Tror det er en del her inne som svarer på saker de ikke har 100% greie på.
HÆH!?? Det blir ofte følelsene og fornuft som tar overhånd. Dessverre er rettssystemet lite opptatt av de to tingene. Jeg har liten juridisk tyngde for å svare korrekt her, men jeg tror nok du kan ha rett angående denne saken. Og da er nok saken tapt.
Men jeg hadde likevel kontaktet advokat (evt huseierenes landsforbund) for å forhøre meg om problemstillingen. Varmtvannsbereder er et strømsluk for de som dusjer mye.
Tror det er en del her inne som svarer på saker de ikke har 100% greie på. Om feilen fra megler resulterer om du må betale 300.000 i kostnader de neste 50 årene er uvesentlig.
Så til saken: Det man må spørre seg er om denne feilen ville hatt en innvirkning på avtalen dersom den var opplyst riktig. (husker ikke paragrafen men det står i avhendingsloven)
Mao, ville man bydd det samme dersom man viste dette ikke var inkludert. Her er det flere ting man må ta i betraktning. Dersom felleskostnadene er skyhøye i utgangspunktet og merkostnaden med vann er veldig lave vil dette sannsynligvis ikke være noe en domstol mener ville hatt noen innvirkning på avtalen. Leilighetens verdi må også tas i betraktning.. Man hadde bydd det samme for en leilighet til rundt 10.000.000 enten felleskostnadene var 1500 eller 1800. Forskjellen utgjør mye i det lange løp, men det ville sansynligvis ikke hatt noen innvirkning på avtalen.
Dersom leiligheten du har kjøpt har en lav verdi, og fellesutgiftene økte mye som følge av feilen (i posent) kan dette ha hatt en innvirkning på avtalen og du kan kreve erstatning.
Hvordan kan du påstå at en kostnad på 300,000 over 50 år er uvesentlig? Det er jo akkurat at det er en kostnad som løper over hele boligens levetid som er poenget her. Jo lengre periode denne kostnaden løper over, jo værre er det for kjøper. Det er jo tallenes tale, man trenger hverken ha greie på juss eller økonomi for å se det.
Du opererer med tall som 10,000,000 og 300,- pr mnd i ekstra utgifter, jeg vil tro at iallefall ett av de tallene ikke stemmer i denne aktuelle saken. Men om trådstarter kan si hvor mye fellesutgiftene var oppgitt til, og hva boligen ble solgt for, samt fellesgjeld, så er det lettere å få et perspektiv.
Det er ikke kostnaden over boligens løpetid, men kostnaden måned for måned som er vesentlig.
Man må ha hjemmel for å reklamere, så jusen er viktig.
Fra avhendingsloven § 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen (1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren. (2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
"verka inn på avtala" er den magiske setningen man må basere reklamasjonen på. Trådstarter må argumentere for at det gadde virket inn på avtalen.. Da må tall som kjøpesum, fellesgjeld, felleskostnader, økning felleskostnader tas med. Hadde jeg vært trådstarter hadde jeg ikke tatt med 300.000 de neste 50 årene, men begrunnet at denne endringen per måned fører til eks antall prosent høyere utgifter som påvirker hennes månetlige økonomi på x måte.
Det er vanskeligere å argumentere for at et tap på 300.000 over de neste 50 årene hadde hatt en innvirkning på avtalen.
Dro frem ytterpunkter for å gi et eksempel. Det er jo ikke noe klart sted streken går..
Siste redigering: Wednesday, December 29, 2010 12:41:02 PM av Mkallevik
Rettspraksis sier at dersom mangel utgjør 5% så er det vesentlig. Så lenge leiligheten kostet under 6 millioner kroner så er jo dette vesentlig.
Med et så vesentlig beløp som 6.000 kr pr år. (nåverdi ca. 300.000 kr) kunne det tenke seg at boligkjøperen hadde valgt et annet mer gunstig objekt. Man må se mangelen i relasjon til hvordan markedet hadde reagert. De blir feil å si at dette ikke ville fått betydning for avtalen. Ingen i markedet synes 6.000 kr/år er uvesentlig. Dette beløpet ville gjort at andre objekter i markedet ville blitt mer gunstige enn det valgte.
I dag kan du rentebetjene et lån på ca. 170.000 kr pr år med 6000 kr. Kostnaden er lavere enn rentebetjening, ettersom man får skattefradrag på 28 % for rentekostnader. Varmtvannskostnader vil vokse i takt med inflasjon, mens et avdragsfritt annuitetslån på 170.000 kr vil ha årlige like terminbeløp. Justerer man for skattefordel og inflasjon, er det opplagt at de utelatte kostnadene fint kunne alternativt rentebetjent et boliglån på ca. 200.000 - 300.000 kr.
Det er forholdsvis sannsynelig at markedet ikke ville gitt det samme for en bolig hvis det viste seg at boligen hadde 300.000 kr mer i boliggjeld.
Tror det er en del her inne som svarer på saker de ikke har 100% greie på. Om feilen fra megler resulterer om du må betale 300.000 i kostnader de neste 50 årene er uvesentlig.
Så til saken: Det man må spørre seg er om denne feilen ville hatt en innvirkning på avtalen dersom den var opplyst riktig. (husker ikke paragrafen men det står i avhendingsloven)
Mao, ville man bydd det samme dersom man viste dette ikke var inkludert. Her er det flere ting man må ta i betraktning. Dersom felleskostnadene er skyhøye i utgangspunktet og merkostnaden med vann er veldig lave vil dette sannsynligvis ikke være noe en domstol mener ville hatt noen innvirkning på avtalen. Leilighetens verdi må også tas i betraktning.. Man hadde bydd det samme for en leilighet til rundt 10.000.000 enten felleskostnadene var 1500 eller 1800. Forskjellen utgjør mye i det lange løp, men det ville sansynligvis ikke hatt noen innvirkning på avtalen.
Dersom leiligheten du har kjøpt har en lav verdi, og fellesutgiftene økte mye som følge av feilen (i posent) kan dette ha hatt en innvirkning på avtalen og du kan kreve erstatning.
Rettspraksisen du refererer til angår skjulte feil å mangler.
Hva som ville hatt en innvirkning på avtalen vil ikke jeg ta stilling til. Det får eventuelt en domstol avgjøre.
Det blir uansett feil å regne resultatet av feilen om til 300.000 de neste 50 årene. Det man kanskje kunne sett på, som du selv refererer til er hvordan markedet hadde responder på endringen. Man kan f.eks sammenligne objektet med tilsvarende solgte objekt osv.
Trådstarter kan jo selv spørre seg selv: hadde korrekte opplysninger hatt noen innvirkning på avtalen for din del?
Tviler at det vil være noen god ide å kontakte takstmannen. Megler og takstmenn samarbeider. Takstmannen for samme objekt ville aldri uttalt seg til din fordel. Han får sine oppdrag og lønn fra megleren som har gjort brøleren.
Megleren tjener også på det er gitt feil opplysninger om varmtvann ettersom du antageligvis av denne grunn har betalt for mye for boligen. Du får derfor ikke objektiv eller mye hjelp av megleren. Han kan jo også bli erstatningsansvarlig for feilen.
Du gjør best i å kontakte advokat som kan hjelpe deg. For en enkeltperson er nok varmtvannsforbruket ca. 2000 kr pr/ år. Således kunne du alterantivt ha rentebetjent et lån på ca. 60.000 kr. Dette bør være utgangspunkt for et prisavslag.
En ting: Nåverdien av 6000kr pr år over 50 år er IKKE 300.000kr snarer noe sånt som 100 000 kr.. (Om man tar høyde for en ca 5% kapital kostnad..)
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Tviler at det vil være noen god ide å kontakte takstmannen. Megler og takstmenn samarbeider. Takstmannen for samme objekt ville aldri uttalt seg til din fordel. Han får sine oppdrag og lønn fra megleren som har gjort brøleren.
En ting: Nåverdien av 6000kr pr år over 50 år er IKKE 300.000kr snarer noe sånt som 100 000 kr.. (Om man tar høyde for en ca 5% kapital kostnad..)
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Det står ikke "forbehold om trykkfeil" i salgsoppgavene. Som megler hadde det vært herlig å kunne skrive det, men sånn er det nok ikke. Ellers enig i det du skriver
Det er jo opplagt at 100.000 kr blir for lite. Beste alternativ for boligkjøper er jo å sette pengene i bank, eller betale ned på boliggjeld.
Med 100.000 kr mindre i boliggjeld blir jo årlig beløp kun ca. 2500 kr mindre [=100.000 kr*3,5%*(1-28%)]. Du forstår sikkert at dette ikke balanserer fordelen megler har oppnådd med å gi feil informasjon ? 6000 kr pr år er mer enn 2500 kr pr år.
Antar at du mener at 5 % er et godt anslag for boliglånsrente i fremtiden. Renten skal gi lånegiver kompensasjon for inflasjon, risiko og likviditet.
I dette tilfellet er det vel forventet at kostnader til energi vokser med inflasjonen. Sånn sett er 500 kr pr måneden i faste priser, ikke i løpende termer.
Det mest riktige blir derfor å justere bort inflasjonselementet i lånekostnaden på 5 %. F.eks kan man anta at realrenten er ca. 2,5 % (gitt inflasjon på 2,5 % på lang sikt).
Nåverdien av dette blir da 6000/(5%-2,5%) = 240.000 kr.
Dette er i de fleste tilfeller vesentlig for en boligkjøper. Anbefaler den uheldige kjøperen å snarest ta kontakt med advokat og reklamere på det oppståtte forholdet.
Tviler at det vil være noen god ide å kontakte takstmannen. Megler og takstmenn samarbeider. Takstmannen for samme objekt ville aldri uttalt seg til din fordel. Han får sine oppdrag og lønn fra megleren som har gjort brøleren.
En ting: Nåverdien av 6000kr pr år over 50 år er IKKE 300.000kr snarer noe sånt som 100 000 kr.. (Om man tar høyde for en ca 5% kapital kostnad..)
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Det står ikke "forbehold om trykkfeil" i salgsoppgavene. Som megler hadde det vært herlig å kunne skrive det, men sånn er det nok ikke. Ellers enig i det du skriver :)
Han får oppdrag og inntektene fra meglerene. Det er da vanskelig for taktsmann å være objektiv. Det er flere takstmenn som blir presset av meglerene til å endre takster og konklusjoner fra takstrapportene. Meglers mål er alltid å få høyes muig pris på vegne av selger. Dette er også i meglers interesse ettersom de har provisjon av salgssummen.
Takstmennenes egen forening forteller altså at dette er et problem. Etter min mening burde ikke meglerene få lov til å velge takstmenn fritt. En boligkjøper kan ALDRI stole på takstrapporten!
Hvis boligkjøper har blitt lurt av selger, megler og takstmann hadde jeg bedt om hjelpe fra alle andre enn disse tre. Kontakt advokat! Det er mitt råd!
Send et krav på 250.000 kr, eller be megler om å betale varmtvannskostnadene for denne boligen så lenge den ekisisterer. Det var jo dette du kjøpte ?
Tviler at det vil være noen god ide å kontakte takstmannen. Megler og takstmenn samarbeider. Takstmannen for samme objekt ville aldri uttalt seg til din fordel. Han får sine oppdrag og lønn fra megleren som har gjort brøleren.
En ting: Nåverdien av 6000kr pr år over 50 år er IKKE 300.000kr snarer noe sånt som 100 000 kr.. (Om man tar høyde for en ca 5% kapital kostnad..)
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Det står ikke "forbehold om trykkfeil" i salgsoppgavene. Som megler hadde det vært herlig å kunne skrive det, men sånn er det nok ikke. Ellers enig i det du skriver :)
HÆH!??
Men jeg hadde likevel kontaktet advokat (evt huseierenes landsforbund) for å forhøre meg om problemstillingen. Varmtvannsbereder er et strømsluk for de som dusjer mye.
Hvordan kan du påstå at en kostnad på 300,000 over 50 år er uvesentlig? Det er jo akkurat at det er en kostnad som løper over hele boligens levetid som er poenget her. Jo lengre periode denne kostnaden løper over, jo værre er det for kjøper. Det er jo tallenes tale, man trenger hverken ha greie på juss eller økonomi for å se det.
Du opererer med tall som 10,000,000 og 300,- pr mnd i ekstra utgifter, jeg vil tro at iallefall ett av de tallene ikke stemmer i denne aktuelle saken. Men om trådstarter kan si hvor mye fellesutgiftene var oppgitt til, og hva boligen ble solgt for, samt fellesgjeld, så er det lettere å få et perspektiv.
Man må ha hjemmel for å reklamere, så jusen er viktig.
Fra avhendingsloven
§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er retta på ein tydeleg måte.
"verka inn på avtala" er den magiske setningen man må basere reklamasjonen på. Trådstarter må argumentere for at det gadde virket inn på avtalen.. Da må tall som kjøpesum, fellesgjeld, felleskostnader, økning felleskostnader tas med. Hadde jeg vært trådstarter hadde jeg ikke tatt med 300.000 de neste 50 årene, men begrunnet at denne endringen per måned fører til eks antall prosent høyere utgifter som påvirker hennes månetlige økonomi på x måte.
Det er vanskeligere å argumentere for at et tap på 300.000 over de neste 50 årene hadde hatt en innvirkning på avtalen.
Dro frem ytterpunkter for å gi et eksempel. Det er jo ikke noe klart sted streken går..
Med et så vesentlig beløp som 6.000 kr pr år. (nåverdi ca. 300.000 kr) kunne det tenke seg at boligkjøperen hadde valgt et annet mer gunstig objekt. Man må se mangelen i relasjon til hvordan markedet hadde reagert. De blir feil å si at dette ikke ville fått betydning for avtalen. Ingen i markedet synes 6.000 kr/år er uvesentlig. Dette beløpet ville gjort at andre objekter i markedet ville blitt mer gunstige enn det valgte.
I dag kan du rentebetjene et lån på ca. 170.000 kr pr år med 6000 kr.
Kostnaden er lavere enn rentebetjening, ettersom man får skattefradrag på 28 % for rentekostnader.
Varmtvannskostnader vil vokse i takt med inflasjon, mens et avdragsfritt annuitetslån på 170.000 kr vil ha årlige like terminbeløp. Justerer man for skattefordel og inflasjon, er det opplagt at de utelatte kostnadene fint kunne alternativt rentebetjent et boliglån på ca. 200.000 - 300.000 kr.
Det er forholdsvis sannsynelig at markedet ikke ville gitt det samme for en bolig hvis det viste seg at boligen hadde 300.000 kr mer i boliggjeld.
Hva som ville hatt en innvirkning på avtalen vil ikke jeg ta stilling til. Det får eventuelt en domstol avgjøre.
Det blir uansett feil å regne resultatet av feilen om til 300.000 de neste 50 årene. Det man kanskje kunne sett på, som du selv refererer til er hvordan markedet hadde responder på endringen. Man kan f.eks sammenligne objektet med tilsvarende solgte objekt osv.
Trådstarter kan jo selv spørre seg selv: hadde korrekte opplysninger hatt noen innvirkning på avtalen for din del?
Megleren tjener også på det er gitt feil opplysninger om varmtvann ettersom du antageligvis av denne grunn har betalt for mye for boligen. Du får derfor ikke objektiv eller mye hjelp av megleren. Han kan jo også bli erstatningsansvarlig for feilen.
Du gjør best i å kontakte advokat som kan hjelpe deg. For en enkeltperson er nok varmtvannsforbruket ca. 2000 kr pr/ år. Således kunne du alterantivt ha rentebetjent et lån på ca. 60.000 kr. Dette bør være utgangspunkt for et prisavslag.
Lykke til. Men for all del, kontakt en advokat !
Men står det ikke ofte og at i prospekter så tar man forbehold om "feiltrykk", og kan ikke se at det er opplyst om meglaren har sagt at v.v var inkludert eller om det står i prospektet. Har megler sagt det, da har man ingen sjangs.
Personlig tror jeg at det er lite å hente her, iallefall om man går til megler med krav om 300 000 cashback :D
Elsker disse konspirasjonsteoriene...
Det står ikke "forbehold om trykkfeil" i salgsoppgavene. Som megler hadde det vært herlig å kunne skrive det, men sånn er det nok ikke. Ellers enig i det du skriver
Det er jo opplagt at 100.000 kr blir for lite. Beste alternativ for boligkjøper er jo å sette pengene i bank, eller betale ned på boliggjeld.
Med 100.000 kr mindre i boliggjeld blir jo årlig beløp kun ca. 2500 kr mindre [=100.000 kr*3,5%*(1-28%)]. Du forstår sikkert at dette ikke balanserer fordelen megler har oppnådd med å gi feil informasjon ? 6000 kr pr år er mer enn 2500 kr pr år.
Antar at du mener at 5 % er et godt anslag for boliglånsrente i fremtiden.
Renten skal gi lånegiver kompensasjon for inflasjon, risiko og likviditet.
I dette tilfellet er det vel forventet at kostnader til energi vokser med inflasjonen. Sånn sett er 500 kr pr måneden i faste priser, ikke i løpende termer.
Det mest riktige blir derfor å justere bort inflasjonselementet i lånekostnaden på 5 %. F.eks kan man anta at realrenten er ca. 2,5 % (gitt inflasjon på 2,5 % på lang sikt).
Nåverdien av dette blir da 6000/(5%-2,5%) = 240.000 kr.
Dette er i de fleste tilfeller vesentlig for en boligkjøper. Anbefaler den uheldige kjøperen å snarest ta kontakt med advokat og reklamere på det oppståtte forholdet.
Det sier seg selv at takstmann er meglerens mann.
Han får oppdrag og inntektene fra meglerene. Det er da vanskelig for taktsmann å være objektiv. Det er flere takstmenn som blir presset av meglerene til å endre takster og konklusjoner fra takstrapportene. Meglers mål er alltid å få høyes muig pris på vegne av selger. Dette er også i meglers interesse ettersom de har provisjon av salgssummen.
Legger ved en kort liten artikkel om takstmenns utfordringer fra Aftenposten:
http://www.aftenposten.no/bolig/boligokonomi/article3557786.ece
Takstmennenes egen forening forteller altså at dette er et problem.
Etter min mening burde ikke meglerene få lov til å velge takstmenn fritt. En boligkjøper kan ALDRI stole på takstrapporten!
Hvis boligkjøper har blitt lurt av selger, megler og takstmann hadde jeg bedt om hjelpe fra alle andre enn disse tre. Kontakt advokat! Det er mitt råd!
Send et krav på 250.000 kr, eller be megler om å betale varmtvannskostnadene for denne boligen så lenge den ekisisterer. Det var jo dette du kjøpte ?