4,142
15
4
Selger holdt tilbake opplysninger
16
Nord-Norge
0
Jeg og min ektefelle har kjøpt vårt første hus. Et koselig, lite hus i en liten bygd i Nord-Norge.
Markedsverdi i 2013 var i følge verdi- og lånetakst 1,8 mill. Vi vant frem med bud 1,75 etter at selger avslo mindre bud på 1,3 (i 2013 av annen budgiver), og våre egne bud på 1,6 og 1,65. Det kom så et annet bud fra en annen budgiver på 1,70.
Undertegnet kontrakt i november og overtok boligen i begynnelsen av desember.
Under overtakelse gir selger oss helt nye opplysninger om vann- og avløp. Nærmest som praktiske opplysninger forteller selger oss at septik kan fryse til om vinteren og at kloakk da flyter opp i hagen (gjennom et stigerør). Enda en ny opplysning for oss er at septiktanken i vår hage deles med 3 naboer (sikkert vanlig men ikke like fritt frem å gjøre endringer). I tillegg forteller selger at vi bør ta forholdsregler om vinteren med tanke på at drikkevannet kan fryse til. Selger foreslår frost tapping når det er frost og at vi bør skru på rør-tining/varming som er installert på en kort strekning av drikkevannsrøret.
Selger har ikke opplyst om disse forholdene til megler eller takstmann. Det står derfor ikke noe om dette i verditaksten eller i prospektet. Selger fortalte ikke noe om dette under visningen. I etterkant forsvarer selger seg med at dette ikke var viktig å fortelle og at selger fortalte om det under visningen som praktiske opplysninger. Videre forsvarer selger seg med at dette kun har skjedd en gang under de 14 årene selger har bodd i boligen. Dette tilsvaret har vi skriftlig.
Kort tid etter at vi overtok boligen snakket vi med nabo. Vi møtte ham ute når han skulle henge opp klær til tørk. Han var veldig interessert i å snakke med oss om septikken fordi han hadde forslag til utbedringer. Vi sa samtidig at selger ikke hadde fortalt oss om disse forholdene ved septikken og at kloakken flyter opp i hagen når det går tett/fryser til. "sikkert ikke!" utbrøt han. Over en kopp kaffe fortalte nabo at han flere ganger hadde foreslått utbedringer for septik i samarbeid med selger. Det MÅ gjøres noe med mener han. Selger avslo fordi vedkommende hadde planer om å selge boligen (det har tatt lang tid å selge boligen, 3 år). Videre har nabo lagt varmekabel langs sitt drikkevannsrør helt frem til hovedrøret. Selger har siden lagt eget varmesystem langs sitt rør men dette går bare et stykke, ikke helt frem til hovedrøret og sånn sett kan det fortsatt fryse til dersom man ikke frosttapper. Nabo har hatt selgers trampoline på sin tomt siden han synes det var for jævlig at hans egne barnebarn og selgers barn skulle "vase" rundt i hagen der hvor kloakken pleier å flyte opp.
Nabo kunne også fortelle oss at kloakken flyter opp i hagen ved ekstrem flo. Selger påstår at det har vært problemer med septik en gang siste 14 år, men når vi snakker med nabo forteller han at han selv har måket og båret skit til fjæra fra septiktanken to ganger. En gang sammen med nabo og en gang alene.
Selger har også tatt seg til rette og bygd gjerder utenfor tomten og inn på kommunens og naboens tomt. Nabo har ikke brydd seg så mye om akkurat dette men greit å vite.
Som kjøpere var vi kjappe med å kontakte megler om disse nye opplysningene (ikke dette med at selger har tatt seg til rette og bygd gjerder utenfor tomten). Megler fortalte så skriftlig at hun ikke hadde fått disse opplysningene fra selger. Hun oppfordret oss videre til å reklamere ovenfor selgers eierskifteforsikring og kontakte advokat.
Kontaktet også takstmannen, han hadde heller ikke fått disse opplysningene og mente at selger burde rette opp.
Under overtakelse spurte vi selger om vi kunne få alle dokumenter hun har for boligen. Selger hadde ikke noe slikt, unnskylte seg meg at alt hadde blitt kastet underveis og ikke blitt tatt vare på. Jeg spurte om ikke selger i det minste hadde noen kvitteringer, bruksanvisninger eller andre ting. Selger skulle høre med samboer, kanskje de kunne finne frem noe men trodde ikke det var mulig.
I følge takst og selger under visning var alt av det elektriske nytt. Dumme oss som ikke spurte om NÅR det ble skiftet/lagt nytt. Men svaret var liksom opplagt, det var nytt.
Etter at vi flyttet inn i boligen har jeg sendt kontaktet selger skriftlig på e-post og spurt om samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Det tok litt tid, først unnskylte selger seg med at elektrikeren var vanskelig å få tak i, at elektrikeren jobbet skift. Jeg spurte om når anlegget ble skiftet og fikk til svar at det ble utført i 2004 før det var noen krav om samsvarserklæring. Jeg svarte så at kravene om samsvarserklæring kom etter 1999. Etter videre purring skrev selger at elektrikeren jobbet for et større elektrikerfirma her i området og siden elektrikeren ikke lengre jobbet der kunne ikke elektrikeren skrive noen slik erklæring. Jeg tok umiddelbart kontakt med elektrikerfirmaet selger viste til og de kunne ikke finne selger som kunde. Når jeg så tok en ekstra titt i strømskapet ser jeg at det ikke er noen etiketter eller kursangivelse fra elektrikerfirmaet. Bare en gammel kursangivelse for skrusikringer fra en installatør på 80-tallet. Selve skapet er gammelt men sikringene er av nyere type. Så kom det endelig en e-post hvor selger krøp til korset, "i følge samboer" ble arbeidet på det elektriske anlegget utført som en vennetjeneste. Og med det vet jeg jo at anlegget ikke er godkjent. Jeg har blant annet skiftet noen halogenpærer i taket (downlights/spot). Det er en del av dem i huset. De blir varme. Kan ikke se at det er noen boks bak disse lysene, så det er vel ikke montert helt etter boken? I en av bodene er det gammel ledning og stikk, den henger i løse luften langs veggen. Så alt er ikke helt nytt slik man kunne få inntrykk av. Ellers er det en del stikk og brytere som er litt løse, slarkete.
Har informert eierskifteforsikringen om disse nye forholdene ved det elektriske også.
I utgangspunktet var kravet vårt å heve kjøpet. Men ser at det kan være vanskelig å få gjennomslag for. Men med tanke på prisavslag eller retting stiller vi vel sterkt?
Det som gjenstår nå er å få fagfolk til å ta en gjennomgang av forholdene og skrive rapport. Eierskifteforsikringen krever bedre dokumentasjon og at vi må bekoste dette. Ser også at eierskifteforsikringen forsøker å trekke saken i retning av at utbedringskostnaden må være 5-6% for at forholdene skal regnes som vesentlig. Det får jeg inntrykk ut i fra "informasjonen" de sendte til meg. Har lest her på forumet at avhendingsloven skiller mellom to prinsipper og at jeg sannsynligvis kan gå rett på selgers opplysningsplikt hvor selger må utbedre forholdene uavhengig av hva det koster. Det trenger altså ikke være 5-6% av kjøpesummen?
Markedsverdi i 2013 var i følge verdi- og lånetakst 1,8 mill. Vi vant frem med bud 1,75 etter at selger avslo mindre bud på 1,3 (i 2013 av annen budgiver), og våre egne bud på 1,6 og 1,65. Det kom så et annet bud fra en annen budgiver på 1,70.
Undertegnet kontrakt i november og overtok boligen i begynnelsen av desember.
Under overtakelse gir selger oss helt nye opplysninger om vann- og avløp. Nærmest som praktiske opplysninger forteller selger oss at septik kan fryse til om vinteren og at kloakk da flyter opp i hagen (gjennom et stigerør). Enda en ny opplysning for oss er at septiktanken i vår hage deles med 3 naboer (sikkert vanlig men ikke like fritt frem å gjøre endringer). I tillegg forteller selger at vi bør ta forholdsregler om vinteren med tanke på at drikkevannet kan fryse til. Selger foreslår frost tapping når det er frost og at vi bør skru på rør-tining/varming som er installert på en kort strekning av drikkevannsrøret.
Selger har ikke opplyst om disse forholdene til megler eller takstmann. Det står derfor ikke noe om dette i verditaksten eller i prospektet. Selger fortalte ikke noe om dette under visningen. I etterkant forsvarer selger seg med at dette ikke var viktig å fortelle og at selger fortalte om det under visningen som praktiske opplysninger. Videre forsvarer selger seg med at dette kun har skjedd en gang under de 14 årene selger har bodd i boligen. Dette tilsvaret har vi skriftlig.
Kort tid etter at vi overtok boligen snakket vi med nabo. Vi møtte ham ute når han skulle henge opp klær til tørk. Han var veldig interessert i å snakke med oss om septikken fordi han hadde forslag til utbedringer. Vi sa samtidig at selger ikke hadde fortalt oss om disse forholdene ved septikken og at kloakken flyter opp i hagen når det går tett/fryser til. "sikkert ikke!" utbrøt han. Over en kopp kaffe fortalte nabo at han flere ganger hadde foreslått utbedringer for septik i samarbeid med selger. Det MÅ gjøres noe med mener han. Selger avslo fordi vedkommende hadde planer om å selge boligen (det har tatt lang tid å selge boligen, 3 år). Videre har nabo lagt varmekabel langs sitt drikkevannsrør helt frem til hovedrøret. Selger har siden lagt eget varmesystem langs sitt rør men dette går bare et stykke, ikke helt frem til hovedrøret og sånn sett kan det fortsatt fryse til dersom man ikke frosttapper. Nabo har hatt selgers trampoline på sin tomt siden han synes det var for jævlig at hans egne barnebarn og selgers barn skulle "vase" rundt i hagen der hvor kloakken pleier å flyte opp.
Nabo kunne også fortelle oss at kloakken flyter opp i hagen ved ekstrem flo. Selger påstår at det har vært problemer med septik en gang siste 14 år, men når vi snakker med nabo forteller han at han selv har måket og båret skit til fjæra fra septiktanken to ganger. En gang sammen med nabo og en gang alene.
Selger har også tatt seg til rette og bygd gjerder utenfor tomten og inn på kommunens og naboens tomt. Nabo har ikke brydd seg så mye om akkurat dette men greit å vite.
Som kjøpere var vi kjappe med å kontakte megler om disse nye opplysningene (ikke dette med at selger har tatt seg til rette og bygd gjerder utenfor tomten). Megler fortalte så skriftlig at hun ikke hadde fått disse opplysningene fra selger. Hun oppfordret oss videre til å reklamere ovenfor selgers eierskifteforsikring og kontakte advokat.
Kontaktet også takstmannen, han hadde heller ikke fått disse opplysningene og mente at selger burde rette opp.
Under overtakelse spurte vi selger om vi kunne få alle dokumenter hun har for boligen. Selger hadde ikke noe slikt, unnskylte seg meg at alt hadde blitt kastet underveis og ikke blitt tatt vare på. Jeg spurte om ikke selger i det minste hadde noen kvitteringer, bruksanvisninger eller andre ting. Selger skulle høre med samboer, kanskje de kunne finne frem noe men trodde ikke det var mulig.
I følge takst og selger under visning var alt av det elektriske nytt. Dumme oss som ikke spurte om NÅR det ble skiftet/lagt nytt. Men svaret var liksom opplagt, det var nytt.
Etter at vi flyttet inn i boligen har jeg sendt kontaktet selger skriftlig på e-post og spurt om samsvarserklæring for det elektriske anlegget. Det tok litt tid, først unnskylte selger seg med at elektrikeren var vanskelig å få tak i, at elektrikeren jobbet skift. Jeg spurte om når anlegget ble skiftet og fikk til svar at det ble utført i 2004 før det var noen krav om samsvarserklæring. Jeg svarte så at kravene om samsvarserklæring kom etter 1999. Etter videre purring skrev selger at elektrikeren jobbet for et større elektrikerfirma her i området og siden elektrikeren ikke lengre jobbet der kunne ikke elektrikeren skrive noen slik erklæring. Jeg tok umiddelbart kontakt med elektrikerfirmaet selger viste til og de kunne ikke finne selger som kunde. Når jeg så tok en ekstra titt i strømskapet ser jeg at det ikke er noen etiketter eller kursangivelse fra elektrikerfirmaet. Bare en gammel kursangivelse for skrusikringer fra en installatør på 80-tallet. Selve skapet er gammelt men sikringene er av nyere type. Så kom det endelig en e-post hvor selger krøp til korset, "i følge samboer" ble arbeidet på det elektriske anlegget utført som en vennetjeneste. Og med det vet jeg jo at anlegget ikke er godkjent. Jeg har blant annet skiftet noen halogenpærer i taket (downlights/spot). Det er en del av dem i huset. De blir varme. Kan ikke se at det er noen boks bak disse lysene, så det er vel ikke montert helt etter boken? I en av bodene er det gammel ledning og stikk, den henger i løse luften langs veggen. Så alt er ikke helt nytt slik man kunne få inntrykk av. Ellers er det en del stikk og brytere som er litt løse, slarkete.
Har informert eierskifteforsikringen om disse nye forholdene ved det elektriske også.
I utgangspunktet var kravet vårt å heve kjøpet. Men ser at det kan være vanskelig å få gjennomslag for. Men med tanke på prisavslag eller retting stiller vi vel sterkt?
Det som gjenstår nå er å få fagfolk til å ta en gjennomgang av forholdene og skrive rapport. Eierskifteforsikringen krever bedre dokumentasjon og at vi må bekoste dette. Ser også at eierskifteforsikringen forsøker å trekke saken i retning av at utbedringskostnaden må være 5-6% for at forholdene skal regnes som vesentlig. Det får jeg inntrykk ut i fra "informasjonen" de sendte til meg. Har lest her på forumet at avhendingsloven skiller mellom to prinsipper og at jeg sannsynligvis kan gå rett på selgers opplysningsplikt hvor selger må utbedre forholdene uavhengig av hva det koster. Det trenger altså ikke være 5-6% av kjøpesummen?
At gjerde er bygget på annen manns eiendom er nok en bagatell, gjerde kan bare flyttes.
Elektriske kan være en mangel men er vanskelig å vinne fram.
Etter flere tvistesaker som har gått til retten, så stemmer det at 5-6% før det i hele tatt er en reklamasjon
Kloakken skulle vært opplyst om, der har selger en opplysningsplikt. Men selv der kan selger sette seg helt på bakbeina og nekte utbedring.
Den eneste måten da er å få det til retten som kan koste både deg og selger mange ganger det vil koste å utbedre kloakken.
Det vil ikke koste så veldig mye å utbedre kloakken så lenge 3 stykker deler på det, man må veie på om det i det hele tatt er verd å bruke mye tid og ressurser på noe som man ikke kommer noe vei med.
Vet at det høres vel dramatisk ut, men dette er jo i praksis også bedrageri hvor selger har holdt tilbake opplysninger for egen vinnings skyld. Synd at så få selgere som har brutt opplysningsplikten har blitt tatt for retten, vi kunne trengt et signal om at slikt ikke er akseptabelt og at det er straffbart. Har selger et utbytte på over 100.000 kr går det visst for å være et grovt bedrageri.
Link til artikkel fra Bergens Tidende hvor en kjøper gikk til politianmeldelse av selger. Saken er dog mer alvorlig enn den vi diskuterer:
http://www.bt.no/bolig/Selger-sa-at-han-ikke-visste-om-skadene-Sa-fant-de-leieboeren-2953099.html
Og så synes jeg det ser ut som du har kjøpt av en aldri så liten luring, som strengt tatt fortjener å måtte gjøre rett for seg.
Ta skriftlig kontakt med megler hvor de moment du allerede har beskrevet godt over kommer frem. Videre kan du muligens betale for en takstmann som kan vurdere dette?
Vi kommer til å engasjere en gjennomgang av elektriker for det elektriske anlegget og fagkyndige på avløpet. Lønner seg sikkert også å engasjere en takstmann til slutt. Det kommer stadig frem litt nye opplysninger i små drypp. Defekt gulvvarme i gangen blant annet, der lever den sitt eget liv. Det som gjør oss litt urolige er tanken på hva annet selger kan ha holdt skjult for oss, kanskje vi har verre ting i vente? Fikk besøk av familiemedlemmer i dag som påpekte at det jo ikke er sluk i det rommet hvor varmtvannsberederen står. De så også at en god del av de synlige ledningene neppe kan ha vært lagt av en elektriker.
Har kontaktet vårt forsikringsselskap hvor vi har villa- og innboforsikring. Det er nemlig rettshjelp i den forsikringen. Nå har det seg slik at vi overtok boligen tre dager før vi egentlig hadde tenkt, dette kommer frem i kjøpskontrakten og videre en overtakelsesprotokoll med signatur på endret overtakelsesdato. Det var selger via megler som foreslo dette da boligen var klar likevel. Vi hadde da tegnet forsikring som skulle gjelde fra og med den datoen vi opprinnelig skulle overta. Måtte derfor sende en e-post til megler hvor vi skrev: "Vi har lyst å overta XXXX men vet ikke hvordan det blir med boligforsikring da ettersom boligen får ny eier vil vel den gamle forsikringen frafalle (kan man forsikre en annens eiendom?), vår egen forsikring gjelder fra XXXX."
Svar fra megler: "Det har ikke noe å si. Det som er viktig er at eiendommen er forsikret."
Spørsmålet er jo om vi faktisk får rettshjelp i denne tvisten når overtakelsesdatoen var 3 dager før forsikringen begynte å gjelde?
Er huset gammelt har alt en levetid, det kan være at levetiden på varmekabler, vinduer, vindskier takrenner osv har gått ut.
Det er ikke pålagt å ha sluk der det er varmtvannsbreder. I gamle hus og boliger står det varmtvannsberedere i kjellere, boder og i skap uten sluk. Er det et gammelt hus så er det ikke en mangel.
Forsikringen din skal være i orden selv om du tok over før tiden, for klagen kommer etter de 3 dagene.
Det å politianmelde kommer man ingen vei med, det kommer til å bli henlagt.
Heve et kjøp, da skal manglene være så store at man like godt kan rive hele boligen og bygge nytt.
Edit: når man har krystallklare svar på noe, så bør det sannsynligvis kunne støttes opp med linker til enten lovverk eller saker med et utfall som skaper presedens for nye saker.