279
10
6
Kjøpt bolig i dårligere stand
42
Oslo
0
Vi har kjøpt et eldre hus fra midten av 70-tallet. Det ble reklamert fra megler om at det var vedlikeholdt og takstmann hadde kun oppgitt én TG3 (som var en bagatell). Det var dog ca 15 TG2, noe som var å forvente da de fleste bygningsdelene har nådd halvveis av forventet levetid.
Vi ga nesten 1 million over takst, for vi hadde inntrykk av at vi kunne pusse opp over tid. Av boligens to bad, var det ene fra 2012, mens det andre fra byggeår (mest sannsynlig) så det hadde vi beregnet å starte med.
Men så flyttet jeg inn i januar, og det viser seg at det var ufattelig kaldt, det var så ille noen morgener at det var is på innsiden av vinduene i stua (selv vinduet over varmepumpa som sto på). Denne boligen hadde fått energikarakter E (oransj), noe som igjen underbygget inntrykket av en godt vedlikeholdt bolig. Altså at den har blitt noe etterisolert, men det er heller tvilsomt.
Badet som er av nyere årgang er renovert av en entreprenør. Men jeg tror faktisk ikke stemmer helt. I tillegg er det beholdt vindu der fra byggeår. Noe som ikke fremkommer av taksten, for i følge den skulle alle alle vinduene vært skiftet ut siden byggestart (eldste oppgitt skulle være fra 1984).
Mistenker også at mye av strømmen er lagt opp av andre enn fagfolk.
Også lurer jeg på om det stilles noen krav til å oppgi noe rundt isolasjon? Taksten estimerer hva det vil koste å utbedre kritiske tilstander, i dette tilfelle 10 000-50 000,-. Men når det er et uisolert hus (til tross for karakter E), så hjelper det ikke å si at vinduene og panelen kan skiftes etterhvert, når det må gjøres umiddelbart for at huset skal være beboelig om vinteren. Dette blir en betydelig kostnad vi ikke hadde tatt høyde for. Selger har vært klar over at det var kaldt her, det er minst én panelovn i alle rom og det er stappet glava i luftespalten over vinduet i stua.
Vi trenger å få inn en allsidig fagmann til å vurdere om taksten faktisk gjenspeiler den aktuelle tilstanden på boligen.
Vi føler at vi har blitt lurt ang. tilstanden (jeg har forsøkt å fatte meg i korthet). Når det trengs en slik totalgjennomgang, hvilken fagmann bør vi bruke for å dekke de fleste områdene best mulig?
Tar gjerne imot tips til hvor det er lurt å starte i en slik situasjon.
Vi ga nesten 1 million over takst, for vi hadde inntrykk av at vi kunne pusse opp over tid. Av boligens to bad, var det ene fra 2012, mens det andre fra byggeår (mest sannsynlig) så det hadde vi beregnet å starte med.
Men så flyttet jeg inn i januar, og det viser seg at det var ufattelig kaldt, det var så ille noen morgener at det var is på innsiden av vinduene i stua (selv vinduet over varmepumpa som sto på). Denne boligen hadde fått energikarakter E (oransj), noe som igjen underbygget inntrykket av en godt vedlikeholdt bolig. Altså at den har blitt noe etterisolert, men det er heller tvilsomt.
Badet som er av nyere årgang er renovert av en entreprenør. Men jeg tror faktisk ikke stemmer helt. I tillegg er det beholdt vindu der fra byggeår. Noe som ikke fremkommer av taksten, for i følge den skulle alle alle vinduene vært skiftet ut siden byggestart (eldste oppgitt skulle være fra 1984).
Mistenker også at mye av strømmen er lagt opp av andre enn fagfolk.
Også lurer jeg på om det stilles noen krav til å oppgi noe rundt isolasjon? Taksten estimerer hva det vil koste å utbedre kritiske tilstander, i dette tilfelle 10 000-50 000,-. Men når det er et uisolert hus (til tross for karakter E), så hjelper det ikke å si at vinduene og panelen kan skiftes etterhvert, når det må gjøres umiddelbart for at huset skal være beboelig om vinteren. Dette blir en betydelig kostnad vi ikke hadde tatt høyde for. Selger har vært klar over at det var kaldt her, det er minst én panelovn i alle rom og det er stappet glava i luftespalten over vinduet i stua.
Vi trenger å få inn en allsidig fagmann til å vurdere om taksten faktisk gjenspeiler den aktuelle tilstanden på boligen.
Vi føler at vi har blitt lurt ang. tilstanden (jeg har forsøkt å fatte meg i korthet). Når det trengs en slik totalgjennomgang, hvilken fagmann bør vi bruke for å dekke de fleste områdene best mulig?
Tar gjerne imot tips til hvor det er lurt å starte i en slik situasjon.
Et problem i Norge er at vi er ikke flinke til å trekke fra kostnad for elde og oppgraderingsbehov i verdien så da må en i hverfall ikke gjøre tabben i å by over takst
Jeg tror ikke dere kommer noen vei mot selger her, men å tro at en VP skal holde for å varme opp et gammelt hus er jo også veldig optimistisk
Jeg hadde kontakt med en megler før visning en gang og maste litt på tegninger o.l etter visning syntes jeg da at jeg burde gi beskjed om st jeg ikke var interessert lengre da tilstanden var mye dårligere enn beskrevet. Svaret var at mye skader var dekket av tepper når hun hadde vært der og hun hadde forståelse for mine synspunkt men utrolig nok var det kommet inn bud på prisantydning, i.e megler mener en betaler for mye.
Det virker desverre som TS er et ekstrem tilfelle av dette eksempelet
Her er Gilje sin beskrivelse av hvordan en ser om det er energi glass:
"Tenn lighteren eller et stearinlys og hold den mot glasset, helst når det er mørkt ute, eller mot en mørk bakgrunn. Noen ganger må man for å være sikker sjekke ruten fra begge sider. Se på skrå inn mot ruta. Har du tolags rute vil du se et speilbilde av fire flammer, to og to i glasset. Hver glassoverflate gir speilbilde av en flamme."
Har huset ildsted må en finne ut av bruken av dette. Kanskje bare strømforbruk er brukt ved energi merking ?
Hvis det ikke er en konkret stor årsak til feil på et hus så tror jeg ikke en har mulighet for noen klage.
Starte med å sjekke tetting rundt vinduer ved å ta av gerikter på vindu på mest vind utsatte fasaden. Så får en oppgradere etterhvert. Men hvis vind tetting er dårlig må en ofte til utvendig. Har en plass i rafte kasse så bør en etterisolere også utvendig får en får på ordentlig vindtetting. Vinduer får en opp mot 50% på standard pris på. Hvis en har standard mål så kommer en best ut av det men ikke så galt med spesial bestilte heller, det tar bare mere tid på levering.
Har familie med hus fra 80-tall, og selv der går stor VP, mange ovner og fyring ganske heftig. Man må helst også lukke dører til rom man ikke bruker hele tiden. Sistnevnte er gjerne noe man glemmer dersom man kommer fra nyere bolig eller mindre bolig. Strøm til 200m2 gammel bolig er fort vekk 30-40 tusen kWh i året. Endret bruk kan også spille inn på ulike måter. Som eierskifte åpenbart er.
Ikke lett å kjøpe hus i Norge om man ikke skal by over takst. Så litt drøyt å tråkke på TS på denne måten?
På generell basis kan man ikke kalle det «tabbe å by over takst .
Siden 1993, så har det, med noen få unntak, vært eneste måte å få kjøpt noe.
Men viktig å huske på at eldre hus har/får vedlikeholdsbehov. I så måte kan man si at markedsprisen ofte er for høy for eldre boliger, sammenlignet med nyere boliger. Men det styres av markedet, og ikke av TS.
Fordelen med eldre boliger er ofte større tomter og bedre beliggenhet.
Hilsen en med 120 år gammelt hus som både tar tid og koster penger i vedlikehold😊
Det er ikke normalt å kjøpe 1Mill over takst i dag og det fremkommer desverre ikke god info om hvordan denne ulyklige 1Mill over takst situasjonen oppsto.
Kanskje fordi det er en fin plass og det var mange budgivere?
Markedet bestemmer prisen…
Beste jeg kan anbefale er å ta opp kledningsbordene rundt vindu, kjøpe deg en rull med vindsperretape fra Isola på monter, og fylle på med isolasjon rundt vinduet som du deretter taper over. Du bør sjekke om det har vært gnagere i huset (høyst sannsynlig), og om de da har gnaget hull i vindsperren rundt omkring. Hos meg var det 9 "ventiler" i vindsperren laget av gnagere rundt omkring i bjelkelag, så det var jo ikke rart huset var kaldt.
Kan anbefale å plukke opp et termokamera, selges til ok pris som en plugin til mobil som vil kunne vise deg hvor du har skjulte hull i veggene etc, og hvilke vinduer og ventiler du burde vindtette rundt.
Hos meg var det for øvrig kun 5 cm glava i bjelkelag både i gulv og tak for det meste, til tross for at bjelkene er 20 cm tykke. Jeg var overbevist om at jeg trengte å etterisolere vegger, men ser at nå som jeg har vindtettet og byttet ut isolasjon i gulv og tak at mine 10 cm vegger holder helt fint, har 1 varmepumpe i 1.etasje, og en til i stue i andre etasje, dette er mer enn nok til å holde 3 etasjer nå godt og varmt, trenger ikke noe panelovn. Før jeg gjorde mine grep, tror jeg at mine forhold var veldig like dine.
Energikarakter får man "god" score på bare ved å oppgi at man har varmepumpe i boligen, spesielt hvis man også oppgir at vinduer har vært byttet. Karakter E er ikke en god karakter i det hele tatt. Det er ikke noen fagmann som har vært og undersøkt boligen med måling, dette gjør man selv ved å fylle ut et skjema på en nettside...
Kommentaren min var at budgivere har et ansvar for å bremse når en ser at her får en ikke verdi for pengene
Så ja er det mange nok dumme budgivere så er det lettere at slike gale markedspriser oppstår
Når jeg kjøpte siste bolig ringte en megler meg 1/2 år etterpå og lurte på om jeg fortsatt var interessert i en bolig 300k under såkalt takst. Det var en bolig som måtte renovere samtlige overflater, prisen var lik det huset jeg kjøpte der en kunne flytte rett inn.