5,124    9    0  

Prioriteringer oppussing av gammelt hus

 4     0
Hei :)

For noen år tilbake var jeg så heldig å arve tomt med et gammelt hus. Huset er av veldig dårlig standard, det er ikke do eller dusj der, bare en utedo i et skrøpelig uthus. Tomta er på ca 3 mål, å ligger veldig fint til.

Jeg er ikke gamle karen, men har sett på tomta og huset som jeg arvet, som en sikkerhet for meg i fremtiden.

Jeg har ikke planer om å bo der selv, men har tenkt på å enten pusse opp/bygge på, eller rive og deretter sette opp et nytt hus for så, å selge.

Noen som av erfaring har gjort lignende selv som har noen gode råd etc om hva jeg burde gjøre, for å tjene mest mulig ut av dette?

Takker for eventuelle svar :)
Moterator: Endret emnet til noe mer deskriptiv tittel.
Siste redigering: Friday, September 7, 2012 11:31:58 PM av TiaZzz

   #1
 22,342     Akershus     0
Hvor er dette? Hvordan er markedet der? Hvilken risiko vil du ta? Hvilken egenkapital har du?
  (trådstarter)
   #2
 4     0
Har ikke noe særlig egenkapital, ettersom jeg går skole og jobber litt på si, måtte ha blitt et lån, men dette er langsiktig tenkt Smile tomta ligger på snarum i modum kommune, ligger landelig til (på bygda)  markedet vil jeg tro har tatt seg opp, siden det stadig kommer opp nye hus rundt omkring her. Risikon jeg er villig til å ta, er ikke gjennomtenkt.
   #3
 992     Østlandet     0
Du skriver at det kun er utedo, betyr det at det ikke er innlagt vann/ koblet til kommunalt avløp? Septiktank? Vet du hvor lenge siden huset var bebodd fast? Årsaken til at jeg spør er at det er verdt å sjekke at huset er registrert som bolighus og ikke som fritidsbolig - det vil ha betydning for evt salgspris.

Du gir lite info om huset. Kanskje du kunne fortelle mer? Når er det bygget, en skisse? Strøm innlagt?

Jeg ville også tatt en sjekk med kommunen om det ligger boen begrensninger på eiendommen, feks har kommune eller riksantikvaren satt huset på noen liste, hva med planer for fremtidige veier etc. Hvor langt er det til kommunalt vann/ avløp og hva vil det koste i avgifter å få dette inn?

I sum skaffe så mye info som mulig før du gjør noen videre valg.

Når det er sagt - din vurdering om at eiendommen har en verdi for deg, så er det helt klart. Spørsmålet er på hvilken måte du utnytter den best. Det er ikke sikkert at det beste er å bruke millioner på oppussing nå, kanskje er det bedre å vente til du har mer penger og kanskje tid.
  (trådstarter)
   #4
 4     0
Huset er et gammelt 2etg hus, vann er koblet til, å jeg tror det er ferdig lagt avløp til kloak. Ligger også en liten garasje og et skjul som er sammensatt i et uthus. Ble taksert for en del år siden for rundt 800.000\900.000 men i følge noen nabor, mener dem at taksten skal ha steget. Tomta er som sagt på rundt 3mål.
   #5
 765     Østfold     0
Det er mange måter å hente ut potensialet her.

Oppussing før salg, eller riving, nybygg for salg har en stor risiko og en nedside som må kalkuleres. Den ukjente faktoren er egeninnsatsen og hvilken pris man setter på den.
Risikoen er den endelige salgsummen. Den kan bli (langt) lavere enn byggekostnaden.

Med 3 mål tomt og takst på 8-900 000 er det ganske klart at det er tomten som representerer den store verdien i prospektet ditt.
Umiddelbart tenker jeg på muligheten for å skille ut en eller to tomter for salg og salg av den siste med huset på, som et oppussingsobjekt. Er tomten slik bebygget at det kan være en mulighet?
Signatur
  (trådstarter)
   #6
 4     0
Det siste kan jo være en mulighet.  Der huset står, er tomta flat, plenen vedsiden av skråner noe nedover, men tror ikke det hadde vært noe problem å få flata opp. Tomta er stor og ligger fint til, det er huset som trekker ned ja. Siden huset er såppas gammelt og i dårlig stand, hadde verdien på tomta gått opp om huset ble revet?
   #7
 874     Oslo     0
Litt avhengig av hva slags tomtestørrelser som er vanlig ved nybygg i området, burde det gå an å rive huset og dele tomta i fire. Dette avhenger selvsagt av tilkomst, utforming osv.

   #8
 765     Østfold     0
Foreslår at du tar kontakt med en mindre, lokal utbygger og ber om å få hans vurdering av prosjektet. De har gjerne god kunnskap og en viss formening om hvilke muligheter som ligger i prosjektet, basert på sin erfaring.
Ingen gidder gjøre en masse arbeid gratis for deg, så tilby gjerne et lite honorar for utredningen. Han bør også kunne redegjøre for økonomien i dette, altså anta hva en utbygger faktisk vil gi for prosjektet. Ikke inngå noen intensjonsavtale eller andre bindende avtaler, før du har utredet alle alternativene.

Jeg synes det virker meningsløst å iverksette riving og deling uten egenkapital. Det virker langt mer fornuftig og hente ut oppsiden og overlate arbeid og kostnader til andre.
Det å rive et hus kan i dag beløpe seg til 100 000 eller mer uten at det nødvendigvis øker salgssummen tilsvarende.
Man bør uansett ha en oversikt over alternativene og kostnadene før man gjør noe som helst.
Signatur
   #9
 874     Oslo     0
Jeg har revet et hus og kjørt det bort i henger... Kostet ikke noe, tok bare vanvittig lang tid. (90 % av reisverket og grunnmuren stod igjen, så teknisk sett er det en renovering) Man får kanskje ikke tillatelse til å sive selv heller? Et hus på min størrelse ble ca 250 m3 treverk og 70 m3 rest. Hadde container til det siste, det første ble kjørt bort i en henger som tar akkurat 3 m3... (4 m3 etter at det er mørkt  Tongue)