1,014
6
0
Renovering
1
0
Hei! Vi skal renovere hus fra 1919 og ALT må settes bort. Har ikke den minste aning på pris, snakker vi 1,2,3 millioner?
Dette må gjøres: (Huset er 138 m2 i 2 etg)
- Bytte kledning / Lekte ut / Isolere hele huset (og bytte ut asbestplatene)
- Tette igjen krypkjeller
- Bytte taksten
- Påbygg ca 24 m2 som inneholder påbygg av stue, gjøre om veranda til soverom, og kontor.
- Renovere WC-rom nede, montere ny innredning/toalett
- Fliser på bad, wc, vaskerom
- Lage nytt bad og vaskerom i eksisterende soverom 2.etg - Montere all innredning/utstyr
- Nytt røranlegg? Nødvendig rør til bad, vaskerom, kjøkken, vannkran ute
- Oppgradere EL anlegget, nødvendig EL til alle rom
- Spotter i gang, stue, kjøkken, tvstue, bad
- Varmekabler gang, bad, vaskerom
- Stikk og spotter ute
- Overflatebehandling vegger (Gips?), tak, gulv (laminat)
- Nye gulv og taklister over hele huset
- Utskifting av alle vinduer, karmer og dører (dobbeltdør til inngang og ut til veranda)
- Ny peis
- Ny trapp til inngangsparti
- Male utvendig
- Veranda minst 35m2 med trapp til hagen + Platting - Legges med fliser
Noen som har et grovt estimat?
Takk!
- Helene og Alexander
Dette må gjøres: (Huset er 138 m2 i 2 etg)
- Bytte kledning / Lekte ut / Isolere hele huset (og bytte ut asbestplatene)
- Tette igjen krypkjeller
- Bytte taksten
- Påbygg ca 24 m2 som inneholder påbygg av stue, gjøre om veranda til soverom, og kontor.
- Renovere WC-rom nede, montere ny innredning/toalett
- Fliser på bad, wc, vaskerom
- Lage nytt bad og vaskerom i eksisterende soverom 2.etg - Montere all innredning/utstyr
- Nytt røranlegg? Nødvendig rør til bad, vaskerom, kjøkken, vannkran ute
- Oppgradere EL anlegget, nødvendig EL til alle rom
- Spotter i gang, stue, kjøkken, tvstue, bad
- Varmekabler gang, bad, vaskerom
- Stikk og spotter ute
- Overflatebehandling vegger (Gips?), tak, gulv (laminat)
- Nye gulv og taklister over hele huset
- Utskifting av alle vinduer, karmer og dører (dobbeltdør til inngang og ut til veranda)
- Ny peis
- Ny trapp til inngangsparti
- Male utvendig
- Veranda minst 35m2 med trapp til hagen + Platting - Legges med fliser
Noen som har et grovt estimat?

- Helene og Alexander
Det vil komme opp i millioner er det liten tvil om.
Som regel vil det komme kostnadsprekk og ting man vil man forandre på som vil fordyre prosjektet.
1. Dele inn huset i soner/delprosjekt/og eller større utbedringer slik som at feks. "Skifte tak" er ett prosjekt, "Nytt kjøkken" (med elektro og rør/komplett) er ett prosjekt. "Male utvendig" er ett prosjekt... (Dette har du delvis gjort i listen over).
2. Hvert prosjekt beskrives i litt mer detaljer på hvilken standard en ønsker, på feks overflatematerialer Feks. Laminat gulv, eller parkett gulv. Ikea kjøkken eller Garde Hvalsøe kjøkken...
3. Deretter prioriterer du listen i ting som MÅ gjøres først (da gjerne ut i fra å hindre mer skader etc. som feks skifte ett tak som lekker - det er gjerne veldig kritisk i ett hus!) Lengre ned på listen kommer prosjekt som du ønsker å gjøre rent estetisk. Til slutt på listen kommer ting som er mer 'nice to have'.
4. Prøv å linke de forskjellige prosjektene logisk sammen. Feks Komplett nytt bad og komplett nytt kjøkken - fellesnevner her vil være rør og avløp. Ett annet eksempel er strøm og elektro, her vil det sansynligvis være en fellesnevner med de fleste rom/deler av huset.
5. Nå sjekker du priser på elementære ting som en finner i butikkene. Få tegnet kjøkken etter mål, sjekk priser på dusjkabinett og tappekraner, badekar og andre ting som feks gulvpris per kvaderatmeter, stikkontakter (ganger antall du vil bytte ut). (Sistnevnte med stikkontakter er muligens for detaljert i ditt tilfelle?) Uansett poenget er å henge prisene på de forskjellige delprosjektene. Summe de sammen og sette de inn i prosjektplanen. Dette blir en totalsum. (Arbeid er ikke inkludert.) En grei ting å vite er at jo dyrere rom og materiale, jo dyrere er gjerne håntverket for rommene.
6. Re prioriter listen av prosjekter om nødvendig.
7. Bruk mittanbud.no, annbudstorget, finn.no oppdrag og tilsvarende for å få inn komplette priser for de forskjellige delprosjektene.
8. Re-prioriter listen igjen ved behov. Tenk annerledes ut i fra tilbakemeldinger om nødvendig, og endre planen ved behov.
9. Start å skrive håndtverker kontrakter og få jobbene gjort ut i fra spesifikkasjon og avtale.
(Om du har no-clue på priser på materialer og lignende, så blir du fort lurt trill rundt...)
Velg ikke nødvendig vis det billigste anbudene, og husk at du ikke bruker "billigpriser" på materiale som gulv, stikkontakter etc, men bruker gjennomsnittspriser m.m. Leveres rør og el materiale av håndtverker blir dette priset i øverste skikt - så noe dyrere blir det gjerne. Derfor få FASTPRIS på alt som skal gjøres så overhodet langt som mulig. For elektro og rør så benytter du to firma som er spesialist på dette for hele husprosjektet.
ALLER VIKTIGST:
A. Sjekk at håntverkere har mesterbrev, fagbrev eller det som trengs (at de er godkjente i de tilfeller der er behov for det (elektro arbeide feks.)
B. SKRIV KONTRAKTER.
C. Ta bilder underveis, gjør dine notater på jobb som er utført og ikke utført etter avtale! D. Loggfør når håndtverkere kommer og går, og hva dere avtaler under veis.
E. Ikke nøl med å tuppe noen på hode og revva ut om de ikke gjør jobben sin.
Ett siste tips kan være å alliere seg med en feks. takstmann (alternativt er prosjektledere med relevant bakgrunn og erfaring/utdanning) med relevant bakgrunn (ikke alle takstmenn har helt relevante bakgrunner og er like dyktig som de dyktigste!)
Denne takstmannen avtaler du en fast pris for timen, og får inn to til fire timer i uken, eller ved behov etter ferdigstilt del-prosjekt, for å verifisere at jobben er riktig utført. Deretter betaler du håndtverker. (Ta gjerne dette med i håndtverkskontrakten at full betaling for jobb blir gjort etter sjekk av takstmann, el. lign.
Andre tips kan være å få inn maler, snekker, flislegger etc. Til å pusse opp en ikke betydelig del av boligen. Feks Flislagt yttergang, sparkling og maling. Er du (takstmann) fornøyd med pris og resultat og arbeidsmetode/oppmøte/hurtighet vs. kvalitet! så benyttes disse videre i prosjektet i de dyrere rommene.
For å svare på spørsmålet ditt direkte, så kan det koste fra langt under millonen (maks egeninsats som ikke er gjeldende i ditt tilfelle som jeg forstår) til kanskje 1,5 - 2 millioner avhengig av hvor dyktig du er til å lage en plan og følge den opp. Er en riktig slapphendt betaler en gjerne 2 med ett middelmådig resultat som må tas opp igjen.... Materialvalg, design, merkevarer og kvalitet, trekker pris opp. Dette vil du se når du gjør prisinnhentingnen din på ting og tang som kjøkken m.m. nevnt ovenfor.
Litt avhengig av hvordan resten av huset deres er (tilstand på grunnmur, takkonstruksjon, råte i konstruksjon forøvrig, skjevheter/svikt i bjelkelag. tilstand på pipe)
I samme situasjon med erfaringer/kunnskap jeg har i dag ville jeg trolig begynt med å henvende meg til en husleverandør.
Det avgjørende; har dere 1 eller 3 millioner ?
For en million kan dere få gjort en del ting på huset og leve med resten.
For 3 millioner kan dere få et nytt hus på tomten.
Huset kan være fredet eller være noe som betyr noe for familien osv.
Men angående perle, er ikke huset kledd med asbest? Utifra det som står øverst på listen.
Og det er noen ganger rimeligere å bygge nytt, som du sier. Og selv da behøver en jo ikke å ferdigstille hele huset, men legge elektro, ventilasjon, plate og overflatebehandle deler av huset i ettertid, bygge bad nummer to , lage eget vaskerom, ferdigstille kjeller eller andre rom. Bare en sørger for sunt innemiljø i rommene i mellomtiden.