Vel... Fakta først! Så får man etterpå vurdere bruk av de store ord og illevarslende stemplinger. Å ta dette i omvendt rekkefølge, kan virke mot sin hensikt.
Har man konkrete holdepunkter for at det er uoppgitte bånd mellom vedk. nisjeselskap innen eierskifteforsikring og den/de eksterne takstmann som selskapet har oppnevnt som sakkyndig, så sørg for at det følger saken. Som et rødt flagg! Mht. fakta omkring disse selskapenes oppnevnte / utskremte takstmenn, er det en viss mulighet for å sjekke deres faglige forutsetninger i det sentrale godkjenningsregisteret. Søknad om sentral godkjenning er enn så lenge en frivillig sak, men har man først søkt og blitt registrert gir det oss en mulighet for å sjekke hva vedkommende reellt sett har av kompetanse. Mange byggmestere / tømrere fungerer som kjent også som takstmenn. Har de søkt og fått sentralt godkjenningsbevis, kan man se nærmere hva de har godkjent kompetanse på. Se:
Videre, for info om hva tiltaksklassene 1, 2 og 3 omfatter, se; dxp.dibk.no/dxp/content/byggesak/9/4.pdf
Selv ble jeg faktisk noe overrasket over å se hva enkelte av disse selskapene og deres oppnevnte takstmenn påberoper seg kompetanse på i enkelte rettssaker, sammenlignet med hva som fremgår av de oppnevnte takstmenns sentrale godkjenning. Dog selvsagt med forbehold for at den sentrale godkjenning ikke er oppdatert. Imidlertid, dersom de først har søkt om sentral godkjenning, med de fordeler det innebærer i forhold til lokal godkjenning / ansvarsrett, må man vel normalt kunne forutsette at de selv er interessert i å holde den sentrale godkjenning mest mulig oppdatert.
Man vil kanskje kunne mene at det er selvmotsigelser i min bruk av betegnelsen "utskremte takstmenn" og oppfordring om "facts first" før stempling. Jeg har imidlertid tatt meg bryet med å sjekke fakta først :) Og da ikke bare i egen sak.
I tillegg til eksplisitte påviselige bånd, har jeg merket meg at det synes å være en utvikling på gang, hvor selskapene får sine eksterne takstmenn / "sakkyndige" til å oppgi det som kalles for "pristilbud" i stedet for takster. For alle praktiske formål er dette noe selskapene påberoper seg på lik linje med takster. Så, hvorfor kalle dette pristilbud i stedet for takster? Dette virker bemerkelsesverdig. Jeg viser eksempelvis til takstmann NN, tilknyttet eierskifteforsikringsselskapet NN, som innhentet "pristilbud" fra sin sønn, som også er takstmann. Er dette pga. de etiske kravene til takster i bransjeorganisasjonene for takstmenn? Med etiske krav som ikke omfatter "pristilbud"? Kan reklamerende boligkjøpere forvente en utvikling med at selskapene i sin reklamasjonskrav-behandling innhenter "pristilbud" i stedet for takster, basert på "polske" priser mht. estimat over hva det vil koste å foreta utbedring av mangler etter Avhendingsoven? Jeg spørger kun
Eller er kanskje "pristilbud" noe som kommer etter at selskapenes eksterne takstmenn har brukt opp sin mengdevise kvote overfor en og samme oppdragsgiver - i forhold til det å kunne kalle seg "nøytral uavhengige" takstmenn? Fortsatt, jeg spørger kun :)
For øvrig, at takstmenn roterer frem og tilbake som ansatte / innleide i flere forskjellige aksjeselskap, kan da umulig være for å omgå de kvantitative begrensninger i etiske retningslinjer - for å kunne kalle seg "nøytral uavhengig takstmann" i forhold til disse selskapene som oppdragsgivere!
For egne formål / i egen sak prøver jeg å være bevisst på vekslingen mellom grovkalibret og finkalibret, og at rett ammo går der den skal. Derfor, finsjekk / faktasjekk din "ærede motpart" før du henter frem skytset.. Å snakke om svindel, før du har gjort det, er bortkastet og mindre ærbart. Da kan det skje selvskudd / poffing der du absolutt ikke ønsker det! Prøv å være så bevisst og grundig som overhodet mulig selv i din pre-evaluering av objektet / målet. Gjør forundersøkelser både omkring selskapet, dets, behandlingspraksis, saksbehandler og ekstern takstmann. Samt mulige bindinger mellom selskap / dets ansatte og ekstern takstmann. Her kan det være mye mer å hente enn du i utgangspunktet kan forestille deg. Hvilket jeg selv har erfaret. Ofte er du som reklamerende boligkjøper i realiteten alene om dette.... Til de som forventer en behandling preget av integritet og virksomme etisk korrekte holdninger i slike nisjeselskap, vil jeg bare si flg.; Sure, baby, welcome to Banana-rama!!
DISCLAIMER: Pga. enkelte innlegg presiserer jeg at tråden ikke gir uttrykk for eller er ment å gi uttrykk for anklage om svindel e.l. ulovligheter. Voksne mennesker vil vite at rutinesvikt og dårlig skjønn hos enkeltansatte og eksterne sakkyndige kan forøvrig forekomme på mange virksomhetsområder, uten at man av den grunn har grunn for å trekke vidtgående konklusjoner om ulovligheter. Å i det hele tatt bruke ord som "boligsvindel" i denne tråden tar jeg sterk avstand fra.
; Til de som forventer en behandling preget av integritet og virksomme etisk korrekte holdninger i slike nisjeselskap, vil jeg bare si flg.; Sure, baby, welcome to Banana-rama!! [/b]
At slike saker kan bli tombolapreget, er det nemlig først og fremst kjøpers ansvar å avverge. Det er kjøper som har bevisbyrden for de krav som fremsettes. Å snakke om etiske krav til selskap i dårlig dokumenterte krav fra kjøpers side blir derfor helt bananas.
Man kan ikke kreve at selskapet løfter en finger for å avhjelpe mangler i dokumentasjonen på kjøpesiden. Selskapet har selvsagt heller ikke plikt til å veilede kjøper mht. mer eksakt hva som kreves av dokumentasjon. Et eksempel: Setningsskader og rett utbedringsmåte kan kreve spesialistvurdering og spesielt måleutstyr brukt på foreskreven måte for å dokumenteres på en tilfredsstillende måte. Dersom kjøper ikke har en slik kompetent sakkyndig vurdering i ryggen, men har brukt en med utilstrekkelig kompetanse, brukt feil måleinstrument / ikke brukt det på foreskreven måte, har ikke selskapet noe krav på seg til å selv stille kompetent sakkyndig og målinger. Da kan selskapet avslå kravet, f.eks. ved å henvise til en av sine takstmenn som da selv ikke behøver å ha noen spesiell kompetanse på geoteknikk. Og før selskapet avslår, trenger de slettes ikke informere kjøper om hva som er mangelfullt ved dokumentasjonen.
Solgte et hus fra 1969. På overtagelsen kom dattera med fullmakt for å overta boligen. Det første hun gjorde på overtagelsen var å rope og og hoppe på gulvet og sa at gulvet var skjevt, vinduene var sprukket, sprekker på fliser på badet, manglende hengsler på kjøkkenskapene, manglende drenerign osv. og alt det før dem hadde tatt over boligen. Dem hadde takstmann der det kom fram at det ikke var så så ille som dem sa det var. Saken ble avvist. Dem var bare ute etter penger. Jeg hadde opplyst om at gulvet var noe skjevt og punkterte vinduer og sprekt flis.
Etter noen år solgte dem boligen uten å gjøre noe særlig med den Eierene opplyste ikke om de feilene som var da dem solgte boligen, som var dokumenter på tidligere takst. Ettersom dem ikke opplyste om tidigere skader måtte dem betale 200.000 til de nye eierne.
Mange er grådige og er ute etter penger. Når man kjøper et eldre hus så må man forvente at man må bytte tak, drenering, kjøkken, bad osv. Vil man at alt skal være nytt så får man kjøpe seg nytt hus. Et eldre hus er som en brukt bil med de mangler som er.
Når man skal vurdere ulemper og eventuelle fordeler i de 2 norske forsikringstilbudene ved eierskifte bolig, synes det mest nærliggende å sammenligne med Danmark.
Akkurat konseptet eierskifteforsikring (for boligselgere) er et forsikringsprodukt man kun finner i Norge. Konseptet er visstnok kreert av norske forretningsadvokater og ble lansert rundt midten av 1990-tallet. Det norske konseptet er det ikke lengre noe tradisjonelt norsk forsikringsselskap som vil ha i sitt produktspekter. IF var inne i dette nisjemarkedet, men trakk seg ut etter kort tid pga dårlig lønnsomhet.
Det er eierskifteforsikring også i Danmark, men der er det faktisk boligkjøper som er forsikringstaker. Hvor forsikringen dermed er en tingskadeforsikring, ikke ansvarsforsikring. Tegning av dansk eierskifteforsikring krever en tilstandsrapport – såkalt huseftersyn. For øvrig har danskene lovregulert takstmannsyrket, med krav til utdanning og praksis samt offentlig godkjenning. Dette i motsetning til i Norge, hvor «autorisering» er lagt til private medlemsorganisasjoner, med økonomi som står i et avhengighetsforhold til kontingent fra de medlemmer de gir autorisasjon til…
Eierskifteforsikringen i Danmark synes å ha blitt lansert 1996. D.v.s. ca. samme tid som lanseringen av eierskifteforsikring i Norge.
Det norske tilbyderopplegget med forsikringer ved eierskifte bolig fremstår imidlertid forbrukerrettslig som en helt unødvendig, profittmaksimerende, og tvilsom oppsplitting av det danske forsikringskonseptet.'
I Norge, i motsetning til i Danmark, er det selger som er forsikringstaker. Som gjør dette til en ansvarsforsikring, og da sågar for «skade» som allerede foreligger ved forsikringstegningen. Som alene av den grunn gjør dette til et tvilsomt norsk forsikringsrettslig konsept sammenlignet med tradisjonell forsikringsrett.
I stedet for som i Danmark, hvor eierskifte bolig er 1 produkt, har man i Norge splittet dette i 2 forsikringsprodukter. Hvor selger tegner eierskifteforsikringen, og parallelt inviteres norske boligkjøpere til å tegne såkalt boligkjøperforsikring.
I det norske boligmarkedet representerer dette derfor en bemerkelsesverdig unødvendig og fordyrende forsikrings-oppsplitting, sammenlignet med det danske forsikringskonseptet.
Jeg vil i gå mer inn på konkrete forskjeller mellom forsikringsordningene eierskifte bolig i Norge og Danmark. Hvor det sammenfatningsvis for Norge sin del synes som et nærmest uregulert Bonanza-område sammenlignet med forholdene i Danmark. Ikke dermed sagt at den danske eierskifteforsikringen er idealmodellen. Også i Danmark er det en god del klager. Men, den danske ordningen synes å gi boligkjøpere et langt bedre lovregulert vern, med krav om tilstandsrapporter for å kunne tegne eierskifteforsikring. Hvor det i tillegg, for eiendomsmeglere er forbudt å formidle kontakt med takstmenn allerede ved mottak av salgsoppdraget. I tillegg til de lovsatte krav til takstmenn, og offentligrettslig godkjenning av takstmenn.
Har man konkrete holdepunkter for at det er uoppgitte bånd mellom vedk. nisjeselskap innen eierskifteforsikring og den/de eksterne takstmann som selskapet har oppnevnt som sakkyndig, så sørg for at det følger saken. Som et rødt flagg! Mht. fakta omkring disse selskapenes oppnevnte / utskremte takstmenn, er det en viss mulighet for å sjekke deres faglige forutsetninger i det sentrale godkjenningsregisteret. Søknad om sentral godkjenning er enn så lenge en frivillig sak, men har man først søkt og blitt registrert gir det oss en mulighet for å sjekke hva vedkommende reellt sett har av kompetanse. Mange byggmestere / tømrere fungerer som kjent også som takstmenn. Har de søkt og fått sentralt godkjenningsbevis, kan man se nærmere hva de har godkjent kompetanse på. Se:
http://sgregister.dibk.no/
Videre, for info om hva tiltaksklassene 1, 2 og 3 omfatter, se;
dxp.dibk.no/dxp/content/byggesak/9/4.pdf
Selv ble jeg faktisk noe overrasket over å se hva enkelte av disse selskapene og deres oppnevnte takstmenn påberoper seg kompetanse på i enkelte rettssaker, sammenlignet med hva som fremgår av de oppnevnte takstmenns sentrale godkjenning. Dog selvsagt med forbehold for at den sentrale godkjenning ikke er oppdatert. Imidlertid, dersom de først har søkt om sentral godkjenning, med de fordeler det innebærer i forhold til lokal godkjenning / ansvarsrett, må man vel normalt kunne forutsette at de selv er interessert i å holde den sentrale godkjenning mest mulig oppdatert.
For øvrig, at takstmenn roterer frem og tilbake som ansatte / innleide i flere forskjellige aksjeselskap, kan da umulig være for å omgå de kvantitative begrensninger i etiske retningslinjer - for å kunne kalle seg "nøytral uavhengig takstmann" i forhold til disse selskapene som oppdragsgivere!
DISCLAIMER:
Pga. enkelte innlegg presiserer jeg at tråden ikke gir uttrykk for eller er ment å gi uttrykk for anklage om svindel e.l. ulovligheter. Voksne mennesker vil vite at rutinesvikt og dårlig skjønn hos enkeltansatte og eksterne sakkyndige kan forøvrig forekomme på mange virksomhetsområder, uten at man av den grunn har grunn for å trekke vidtgående konklusjoner om ulovligheter. Å i det hele tatt bruke ord som "boligsvindel" i denne tråden tar jeg sterk avstand fra.
At slike saker kan bli tombolapreget, er det nemlig først og fremst kjøpers ansvar å avverge. Det er kjøper som har bevisbyrden for de krav som fremsettes. Å snakke om etiske krav til selskap i dårlig dokumenterte krav fra kjøpers side blir derfor helt bananas.
Man kan ikke kreve at selskapet løfter en finger for å avhjelpe mangler i dokumentasjonen på kjøpesiden. Selskapet har selvsagt heller ikke plikt til å veilede kjøper mht. mer eksakt hva som kreves av dokumentasjon. Et eksempel: Setningsskader og rett utbedringsmåte kan kreve spesialistvurdering og spesielt måleutstyr brukt på foreskreven måte for å dokumenteres på en tilfredsstillende måte. Dersom kjøper ikke har en slik kompetent sakkyndig vurdering i ryggen, men har brukt en med utilstrekkelig kompetanse, brukt feil måleinstrument / ikke brukt det på foreskreven måte, har ikke selskapet noe krav på seg til å selv stille kompetent sakkyndig og målinger. Da kan selskapet avslå kravet, f.eks. ved å henvise til en av sine takstmenn som da selv ikke behøver å ha noen spesiell kompetanse på geoteknikk. Og før selskapet avslår, trenger de slettes ikke informere kjøper om hva som er mangelfullt ved dokumentasjonen.
Dem hadde takstmann der det kom fram at det ikke var så så ille som dem sa det var.
Saken ble avvist. Dem var bare ute etter penger.
Jeg hadde opplyst om at gulvet var noe skjevt og punkterte vinduer og sprekt flis.
Etter noen år solgte dem boligen uten å gjøre noe særlig med den
Eierene opplyste ikke om de feilene som var da dem solgte boligen, som var dokumenter på tidligere takst.
Ettersom dem ikke opplyste om tidigere skader måtte dem betale 200.000 til de nye eierne.
Mange er grådige og er ute etter penger.
Når man kjøper et eldre hus så må man forvente at man må bytte tak, drenering, kjøkken, bad osv.
Vil man at alt skal være nytt så får man kjøpe seg nytt hus.
Et eldre hus er som en brukt bil med de mangler som er.
Akkurat konseptet eierskifteforsikring (for boligselgere) er et forsikringsprodukt man kun finner i Norge. Konseptet er visstnok kreert av norske forretningsadvokater og ble lansert rundt midten av 1990-tallet. Det norske konseptet er det ikke lengre noe tradisjonelt norsk forsikringsselskap som vil ha i sitt produktspekter. IF var inne i dette nisjemarkedet, men trakk seg ut etter kort tid pga dårlig lønnsomhet.
Det er eierskifteforsikring også i Danmark, men der er det faktisk boligkjøper som er forsikringstaker. Hvor forsikringen dermed er en tingskadeforsikring, ikke ansvarsforsikring. Tegning av dansk eierskifteforsikring krever en tilstandsrapport – såkalt huseftersyn. For øvrig har danskene lovregulert takstmannsyrket, med krav til utdanning og praksis samt offentlig godkjenning. Dette i motsetning til i Norge, hvor «autorisering» er lagt til private medlemsorganisasjoner, med økonomi som står i et avhengighetsforhold til kontingent fra de medlemmer de gir autorisasjon til…
Eierskifteforsikringen i Danmark synes å ha blitt lansert 1996. D.v.s. ca. samme tid som lanseringen av eierskifteforsikring i Norge.
Det norske tilbyderopplegget med forsikringer ved eierskifte bolig fremstår imidlertid forbrukerrettslig som en helt unødvendig, profittmaksimerende, og tvilsom oppsplitting av det danske forsikringskonseptet.'
I Norge, i motsetning til i Danmark, er det selger som er forsikringstaker. Som gjør dette til en ansvarsforsikring, og da sågar for «skade» som allerede foreligger ved forsikringstegningen. Som alene av den grunn gjør dette til et tvilsomt norsk forsikringsrettslig konsept sammenlignet med tradisjonell forsikringsrett.
I stedet for som i Danmark, hvor eierskifte bolig er 1 produkt, har man i Norge splittet dette i 2 forsikringsprodukter. Hvor selger tegner eierskifteforsikringen, og parallelt inviteres norske boligkjøpere til å tegne såkalt boligkjøperforsikring.
I det norske boligmarkedet representerer dette derfor en bemerkelsesverdig unødvendig og fordyrende forsikrings-oppsplitting, sammenlignet med det danske forsikringskonseptet.
Jeg vil i gå mer inn på konkrete forskjeller mellom forsikringsordningene eierskifte bolig i Norge og Danmark. Hvor det sammenfatningsvis for Norge sin del synes som et nærmest uregulert Bonanza-område sammenlignet med forholdene i Danmark. Ikke dermed sagt at den danske eierskifteforsikringen er idealmodellen. Også i Danmark er det en god del klager. Men, den danske ordningen synes å gi boligkjøpere et langt bedre lovregulert vern, med krav om tilstandsrapporter for å kunne tegne eierskifteforsikring. Hvor det i tillegg, for eiendomsmeglere er forbudt å formidle kontakt med takstmenn allerede ved mottak av salgsoppdraget. I tillegg til de lovsatte krav til takstmenn, og offentligrettslig godkjenning av takstmenn.