Dette er forhåndskonferanse med kommune-mat. Nettopp fordi det er mye tolkning og synsing, og det uansett skal behandles av bygningsrådet=byggesaksavdelingen.

Er det 3 etg på huset så må du søke dispensasjon fra reguleringsplan. Inntil 2 etasjer betyr vel nettopp det: hus på 1 eller max 2 etg. Fra dette etasje antallet kan det avledes en veiledende maks takhøyde, har vært gjennom en slik sak og fylkesmannen ga klar beskjed om at selv om etasjebegrep ikke er foretrukket så gjelder reguleringsplanen. Det var ikke problem å være en nabo å få stoppet et 3.etg. hus hos nabo hvis når det påførete nabo vesentlige ulemper.

Takk for svar, og jeg var nok noe uklar.

2naboer, en på hver side av tomten vi skal bygge på.

En nabo har 3etasjer(2+underetasje)
Andre har 1.5 etasje tyrolerhus.

Vi planlegger 2 etasjer hvor en del kun er 1 etg.

Reguleringsplan sier INNTILL 2 etasjer, men hva betyr dette?

Grunnen til at jeg spør er at Kommune var på befaring for å kikke på tomteforhold og omkringliggende hus idag og virket opphengt i at jeg skal bugge i 2 etasjer.

Hva er gjengs i området? Er det bratt/flatt? Gjennomsnittlige møne/gesimshøyder?

Det er en jevn blanding.

Jeg kan ikke se at du da bryter med planens krav.

Etasje er vanskelig pga dette med kjeller, noen ganger kan det være en sokkeletasje og være visuelt en full etasje. Andre ganger er kjeller så dyp at den nesten ikke synes, skal den da telle med som etasje?

Virket ærlig talt som at saksbehandler mente vi gjorde feil i at teksten "intill 2 etasjer" betydde at vi kan bygge 2 etasjers hus.

Fikk inntrykk i at vi da kunne bygge "såkalt 1.5etg" selvom det i samme avsnitt står "der forholdene tillater det kan det bygges 2etasjer oluss under etasje"


Jeg har forsøkt å finne en fasit på nett uten hell, men har sett det skrives på forskjellige måter rundt om som dette:

Intill 2 etasjer.
Intill 2 etasjer (såkalt 1.5 etasje)
Opp til 2 etasjer
Maks 2 etasjer
2 etasjer
Tilogmed 2 etasjer

Står noe vagt, men kan tyde på at det er en av de øverste av disse som er gjeldende.

Spørsmålet mitt er da dersom intill 2 etasjer betyr at du kan bygge opp til 1.99 etasje eller såkalt 1.5 etasje.

Hva er definasjonen??

Vi bygger et hus som er delvis 2 etasjer, og delvis 1 etasje.

Hva blir den juridiske definisjonen?

Når det gjelder høyder så er det jo et gjennomsnitt, vil det være slik på etasjer også?

Altså at man tar arealet i 1.etg og motregner mot 2. Etg slik at man får et snitt, eller er et hus 2 etasjer uavhengig av dette så lenge areal i 2. Etasje er målbart ut til yttervegger?

En kan ikke tolke inntil 2 etasjer til å være det samme som max 1 etasje. Det er reguleringsmyndighetens intensjon den gang planen ble lagt som skal legges til grunn. Men planen åpner for tvil rundt kjelleretasje : har du kjeller + 2 etasjer så kan du ha et avvik, med sokkel etasje + 2 etg enda sikrere et avvik. Skulle intensjonen vært krav om kun en etasje så hadde dette stått som "max 1 etg." (i plan jeg nevnte så sto det max 1 etg. evt. 1 etg. med sokkel, som da åpnet opp for kjeller+1. etasjeplan).

Inntill 2 etasjer betyr at du kan bygge to etasjer, noe annet ville være en helt fantastisk unik tolkning.

Høyde måles i dag fra gjennomsnitlig ferdig plannert terrenghøyde. Men dersom det er en eldre reguleringsplan så må du sjekke hva som var praksis den gang den ble vedtatt. Dette finner du bak i "Grad av utnytting"-veilederen. Gesimshøyde mener jeg ganske sikkert måles opp til den høyeste gesimsen, uavhengig av om du har lavere gesimser. Dette står beskrevet godt i kapittelet om høyde i den samme veilederen, Grad av utnytting.

Dersom maksimale høyder ikke er oppgitt, så må du følge planheriakiet i kommunen. Normalt sett er det regplan->->områdeplan->kommunedelplan->kommuneplan->plan- og bygningsloven. Merk deg at her vil sansynligvis kommuneplanen beskrive hvilken plan som gjelder først.

:)

Det ser ut til at vi er enige, men det virker fremdeles som det ikke foreligger noen fasit.

Er definisjonene beskrevet noen plass, eller er det som dere sier slik hen at det er et tolkningsspørsmål?

Jeg skal ikke ha kjeller eller underetasje, jeg søker om 2 etasjer på flat romt (når denne er ferdig oppfylt og planert).

Virker som saksbehandler var skeptisk til dette siden reguleringen sa INNTILL 2 etasjer.

Virket på meg som at det ble tolket dithen som at vi kunne bygge 1.5 etasje altså 1 etasje pluss loft, eller maks høyde yttervegg i 2. Etasje under målbar høyde (type 189cm)