vidt jeg vet, er dette skattefritt. da du kan leie ut et halvt år skattefritt. Dersom det er skattefritt, kan du heller ikke søke fradrag for påkostningene..
Ergo er vel svaret NEI, du kan ikke trekke fra utgiftene:-)
.Thag
Nye vinduer er vel uansett snakk om en oppgradering?
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Nei - det regnes som vedlikehold - såfremt vinduene er av en slik karakter at det er søknadspliktig. Måte på hva futen skal bry seg med.
Korrekt. Men regelen jeg siktet til var, oppdaget jeg nå
Men for å svare TS på den han lurer på: Hadde det vært meg, hadde jeg ført opp rubbel og bit, det verste som kan skje er at du ikke får det godkjent som fradragsberettiget utgift.
.Thag
Nei, det er ikke riktig. Du refererer til en gammel lov. I dag er det dette som gjelder: Hvis du leier ut hele eller en større del av boligen din, og utleieinntektene overstiger 20 000 kroner, blir alle utleieinntektene fra boligen i løpet av året skattepliktige. Dette gjelder også eventuelle utleieinntekter som ellers ville vært skattefrie.
Edit: Nå ser jeg at du også fant ut det ja