6,949
15
0
Oppussingsobjekt - realistiske estimater?
12
0
Hei.
Som mange på dette forumet før meg står jeg i en situasjon der å kjøpe et oppussingsobjekt fortoner seg som skummelt grunnet usikkerhet ift. estimater og manglende erfaring.
Utgangspunktet er følgende hus: http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=43633647
Generelt sett er huset bra iht. boligsalgsrapport. Vi trenger ikke ny kledning, tak eller drenering på en god del år. Innvending er saken en annen som det fremkommer av bildene. Og det er der vi evt. må gjøre de større endringene.
Vi har satt opp et budsjett basert på at jobben gjøres av håndverkere, og håper med dette innlegget å
På forhånd tusen takk til de som evt. kommer med tilbakemeldinger.
Avretting av gulv og flytte vegger
Huset er 10 meter bredt og har bærevegger som går på tvers av huset, noe som gjør at det har blitt sig i bjelkelaget grunnet stort spenn. Vi ser det som nødvendig å rette opp og forsterke dette for hele andre etasje. Sette ulike løsninger for dette her inne på forumet, men å forsterke med lindlab c-bjelker virker fornuftig uten at vi vet kosten på noe sånt.
I tillegg er planløsningen i 1. etasje lite gunstig grunnet leiligheten som nå er der (vi skal slå sammen til én boenhet). Det vil derfor være nødvendig å slå ned enkelte vegger og utvide med noen (ca. 3 ned, ca. 3 opp). Ingen av disse er bærevegger.
Budsjett: 300.000 nok.
Elektrisk
Skrusikringer i dag med overspenningsvern. Antar det vil være fornuftig å fornye anlegget i forbindelse med oppussing.
Budsjett: 100.000 nok.
Vindfang og hall nede
20 kvm.
Fliser og/eller parkett med varmekabler.
Male eksisterende vegger.
Budsjett: 40.000 nok.
Bad oppe
15. kvm ved å slå sammen vaskerom og eksisterende bad.
Normal standard.
Budsjett: 300.000 nok.
Bad nede
10. kvm
Normal standard.
Budsjett: 250.000 nok.
Vaskerom
13 kvm.
Usikker på om man her trenger membran o.l som på baderom som jeg vil tro dra prisen betraktelig opp. Men jeg vi ser for oss oppussing av overflater og legging av linoleumsgulv
Budsjett: 50.000 nok.
Kjøkken
17kvm.
Rive ned eksisterende og sette opp nytt Ikea-kjøkken m/hvitevarer
Budsjett: 150.000 nok.
Stue
ca. 75kvm.
Ny parkett
Overflatebehandling (maling + tapet)
Budsjett: 75.000 nok.
4 soverom
Parkett og panelplater.
ca. 12kvm. i snitt.
Budsjett: 80.000 nok.
Peis-stue
ca. 35kvm
Vegg-til-vegg-teppe og panelplater.
Budsjett: 40.000 nok.
Sportsbod
ca. 12 kvm.
Parkett og panelplater.
Budsjett: 20.000 nok.
Diverse utgifter
'buffer' for alt av mindre ting man ikke kommer på
Budsjett: 150.000 nok.
Totalt budsjett: 1.555.000 nok.
Som mange på dette forumet før meg står jeg i en situasjon der å kjøpe et oppussingsobjekt fortoner seg som skummelt grunnet usikkerhet ift. estimater og manglende erfaring.
Utgangspunktet er følgende hus: http://www.finn.no/finn/realestate/homes/object?finnkode=43633647
Generelt sett er huset bra iht. boligsalgsrapport. Vi trenger ikke ny kledning, tak eller drenering på en god del år. Innvending er saken en annen som det fremkommer av bildene. Og det er der vi evt. må gjøre de større endringene.
Vi har satt opp et budsjett basert på at jobben gjøres av håndverkere, og håper med dette innlegget å
- kunne få en realitets-sjekk på tallene fra de her inne på forumet med erfaring fra noe tilsvarende.
- vite om hvilket tidsperspektiv man kan ha på en slik jobb fra man skriver kontrakt med entreprenør til arbeidet ferdigstilles.
På forhånd tusen takk til de som evt. kommer med tilbakemeldinger.
Avretting av gulv og flytte vegger
Huset er 10 meter bredt og har bærevegger som går på tvers av huset, noe som gjør at det har blitt sig i bjelkelaget grunnet stort spenn. Vi ser det som nødvendig å rette opp og forsterke dette for hele andre etasje. Sette ulike løsninger for dette her inne på forumet, men å forsterke med lindlab c-bjelker virker fornuftig uten at vi vet kosten på noe sånt.
I tillegg er planløsningen i 1. etasje lite gunstig grunnet leiligheten som nå er der (vi skal slå sammen til én boenhet). Det vil derfor være nødvendig å slå ned enkelte vegger og utvide med noen (ca. 3 ned, ca. 3 opp). Ingen av disse er bærevegger.
Budsjett: 300.000 nok.
Elektrisk
Skrusikringer i dag med overspenningsvern. Antar det vil være fornuftig å fornye anlegget i forbindelse med oppussing.
Budsjett: 100.000 nok.
Vindfang og hall nede
20 kvm.
Fliser og/eller parkett med varmekabler.
Male eksisterende vegger.
Budsjett: 40.000 nok.
Bad oppe
15. kvm ved å slå sammen vaskerom og eksisterende bad.
Normal standard.
Budsjett: 300.000 nok.
Bad nede
10. kvm
Normal standard.
Budsjett: 250.000 nok.
Vaskerom
13 kvm.
Usikker på om man her trenger membran o.l som på baderom som jeg vil tro dra prisen betraktelig opp. Men jeg vi ser for oss oppussing av overflater og legging av linoleumsgulv
Budsjett: 50.000 nok.
Kjøkken
17kvm.
Rive ned eksisterende og sette opp nytt Ikea-kjøkken m/hvitevarer
Budsjett: 150.000 nok.
Stue
ca. 75kvm.
Ny parkett
Overflatebehandling (maling + tapet)
Budsjett: 75.000 nok.
4 soverom
Parkett og panelplater.
ca. 12kvm. i snitt.
Budsjett: 80.000 nok.
Peis-stue
ca. 35kvm
Vegg-til-vegg-teppe og panelplater.
Budsjett: 40.000 nok.
Sportsbod
ca. 12 kvm.
Parkett og panelplater.
Budsjett: 20.000 nok.
Diverse utgifter
'buffer' for alt av mindre ting man ikke kommer på
Budsjett: 150.000 nok.
Totalt budsjett: 1.555.000 nok.
Gode poenger. Spesielt det med manglende isolasjon av loftet stemmer på en prikk, men ikke noe vi tenkte skulle prioriteres i første omgang. Av de andre tingene er det definitivt deler av budsjettet som har mindre prioritert enn andre. Men vi tenker litt at hvis vi først skal engasjere håndverkere er det best å få gjort mest mulig og ikke havne i "det er godt nok"-fella og initiativet forsvinner
Det er familiære tilknytninger til området, men ikke akkurat det huset. Huset står ut blant alternativer på markedet som et solid hus med av god størrelse og for oss en flott beliggenhet - og ikke minst et uforløst potensiale. Vi blir innflyttere til regionen og har fulgt markedet en stund. Og det er mange hus fra 60-80 årene i prisnivået 2-3 millioner som ligger ute, og de ligger ute lenge (inkludert dette). Og av disse vil jeg si dette er et av de bedre i den klassen. Samtidig får du nye hus, eksempelvis http://www.finn.no/finn/realestate/newbuildings/object?finnkode=43809019, til rundt 4.9. Men dessverre er det ikke så veldig mange relative nye bygg som selges for tiden, og nå dabber vel markedet veldig av mot jul.
Dette ble en liten avsporing, men skal være ærlig å si at jeg veksler mellom entusiasme og "er du helt gal"-følelse ift. det nevnte oppussingsobjektet
Rune Midttun
Takk for råd.
Kikket gjennom budsjettet ditt og ville nok hatt en lokal takstmann / entreprenør med på visning eller gjennomgang. Bør være mulig å komme i mål med 1,5 mill, men her er mye arbeid og usikkerhetsmarginene er store (skjulte feil og mangler til eks).
Pre er at det er en utleiedel, slik at dere kan bo der under rehabilitering av hovedenhet (?).
Slik jeg ser dette er det dumt å prise hvert enkelt rom, da det er mye som henger sammen her. Eksempelvis bør dere vurdere alt det elektriske i det dere er i gang med store deler av gulvflaten. Usikker på hvilke kurser som er i dag - men er trygg på at de i liten grad dekker dagens krav. Gjetter meg til mengder med ujordede stikk og kun en jordfeilbryter på hele anlegget.
I arbeidet videre ville jeg nok også vurdert hva som skal til for å få huset opp på TEK10 standard og søkt enova om tilskudd for slik prosjektering og gjennomføring (ikke sponset råd fra eierne av byggebolig.no nei).
Spennende prosjekt og ser frem til oppdatering på om det blir handel og i så fall veien videre. Velkommen som prosjektleder av nok et rehabiliteringsprosjekt.
Angående det elektriske antar du rett. Jeg er litt usikker på kapasiteten, men det ble sagt av eier at var ok ift. dagens behov. Men jeg satte av 100.000 kr for evt. fornyelse/utbedring. Men for et så stort hus vil jeg kanskje anta at dette er noe lite når alt kommer til alt.
Når det gjelder potensielle skjulte feil og mangler er det med på øke usikkerhetskontoen. Hvilke feller vil man typisk kunne komme i med et hus på denne alderen? Er det primært råte i kledning og andre bærende konstruksjoner som kan gi budsjettet en stor knekk?
Tilskuddsordninger fra Enova skal jeg lese meg opp på. Takk for tips
Prising per rom var bare min noe naive tilnærming, med bare avrette gulv og det elektriske som de overordnede postene. Vi må nok få med en med mer fagkunnskap enn det jeg sitter med, men jeg har lest mye på forumet her de siste dagene for å kunne forstå litt mer :)
Fra et tidsperspektiv håper vi å få 2 måneder "buffer" fra vi har overtatt til vi flytter inn slik at en del arbeid gjøres. Hvor mye av dette arbeidet det evt. er realistisk for en entreprenør å få til på 2 måneder er vi dog usikre på.
Støtter de andre med at du bør få en enrtrepenør til å gi deg ett overslag på totalpris.
En annen ting er vel at jeg synes huset hadde en noe høy prisantydning med tanke på innvendig standard. Jeg bor i samme nabolag, dog ett mindre hus, men med bedre standard innvendig og kjøpte til over 1 mill billigere enn dette.
Kanskje du kan prøve deg litt under prisantydning og få litt mer penger til overs til oppussing ;)
Ang prisantydning på rom så kan jeg bare uttale meg om bad da vi holder på å pusse dette opp selv. noe egeninnsats, men mye gjort av håndtverkere. Du bør få komplett ferdig bad for 300K. Det var spot-on ett av tilbudene vi fikk i vår anbudsrunde.
Vi valgte en billigere håndtverker og mer egeninnsats for å presse prisen ned mot 200K
-Knut-