6,518
9
1
Hva koster en kjellerleilighet?
183
Bergen
1
Kunne kanskje stilt spørsmålet hvor stor er en fisk? Men jeg prøver meg.
Vi vurderer å slå kloa i et hus, og det er mulig å lage en kjellerleilighet for utleie. Men hvor mye må vi budsjettere for å lage en utleieleilighet?
I dag er det kjeller med kjellerstue, umoderne bad, boder etc. Jeg tar høyde for at vi ikke trenger å gjøre noe med takhøyde. Men vi må bytte to-tre vinduer så de blir brukende til rømningsvei. Tanken er å lage stue/oppholdsrom med kjøkkenkrok, eget soverom og et bad. Størrelsen er cirka 50 kvadrat. Ønsker å legge rør i rør, og bytte et par sluker.
Jeg kan gjøre enkelt snekkerarbeid selv, men vil ha fagfolk til å ta bad på ca 6-7 kvadrat og selvsagt elektrisk/rør.
Noen som tør komme med forslag til et regnestykke?
Vi vurderer å slå kloa i et hus, og det er mulig å lage en kjellerleilighet for utleie. Men hvor mye må vi budsjettere for å lage en utleieleilighet?
I dag er det kjeller med kjellerstue, umoderne bad, boder etc. Jeg tar høyde for at vi ikke trenger å gjøre noe med takhøyde. Men vi må bytte to-tre vinduer så de blir brukende til rømningsvei. Tanken er å lage stue/oppholdsrom med kjøkkenkrok, eget soverom og et bad. Størrelsen er cirka 50 kvadrat. Ønsker å legge rør i rør, og bytte et par sluker.
Jeg kan gjøre enkelt snekkerarbeid selv, men vil ha fagfolk til å ta bad på ca 6-7 kvadrat og selvsagt elektrisk/rør.
Noen som tør komme med forslag til et regnestykke?
Signatur
Elektriker har jeg tenkt 60-70´000,- for nytt anlegg og sikringsskap og rørlegger 40´000,- (varmvannstank og nye fordelingsrør).
Budsjettet er på 200´000,- uten kjøkkeninnredning og baderomsinnredning. Kun egeninnsats. Da skal det også fylles inn i krypkjeller og støpes gulv. (Inkl. i 75´000,-)
Kan også regne kvadratmeterpris. Nybygg kjeller (Tek10) ligger på ca. 21´000,- per m², hvis man trekker fra 9000,- i grunnarbeid, betongarbeid, prosjektering, ventilasjon, vegger som allerede er der etc. og 6000,- i arbeidspenger havner det på 6000,- per m². Ganget opp med 50m² blir det 300´000,- (Norsk prisbok 2014-priser grovt overslag).
- Rådgivende ingeniør areal og samferdsel som yrke.
- Personlig opptatt av byggtekniske løsninger. Har også et lite gravefirma sammen med min far.
Skriver her som privatperson om ikke annet er beskrevet.
Følger deg på materialkostnadene, og rørlegger/elektriker. Særlig siden det ikke er snakk om krypkjeller etc. Må trolig hugge opp gamle fliser og varmekabler, og legge nytt.
Det interessante er forslaget til forenklinger i byggeforskriftene som Regjeringen nå har sendt ut. Slik jeg tolker det kan en låst dør mellom huset og utleiedelen frita deg for Tek10-kravene.
Forakter få, men folk som pynter huset sitt med blinkende juletrelys bør få buksevann.
Elektriker: Noen dagsverk
Rørlegger: Noen dagsverk
Vinduer, inkludert betongsaging: Noen dagsverk
Riving bad: Noen dagsverk
Forberedelser bad: Noen dagsverk
Membran og fliser på bad: Noen dagsverk
Baderomsinnredning: Noen dagsverk
Tak: Noen dagsverk
Vegger: Noen dagsverk
Gulv: Noen dagsverk
Kjøkkenkrok: Noen dagsverk
Prosjektledelse: Noen dagsverk
Logistikk: Noen dagsverk
Diverse småtjafs: Noen dagsverk og noen til
Uforutsett: Noen dagsverk og noen til
Hvor mange er "noen"? Kanskje gjennomsnittlig 3? I så fall er det rundt 50 dagsverk. Hvor mye koster et dagsverk? Rundt 4000 kr? I så fall er det noe som ligner på 200 000 i arbeidspenger. Så kommer materialer i tillegg. Veldig grovt kommer materialer på noe som ligner arbeidspenger. Så en total rundt 400 000 kanskje? Kanskje halvparten av arbeidet kan gjøres som egeninnsats. Da er man nede på noe som ligner på 300 000?
Erfaringen fra Knett var at et lignende kostet rundt 200 000 pluss kjøkkeninnredning og baderomsinnredning; kanskje det ligner på 300 000 totalt? Så regnet han basert på en kvadratmeterpris og kom også fram til rundt 300 000. Så gjorde jeg et veldig, veldig grovt overslag basert på arbeid og materialer, og kom også fram til rundt 300 000. Hvis man kommer fram til omtrent samme svar om man regner på ulike måter, så tyder det på at svaret ikke er helt på feil bærtur.
Men det er jo veldig lite informasjon som er gitt her, og det er store muligheter for å påvirke prisen med materialvalg, bra/dårligere håndverkere og så videre, så det er fortsatt stor usikkerhet som gjenstår.
Du må også vurdere om det er verd styret med stadig nye leieboere og "folk i huset"
Dersom det er dør fra underetasje ut i det fri uten trapp, så er det trolig ikke krav om rømning gjennom vindu, men selvfølgelig greit om det er mulig.
For 6-7 m2 ser det ut som at badet koster ca 200 000.
eller underetasje = gulvet i framkant er på eller litt over bakkenivå?
Hvis det siste er det som regel mye enklere og billigere å få til en ny boenhet eller rom egnet for varig opphold. Bedre inneklima, da halve veggen på boligen er tørr uavhengig om dreneringen er god eller ikke, egen trappefri inngang og lettere å tilfredstille krav til lys og utsyn. Større vinduer er ikke alltid tilstrekkelig hvis de ser rett inn ut i et hull i bakken.
Hvor gammelt er huset, er dreneringen fra byggeår, eller er det gjort noe med den i seinere tid? Er det i så fall isolert utenpå murene? Er det målt radon?
Å innrede bolig under bakkenivå kan fort gi utgifter til graving for å fornye drenering. Da bør man samtidig isolere utenpå muren. Mange her på forumet har erfaring med dette, og hva det koster per meter mur. For en sann kjellerleilighet vil dette gjerne være absolutt nødvendig, men det kan ofte være en god ide eller nødvendig i underetasjer også.
Radon over grenseverdiene kan løses på mange måter, til varierende priser. Tetting av mur, ventilasjon, avsug fra "brønn" under gulvnivå.
Veggene er av mur/betong, det er også en innervegg som etter alt å dømme er bærevegg. Jeg tenker å bruke denne veggen som skille mellom egen boligdel og utleieleilighet. I tillegg må det opp ny skillevegg mellom stue/soverom, samt to av veggene på badet. Badet skal forøvrig bygges fra grunn, med flytting av sluk som allerede ligger i rommet. Gulvet er betong/mur, med flis og delvis varmekabler i dag. Dette må jeg hugge opp pga endring av romløsning.
Standard:
Vil at det skal være fint, men ikke overdådig. Tror ikke jeg får igjen for det utgifter kontra inntekter. Klarer ikke å bestemme meg for løsning på badet, om jeg skal kjøre full flislegging eller baderomsplater (Fibo-Tresbo e.l.). Kjører jeg plater kan jeg gjøre mye mer selv, og få ned kostnadene. Usikker hvor vidt det gjør noe forskjell i hva man kan ta i husleie.
Klarer jeg meg uten Tek10 tror jeg at jeg skal gjøre følgende selv:
- Tak
- Vegger
- Gulv parkett/flis i gang. (inkl. evnt avretting)
- Kjøkkenmontering
- Riving dagens bad, vegger etc.
- Evnt. isolering i vegg
- Kanskje trekke ferdigtrekte el-rør med alt av kabler i. IKKE koble de opp. Har mulighet til å få dette til gode priser (ikke svart). Selvsagt i samarbeid med elektriker som definerer behovet etc.
Ting jeg vil ha andre til å gjøre:
- Skifte av vindu
- Alt av rørarbeid og montering av toalett, dusj, baderomsmøbel.
- Flytting av sluker
- Alt av oppkobling av elektrisk, sikringsskap
Beliggenhet:
Huset er fra 50-tallet, godt vedlikeholdt siden da. Kjelleren ligger delvis under bakken, men gulvet er på bakkenivået på en kortside med utgangsdør direkte ut. Vurderer enkelt gravearbeid for å gjøre det på motsatt kortside for å skifte ut ett vindu med dør og flytte inngang til motsatt side for å redusere trafikk tvert over tomten. Dagens eier sier han har gravd opp og lagt ny drenering. Vet ikke om det er isolert. Bør man isolere på innsiden, eller utsiden med plast? Jeg håper å slippe unna krav om innsyn, utsikt etc. med Regjeringens forslag til ny byggeforskrift. Les mer om det her:
Verdt styret med leieboere?
Et betimelig spørsmål, hvor vi har konkludert med at det kan vi leve med. Den økonomiske oppsiden er også svært stor. Særlig med dagens lave rentenivå.
Radon:
Svært godt spørsmål. Må sjekke!
Forakter få, men folk som pynter huset sitt med blinkende juletrelys bør få buksevann.