606    3    0  

Kjøpe utleieleilighet, går regnestykket opp?

 2     0
Hei.

Jeg vurderer å selge leiligheten for å kjøpe 2 litt mindre, eller enebolig med utleieleilighet.

Jeg bor nå i en 4-mannsbolig som ble bygget i 2010, leiligheten er ca. 100 m2 og blir taksert til rundt 3mill. Jeg har 2.1 igjen på lånet.

Jeg betaler ca. 9.500,- + 950,- i fellesutgifter pr.mnd.
Inntekten min ligger på rundt 20.000 netto.

Hvis jeg selger leiligheten med megler, for 3mill, betaler avgifter å diverse honorar - skulle jeg vel strengt tatt sitte igjen med ca. 750k.

Jeg har andre lån på tilsammen 200k som jeg da vil bli kvitt, og ender opp med ca.550.000,- i egenkapital, en bil, men ikke sted å bo..


Hvis en utleieleilighet kan gi f.eks. 8000,- pr.mnd. i inntekt, så regner jeg at 75% av de går til nedbetaling på lån.

Trekker vi fra 3500 i andre mnd.lige utgifter blir det igjen 12k å betale lån mèd.

En bank skulle vel være villig til å "ta sjangsen" på dette vel?

Hvordan stiller banken seg mtp på sikkerhet osv?
Hva hadde vært "det enkleste" for å ende opp med 2 enheter?

Noen som har noen tanker rundt dette?



TSt
   #1
 14,584     0
Det mangler mye utgifter her. Hvis det er separate leiligheter får du skatt på alle leieinntekter, men da kan du også føre vedlikeholdsutgifter i fradrag. Det er og vil sikkert bli høyere ligninsverdi på sekundær bolig som en ikke bor selv og dermed også eiendomsskatt hvis dette finnes elller blir innført. Utgifter til vedlikehold må tas med enten en får fradrag for de eller ikke, over tid blir utleie enheter "slitt ned" så en må beregne betydelig mere kostnader enn på egen enhet. Kan jo være heldig å få en forsiktig leietaker som bor i lang tid men det vet en ikke på forhånd. Beregner du å pusse opp enhet selv ved behov i fremtiden må du huske på å legge inn tapte leieinntekter i opppussingsperioden.

I tillegg må du huske på at det kan være tidkrevende å følge opp hvis du får stadige skifte av leietakere eller du er uheldig med leieboere. (bråk , festing etc). Hvordan utleie markedet er på stedet må også vurderes.
Jeg så at nabo leilighet til den jeg hadde hatt før var solgt med brukbar verdistigning men jeg vet at det har vært rettsak internt i sameiet etter på pga konflikter, ekstra utgiftre til nytt tak, ny kledning etc så det hadde vært mye å holde på med hvis en hadde beholdt enheten for utleie. Siden du ikke er så erfaren skal du iallefall slå fra deg å gjøre penger på en separate enhet er min mening. Utleie enhet innenfor egen bolig der en bor selv kan jo være gunstigere og kan tenkes på hvis mulighetene gir seg.
   #2
 825     Stavanger     0
Jeg leier ut en leilighet på 45kvm midt i byen, i blokk fra 2002. Den leies ut for 12500kr i mnd som jeg må skatte 27% på. Når det er sagt skriver jeg av fellesutgifter, vedlikehold, møbler, tv og internett på brutto inntekt så faktisk beskatning er ikke så høy. Dette er greit og tenke på, noe du dog slipper hvis du leier uten i egen bolig..

Leiligheten er verdt 2.4 i dag etter den solide duppen som har kommet her i distrikter. Den er høyt belånt med 2.2 så i realiteten går rentefradraget opp i opp med skatt på inntekt pdd.
Når leiligheten var på "topp" fikk jeg en verdivurdering på 2.7 så det må du også tenke på at du har råd til og sitte med den i dårlige tider. Har du ikke det kan du tape mye penger og i verstefall sitte med rest gjeld på solgt bolig.
En annen ting er leieprisene som også ofte følger markedet. Denne har vært leid ut til 13.000 på topp og heldigvis fikk jeg leid den ut til et firma før alt for alvor stupte. Skulle jeg leid den ut på nytt i morgen måtte jeg ha leid ut til mindre en 10.000..

Videre kan jeg si at du må veie opp risiko med gevinst, jeg hadde aldri leid ut en egen enhet ei i eget hus med mindre jeg var 110% sikker på at jeg klarte og betale lånekostnader selv hvis du får en kranglefant av en beboer eller enda verre, ikke får leieboer.. Fordi det kan skje!
Signatur
   #3
 598     0
Ser ikke helt at du skal gå lån til både ny leilighet til deg selv, og til en utleie leilighet på 20i mnd og 550 i egenkapital. Banken regner ikke med at du får leid den ut 12mnd i året sist jeg sjekket. Spørsmålet er vel heller hva koster de 2 leilighetene du har tenkt å kjøpe. Får du dem for 3mill så er det alltids mulig, men banken vil som regel se på om du kan betjene begge 2 uten eller 50% leie inntekter.