10,907
10
2
Arkitekttegnet hus - produktbeskrivelse før anbud?
86
Akershus
0
Jeg har fått tegnet en enebolig av en arkitekt. Alt er klart for levere byggesøknaden til kommunen. Nå skal jeg igang med å sende ut prosjektet på anbud til diverse byggmestere/håndverkere/entrepenører.
I den forbindelse har jeg noen spørsmål til dere som har bygget et arkitekttegnet hus eller har erfaring med prosessen.
Det jeg lurer på er om dere har fått laget en produktbeskrivelse (eller hva man nå kaller det?) før dere sendte prosjektet ut på anbud? Hvor detaljert var denne innenfor de ulike fagområdene. Min arkitekt har ikke utarbeidet en slik beskrivelse for meg, er det vanlig at arkitekten gjør dette?
Jeg vil tro det er fornuftig med en beskrivelse av prosjektet for å ha et best mulig grunnlag for anbud. Det er sikkert litt ulike fremgangsmåter her, som med alt annet her i verden. Er spent på å høre deres mening, gjerne med argumenter for hvorfor dere har gjort som dere har gjort, og hva dere evt ville gjort annerledes hvis dere skulle gjort det om igjen..
På forhånd takk til dere som har innspill!
I den forbindelse har jeg noen spørsmål til dere som har bygget et arkitekttegnet hus eller har erfaring med prosessen.
Det jeg lurer på er om dere har fått laget en produktbeskrivelse (eller hva man nå kaller det?) før dere sendte prosjektet ut på anbud? Hvor detaljert var denne innenfor de ulike fagområdene. Min arkitekt har ikke utarbeidet en slik beskrivelse for meg, er det vanlig at arkitekten gjør dette?
Jeg vil tro det er fornuftig med en beskrivelse av prosjektet for å ha et best mulig grunnlag for anbud. Det er sikkert litt ulike fremgangsmåter her, som med alt annet her i verden. Er spent på å høre deres mening, gjerne med argumenter for hvorfor dere har gjort som dere har gjort, og hva dere evt ville gjort annerledes hvis dere skulle gjort det om igjen..
På forhånd takk til dere som har innspill!
Signatur
Sålenge du har fått laget gode målsatte tegninger og snitt på huset og gjerne plassering på tomt m/ tilhørende snitt så skal entreprenører ha et godt utgangspunkt for å gi deg en grei ca pris. Når du da velger en av tilbyderene går dere nærmere inn i tilbudet og justerer evt detaljer.
Jo mer informasjon og ønsker du klarer å få ned på tilbudspapirene på forhånd jo bedre.
Om arkitekten bare har laget en skisse så sliter du. Produktbeskrivelsen og "stykklisten" kommer entreprenøren med.
Vi er i gang med anbudsprosess og har et arkitekttegnet hus. Vår arkitekt har laget veldig detaljerte tegninger i 1:50 samt enkelte detaljer i 1:10.
Han har også laget en byggebeskrivelse til bruk ved innhenting av anbud - se eksempel vedlagt.
I tillegg har vi brukt en VVS-ingeniør til å prosjektere VVS-arbeidene inkl. ventilasjon og vannbåren varme.
Vi ser at dette koster penger - men er veldig glade for at vi har en veldig detaljert beskrivelse av hvordan huset vårt skal bygges.
Kommentarene fra håndverkerene så langt er at de sjelden/aldri har sett så detaljerte/konkrete tegninger/beskrivelser...
Byggebeskrivelse - 12 Tømrerarbeider.pdf
i proff markedet er det ganske vanlig at byggherre eller hovedentreprenør får et midre firma til å lage denne beskrivelsen for seg gratis. dette er lov så lenge det ikke gir firmaet et konkuranse fortrinn. noe det jo gjør i endel tilfeller. det kan det godt tenkes at noen er villige til å gjøre for deg også.
Jeg sendte ut forespørsel til 6 entreprenører og fikk svar fra 4. Alle 4 ga tilbakemelding om at beskrivelsen gjorde pristilbudet unødvendig dyrt pga valg av kostbare løsninger. I tillegg fikk de ekstraarbeid med å kontrollere mengder. Mistenker at de to entreprenørene som ikke ga tilbud pga "mye og gjøre" ble "skremt" av beskrivelsen (som også inneholdt en del om ansvar iht standarder jeg ikke kommer til å benytte som forbruker). I ettertid har vi blitt enige om alternative løsninger enkelte steder for å redusere pris.
Føler i ettertid at de 15.000,- er kastet ut av vinduet. Jeg hadde på forhånd satt opp en mye enklere beskrivelse basert på leveransebeskrivelsen fra en ferdighusleverandør. Den hadde gjort like god nytte.
det vil ikke være nødvedig å diskutere om noe hører med eller er tilleggsarbeid det gir lite eller ingen rom for tolkning og det er også angitt tolleranser og kvaliteter.
om en ikke har dette kan en lettere bli lurt. genialt system men har ikke fått brukt dette i jobb sammenheng noe serlig enda og det er sjeldent jeg jobber med eneboliger så vet som sagt lite om hvor mye det blir brukt der. ikke like nødvendig for forbrukere da de har god beskyttelse gjennom bustadoppføingslova og håndverkertjenesteloven.
Dritbra. Om jeg noen gang bygger igjen, så er det sånn jeg skal gjøre det. Alt utvetydig og klart spesifisert.
Tilsvarende kan også gjøres for elektrisk anlegg, f.eks med styringsanlegg av typen EIB/KNX - dette koster fra 20.000 og oppover har jeg hørt.
Når du har dekket tømrer, murer, sanitær og elektrisk er mye gjort. Har du en fundament-plan, stikingsplan og masseberegning, så er grunnlaget godt for å gå til diverse maskin-entrepenører for gravejobben.
Tilsammen er dette et godt arsenal for å hente de beste tilbudene/prisene. MEN - husk at pris ikke burde være avgjørende - du må også sørge for at entrepenørene er solide og har gode referanser, at du har god kjemi med dem og at de kan samarbeide godt med de andre aktørene. Se etter firmaene som har mål om å være lenge i markedet og ikke bare skumme fløten i oppgangstider. Lokale, mellomstore firmaer med lang fartstid er ofte et bra utgangspunkt.
Et firma tilbød meg å utarbeide produktbeskrivelse/leveransebeskrivelse for 40 000,- + mva. Det synes jeg var dyrt, særlig tatt i betraktning av at hele arkitektarbeidet har kostet meg mindre enn dette beløpet. Firmaet tok for øvrig 960,- kr i timen + mva for øvrig arbeid, slik som f eks byggplassoppfølging. Stive priser mao, og jeg kommer nok ikke til å bruke dette firmaet.
Som jeg antok før jeg startet denne tråden, så ser det ut til å være to veier å gå.
En del utarbeider med rette grundige og nøyaktige beskrivelser, fundamentsplaner, taksperreplaner, arbeidstegninger i 1:50, osv. Det finnes utallige varianter som er viktige som en del av en god planlegging. Liten tvil om at dette er den tryggeste veien å gå når man skal skrive kontrakter med folk man ikke har møtt før, og det dreier seg om store penger. I tillegg vil dette utvilsomt bidra til å kunne unngå tvister om hva som er med/hva som skal utføres av de ulike håndverkerne / entrepenørene. Og det vil gjøre det mye lettere å sammenligne et tilbud med et annet.
Når det er sagt så har jeg litt forståelse for argumentene til perj9 også. Men som mange har vært inne på, så er det jo mye mer enn prisen som bør være avgjørende for de valgene man gjør..
Personlig ender jeg trolig med å bruke en byggmester jeg kjenner svært godt. Han stoler jeg 100% på. Det kan være at andre byggmestere vil kunne gi meg et litt lavere tilbud, men byggmesteren jeg kjenner vil kunne gi meg bedre fleksibilitet (f eks mulighet til å gjøre egeninnsats sammen med han), han vil være lettere å rådføre seg med, jeg har brukt han før, han kommer alltid til avtalt tid, vet hva jeg får, osv.
I en slik situasjon er det kanskje ikke like nødvendig å få utarbeidet en leveransebeskrivelse når det gjelder selve tømrerarbeidet. Jeg bør vel heller fokusere på grundigere planer for de øvrige fagområdene eller hva?
Planlagt byggestart sommeren 2011
Det høres fornuftig ut, det kan kanskje være gunstig å ta han på beregningsarbeid (dvs et estimat som bare kan avvikes med 15% i hver retning dersom ikke endringer i underliggende spesifikasjon er forandret). Eller du kan satse på ren timebetaling uten estimat.
For de andre områdene (sanitær, elektro, graving, ventilasjon, mur osv), så er jo byggmesteren din et godt utgangspunkt. Hvem kjenner han, og hvem kan han anbefale - folk han allerede samarbeider godt med er et bra utgangspunkt.
Når det gjelder elektro, kan det være en idé å gå til en armaturleverandør og få hjelp til en spesifikasjon på lys og armatur, da har du en godt utgangspunkt til å beregne antall punkter osv. En elektro-spesifikasjon tar du så til 2-4 elektrikkere du har fått anbefalt. Side-note: du burde tenke hardt på et styringssystem for elektro når du bygger nytt, etter min mening er det en god investering ikke minst med tanke på videresalg.
Få arkitekten til å lage et nøyaktig vindus-skjema, denne kan du sende til diverse vindus-leverandører sammen med beskrivelse av ønsket funksjonsglass (herdet, laminert, UV-filter osv). Bestem deg for materiale (jeg har valgt tre med alu-profil på utside, men vurderte lenge PVC).
I juli skal det åpnes en helt ny anbuds side, som vil forenkle anbudsrunden til de grader.
Det blir første av sitt slag i Norge, og alt foregår online med budrunder etc.
Opplastning av dokumenter, og samtidig kan kommunikasjon etc flyte åpent i anbus runden. Samt bistand av de som kjører siden. Som alle er håndtverekere med mange års erfaring på anbud etc.
Kan til og med laste opp video av prosjekt området/plassen.
Lagre bestanbud.no og sjekk innom i starten av juli!
Thomas (ansatt i Elektrodeal og Evotech).