7,932
22
0
Hjelp! Hva skal vi bygge på tomten vår??
912
OSLO
0
Saken er som følger at vi kjøpte en skråtomt på 1300kvm, som kun hadde nettotomt på 750. Etter noen runder med kommunen ser det nå ut til at vi får økt nettotomten til rundt 1250kvm, og da dukker det opp så mange muligheter at vi ikke helt vet hva vi skal gjøre.
Det er en tomt med ganske unik og fin lokasjon, selv om den ikke har noen nevneverdig utsikt. Den ligger usedvanlig privat til i et ellers veldig fortettet område i Asker kommune.
Vi hadde opprinnelig tenkt å bygge oss en egen boligdel på rundt 200kvm og i tillegg ha en utleiedel på rundt 70, men vil det være "bortkastet" bruk av en så stor tomt? En arkitekt mener at han kan tegne inn en vertikaldelt bolig der hver enhet har verdi på opp mot 10 millioner. Dette koster fort 10 millioner å utvikle, og det er ikke sikkert vi får bank/familie med på en sånn investering. Samtidig føles det dumt å ikke maksimere det økonomiske potensialet til tomten.
Hva tenker folk? Gå for maks profitt og heller investere videre i en ny bolig på en litt mindre tomt som passer våre behov bedre?
Det er en tomt med ganske unik og fin lokasjon, selv om den ikke har noen nevneverdig utsikt. Den ligger usedvanlig privat til i et ellers veldig fortettet område i Asker kommune.
Vi hadde opprinnelig tenkt å bygge oss en egen boligdel på rundt 200kvm og i tillegg ha en utleiedel på rundt 70, men vil det være "bortkastet" bruk av en så stor tomt? En arkitekt mener at han kan tegne inn en vertikaldelt bolig der hver enhet har verdi på opp mot 10 millioner. Dette koster fort 10 millioner å utvikle, og det er ikke sikkert vi får bank/familie med på en sånn investering. Samtidig føles det dumt å ikke maksimere det økonomiske potensialet til tomten.
Hva tenker folk? Gå for maks profitt og heller investere videre i en ny bolig på en litt mindre tomt som passer våre behov bedre?
Det koster fort mye mer dersom man skal opp i 10-mill.klassen. Du kan ikke velge de rimeligste løsningene og satse på at en evt kjøper overser laminaten i kjellerstua. Sannsynligheten for å sitte igjen med stor fortjeneste dersom dere ikke er i bransjen selv er liten.
Dersom det er pengene du ønsker, ville jeg overlatt jobben til en profesjonell utbygger og nøyd meg med avkastning på økt tomtestørrelse.
Jeg mener denne påstanden er viktig og riktig.
Det er langt ifra gitt at du blir sittende igjen med en større fortjeneste dersom du bygger tomannsbolig for salg. Det er svært mange som har erfart at verdivurderingen på et nybygd bolig ikke overgår kostnadene en selv har hatt.
Med andre ord, så tror jeg at forskjellen mellom salgssummen av hele tomannsboligen og oppføringskostnaden vil være langt mindre enn 10 millioner.
Verdien din ligger i tomta du har, ikke i et eventuelt byggeprosjekt du begynner på. Hvis den påstanden eventuelt ikke skulle stemme, så skal du jo kunne tjene penger på å kjøpe enhver tilsvarende tomt og bygge på denne. Jeg tror ikke nødvendigvis det er så enkelt.
I mine øyne har du i realiteten valget mellom å bygge for deg selv og dine på den tomta du har, og glede deg over den ekstra "lufta" du har rundt huset eller selge tomta fordi du mener du kan finne en billigere tomt som tilfredsstiller dine behov.
Uansett hva du måtte velge, lykke til, det er jo en luksusproblemstilling!
Min byggeblogg her på forumet: http://www.byggebolig.no/index.php/topic,24165.0.html
http://www.finn.no/finn/realestate/newbuildings/object?finnkode=47100335&folderId=4707928
Alle kostnader er med i det veldig grove regnestykket ja. Det er mange ting som presser ned kvadratprisen når det bygges to boliger på en gang.
Jeg ser uansett fortsatt ikke hvorfor du synes dette er viktig. Kapitalkostnader osv vil jeg få om jeg bygger vanlig bolig også, og det er opplagt billigere pr kvadrat å bygge to enheter enn en. Det medfører ikke mye mer ekstra arbeid for meg enn å be prosjekterende å prosjektere for en tomannsbolig istedet for en enkeltbolig.
Det som kan være interresant er synspunkter rundt utnyttelse av en tomt. Hvor mye påvirkes verdi av tomteareal, størrelse på evt utleiedel o.l. av hvordan man velger å utnytte tomten. Si at jeg på denne samme 1200kvm store tomten bygger f.eks:
A) 240kvm hovedbolig + 80kvm sekundærleilighet + mye ledig tomt som ikke er utnyttet.
C) 2 stk tomannsboliger på rundt 220kvm hver.
A har opplagt lavest totaltpris, mens B og C sannsynligvis blir ca like dyre. Kvadratprisen er nok noen hakk billigere på B og C, men hvor store forskjeller blir det i verdi på disse boligene? Vi har neppe behov for alternativ B og den er nok opplagt vanskeligst å selge inn til en bank. A og C burde være enklere for banker å være med på.
Alt sånt peker for meg på C som det beste alternativet, men hvor store er forskjellene? Hvordan fungerer det å selge en eller begge tomannsboligene? Kan jeg flytte inn i det ene i år 1 mens jeg leier ut den andre? Selge enhet 1 etter ett år, slippe skatt på salget og flytte inn i enhet nr 2.
Dette innlegget kom mens jeg somlet og skrev forrige :D
Du er litt inne på de temaene jeg er nysgjerrig på. Hvor mye verdi kaster jeg ut vinduet ved å ikke maksimere potensialet til en tomt?
Synes likevel denne må kommenteres. Hvis det ikke var penger å tjene hadde det ikke vært profesjonelle utbyggere. Jeg har kontraktstilbud liggende på nøkkelferdig med veldig høy standard til 20k pr kvadrat, og det var ved alternativ A over. En større utbygging vil gi lavere pris. Her inngår ikke gravearbeid og kapitalkostnader, men gitt at det skal bygges 440 kvm til rundt 18k pr kvm, så har jeg over to millioner til graving, kapitalkostnader osv før jeg runder de budsjetterte 10 millioner på utbygging.
Så jeg ville bare hoppet over byggeprosessen og solgt tomta med høyere nettoareal med en gang, du får ingen kapitalkostnader, risiko osv.
Hvis jeg ikke nå misforsto og at du fortsatt skal bo i en av de delene du skal bygge.
Når det gjelder uttalelsene over om byggekost større enn salgspris, så kan en sjelden tape i bynære strøk, og hvertfall ikke i Oslo og omegn. Selv her ute på Langhus kunne vi solgt fremfor å flytte inn med 1 mill i gevinst.
Jeg vil tro du kan tjene gode penger på å bygge flere boenheter, selv uten å "være i bransjen", men naboen fra "helvete" ønsker du neppe å dele vegg med. Bygger du for salg og fortjeneste, er flest mulig boenheter veien å gå.
Her vil jeg være med, for dette har jeg erfaring fra....
Du må for gud skyld ikke, og jeg spesifiserer ikke, bygge en tomannsbolig i egen regi, dersom du har tenkt
å bo i den en og selge den andre...
Du vill få som tidligere nevnt få nabo fra helvete, som i evig tid vill banke deg i hode med jante, og bruke
deg som vaktmester til du går lei og flytter....
Det du skal gjøre er å selge halvpart av tomten til en byggmester på åpent skjøte, og kjøpe tilbake ferdig
bygget del av tomannsbolig, fra samme byggmester... dersom du ordner tallene rett, så får du minimalt
med beskatting... ingen vaktmestertjeneste... ingen misunnelse... og et meget hyggelig byggebusjett...