27,575    33    3  

Nabo protesterer på nabovarsel

 253     1
Jeg har mottat svar på nabovarsel der nabo protesterer på mitt tiltak. Tiltaket gjelder overbygg av eksisterende terrasse med taket fallende fra 3,1 til 2,6m. Jeg mottok dette 15 dager etter at sendingen ble sendt rekomandert og slik sett er jo dette over fristen på 14 dager. Uansett er det jo ikke meningen å være vanskelig, men nabo oppgir ingen grunn bortsett fra at han ikke ønsker et bygg så nærme sitt vindu og skriver at han mener påbygget må være "i strid med nabolovens intensjoner". Bygget er søkt oppført 4m fra grensen og ingen andre naboer har hatt noe imot dette.

Hvordan skal man kommentere en slik innsigelse på byggesøknaden til kommunen?

   #1
 69     Heggedal, Asker Gravdal,Lofoten     0
Kommentar til merknader nabovarsel

Det er innkommet en merknad fra Gnr/Bnr.
Merknaden kom inn etter fristen, og og er av en slik art at den ikke hensyntas.
Signatur
   #2
 4,148     Oslo Vest     0
Jeg ville ikke avvist innspillet fra naboen på grunn av forsinkelse. En dags forsinkelse kan skyldes sen postgang og kan være legal grunn. I naboskapets  ånd bør man ikke være for firkantet.

Det din nabo argumenterer med er ingen fornuftig argumentasjon, og du trenger i mine øyne ikke ta særlig hensyn til det han skriver. Du kan avvise det han skriver med at du bygger iht regulering, ikke trenger dispensasjon er innenfor nabogrensene og byggegrensene.
Siste redigering: Tuesday, November 12, 2013 7:27:17 PM av incognito
Signatur
   #3
 1,574     Trondheim     0
Kjenner ikke stituasjonen på din tomt og aktuell nabos tilsvarende.

4 metersgrensen er en ting, en annen er kravet for brannsikkerhet (4 meter x 2 - en på hver side av tomten).

Ellers kan du lett anføre at du har mottatt en merknad, som etter ditt skjønn ikke har betydning grunnet at omsøkt tiltak er plassert mer enn 4 meter fra grensen og at takkonstruksjon ikke vil ha betydning for lysforhold for annen bebyggelse.
Signatur
   #4
 22,342     Akershus     0

Uansett er det jo ikke meningen å være vanskelig, men nabo oppgir ingen grunn bortsett fra at han ikke ønsker et bygg så nærme sitt vindu og skriver at han mener påbygget må være "i strid med nabolovens intensjoner". Bygget er søkt oppført 4m fra grensen og ingen andre naboer har hatt noe imot dette.

Hvordan skal man kommentere en slik innsigelse på byggesøknaden til kommunen?
Det der blir å trekke naboloven utover intensjonene. Jeg ville ikke kommentert denne merknaden da den kommenterer seg selv...
   #5
 22,342     Akershus     0

Kjenner ikke stituasjonen på din tomt og aktuell nabos tilsvarende.

4 metersgrensen er en ting, en annen er kravet for brannsikkerhet (4 meter x 2 - en på hver side av tomten).
Dette er ikke direkte regulert av naboloven, og ved brannsikring av bygget er dette ok selv med mindre enn 8 meter.
   #6
 39     Fredrikstad     0
Regelen ifølge plan- og bygningsloven er at du kan sende inn byggesøknaden tidligst 14 dager etter sendt nabovarsel. Dersom du ikke har sendt søknaden, så må du vedlegge naboprotesten og et tilsvar på dette.

Dersom du sender inn søknaden uten å kommenterer naboprotesten (som har innkommet etter 15 dager), så vil kommunen sende brev til deg med anmodning om tilsvar til protesten. Med andre ord ingenting å tjene på å unnlate å gi tilsvar.

Tenkt tilfelle: Dersom naboprotesten hadde blitt sendt til deg (eller direkte til kommunen) etter at nabovarselfristen hadde gått ut og søknaden var sendt kommunen, så må kommunen vurdere denne protesten så lenge det ikke er fattet vedtak i saken (jfr. forvaltningslovens utredningsplikt). Man må ikke forveksle nabovarselfristen med klagefrist på et enkeltvedtak.

I denne saken så bør du i tilsvaret påpeke at omsøkte tiltak er innenfor det som må kunne aksepteres i et boligområde. Dersom det ikke er tungtveiende argumenter som taler imot tiltaket, så skal utbyggers ønsker imøtekommes (henvis gjerne til rundskriv H-18/90 fra Kommunal- og Regionaldepartementet).
Signatur

   #8
 35     0
Råder deg til ikke å kommentere noe av dette med naboens fristoverskridelse, bare kommenter selve merknader. Ellers har det lett for å starte en ørkesløs juridisk disputt om tolkning og betydning av fristregler mv, som dreier saken bort fra realitetene. Og realitetene er at du har krav på byggetillatelse hvis du holder deg innenfor regelverket. Det skal ganske mye til for at kommunen kan benytte bestemmelsen om høyde og plassering (http://lovdata.no/lov/2008-06-27-71/§29-4) til å ende prosjektet, og denne bestemmelsen gir ikke hjemmel til å avslå, kun til å fastlege annen plassering eller høyde.

Men, det er et vilkår at du holder deg innenfor det som er tillatt i kommunens egne regler også, slik som reguleringsplan, som kan ha egne bestemmelser om byggegrenser, plassering, utnyttelse mv.
  (trådstarter)
   #9
 253     0
Denne saken er ennå ikke avsluttet og jeg skulle gjerne hatt noen flere tips.

Vi har imøtegått nabo og tegnet om slik at fasade mot nabo er redusert med 30%. Dette etter forhåndskonferanse med kommunen som gikk langt i å antyde at dette ville bli godkjent dersom vi endret slik de anbefalte - selv med ny naboprotest. Nye nabovarsler ble sendt ut og som forventet kommer en ny protest der nabo klager på vedtaket pga at han mister utsikt (og en del uvesentlige beskyldninger). Dette er i et flatt boligområde og "utsikten" her er ikke noe spesielt. Nabo har i også to uberørte sider av tomten inntakt.

Byggesøknaden krever dispensasjonssøknad og jeg mener denne er godt begrunnet. Allikevel er det jo ikke noe positivt at det igjen kom en klage. Det er ikke mulig å diskutere med nabo pga et arvet konfliktfylt naboforhold (nabo nekter å snakke med meg). Eneste mulighet er derfor å argumentere så godt jeg kan og la kommunen avgjøre saken.

Jeg leser mye tidligere tråder her inne der det gjentas at utsikt ikke er "gyldig" naboprotest, men jeg har ikke funnet noe om hvordan dette blir tolket da det i tillegg må søkes dispensasjon fra byggelinjer.

Hvordan bør jeg fokusere på tilsvaret på protesten?
   #10
 1,778     Norge     0
Hei. Hvis saken gjelder å søke disp. iht byggelinje/avstand fra nabo, så er du dessverre prisgitt din nabo sin godkjennelse. Dette står i pbl(plan og bygnings loven). Kan vanskelig se at kommunen ser noen tvingene grunn til å gi disp.
At en nabo klager på tiltak betyr ikke at han er kranglete... Ta en tur bort til han og ring på, åpner han ikke eller bortviser deg så er jeg enig, men det koster ingen ting å prøve. De fleste er mennesker som kan prates med å tilgies.  ;)
Sikkert ikke dette du ønsket å høre, men jeg tror du har liten sjanse uten naboens signatur.
Hilsen Bluesman
   #11
 3,277     I huset mitt     0
MML: Jeg tror du har en god sak! Du har redusert tiltaket for å imøtegå nabo ønske og jeg tror at kommunen godtar dette og gir deg tillatelsen. Husk på at naboen har rett til å klage, men ingen vetorett. 8)
Fokuser på rette tingene.

I søknaden om disp så må du fokusere på de fordelene dette tiltaket har for deg, dette at du har vurdert alle muligheter og plassert ting slik at påvirkning av andre rundt det er minst mulig og ikke minst tildels etterkommet ønske fra nabo!
Så vil kommunen se dette i lys av naboens argumenter/klage, og ta en avgjørelse.( med stor sannsynlighet til din fordel)

Du trenger ikke prate med naboen om han ikke vil. Forhold deg til kommunen og vær ryddig.

Lykke til.


  (trådstarter)
   #12
 253     0
Riktig at det ikke er det jeg ville høre..  ;)

Det er som sagt desverre ingen mulighet for direkte kommunikasjon med nabo. "Arvet" et naboforhold på frysepunktet da vi kjøpte eiendommen.

Jeg har også etter forhåndskonferansen med kommunen fått sterke signaler om at dette vil de kunne godkjenne også med evt ny naboprotest. Jeg hadde jo selvfølgelig ønsket at bygget kunne godtas uten naboprotester. Det så lenge lyst ut, men mottok protest 3 dager etter frist. Sender det jo selvfølgelig med videre selv med ny forsinkelse.

Jeg har imidlertid vansker for å komme med et fornuftig tilsvar. Det sier seg selv at et hvilket som helst bygg vil endre utsikten i retning mot bygget. Jeg mener at dette er ubetydelig og har egentlig ikke så mange andre argumenter. Det pussige er at kommunen har relativt liberale regler for gjerde både i grenselinje og som levegg på egen tomt. Vi kunne derfor iverksatt betydelig "verre" tiltak med tanke på nabos utsikt uten en gang å måtte søke.
   #13
 974     0

Byggesøknaden krever dispensasjonssøknad og ...[...]

[...] ... da det i tillegg må søkes dispensasjon fra byggelinjer.


Ein ting som er uklart her:

Du skreiv (aller først) at "Bygget er søkt oppført 4m fra grensen...". 
Kva slag byggelinjer og evt. andre reglar er det du må ha dispensasjon frå?
   #14
 38,993     Lillestrøm kommune     0
Reguleringsplaner kan ha byggelinjer lagt inn på kartet som går lenger inn på tomtene enn 4m grensen. Dette for å guide bebyggelsen til det de mener er korrekt plassering på tomtene.  I praksis tor jeg det er lettere å få dispensasjon fra en slik byggegrense hvis det ikke er veldig spesielle forhold som er grunnen til at de er der.
  (trådstarter)
   #15
 253     0
Helt korrekt. Byggelinjen går eksakt 4m fra nabogrensen. Vårt tiltak er planlagt i forlengelsen av denne ut i vår egen hage. Dispensasjonssøknaden dreier seg derfor om vi kan bygge utover byggelinjen i vår egen hage - vi søker ikke om å få bygge nærmere nabo enn 4m.
  (trådstarter)
   #16
 253     0
Da er saken avgjort og jeg fikk byggetilatelse.

Kan jo fortelle hva jeg fokuserte på siden kanskje noen søker opp tråden etterhvert. Nabo protesterte pga sol/utsikt og en del momenter som jeg vurderte som totalt meningsløse i forhold til søknaden. Som sagt "arvet" vi et svært dårlig naboforhold og naboprotesten bar tydelig preg av dette. Jeg vektla i min dispensasjonssøknad kun relevant info og unnlot å kommentere usakligheter. La også med simulering i Sketchup av sol/skygge som tiltaket ville medføre. Fant også en støyrapport som et ingeniørfirma hadde utarbeidet for området og vurderte dette utifra Miljøverndepartementets støyanbefalinger. Dette gjorde nok at søknaden fikk en nødvendig "faglig tyngde".

  (trådstarter)
   #18
 253     0
Da kom det klage på kommunens saksbehandling via advokat. Kort oppsumert mener han at kommunen har brutt reglene for enkeltvedtak med ikke å gå detaljert inn i alle punktene som ble nevnt i naboklagen i sin begunnelse for vedtaket. Klagen oppsummerer naboens protester og ber om ny saksbehandling og at klagen oversendes Fylkesmannen for videre behandlig dersom kommunnen opprettholder tillatelsen.

Jeg har i den forbindelse noen spørsmål. Jeg er usikker på om jeg i det hele tatt skal svare på dette da klagen i utgangspunkt er rettet til kommunens saksbehandling. Har 2 uker på å komme med kommentar. Jeg har forsåvidt allerede begunnet mine synspunkter på de argumentene jeg synes var aktuelle. (Feks synes jeg ikke et relevant argument at nabo mener at min begrunnesle for tilbygget ikke er den jeg oppgir og argumenterer for).

Brevet inneholder også to påstander som er direkte feil: Det påstås at huset i sin tid ble oppført tross naboens protester - dette stemmer ikke. I tillegg påpekes det uenighet om avstanden mellom husene der jeg og nabo angir forskjellig avstand. Jeg har for ordens skyld kontrollmålt og dokumentert med fotografier og min avstand er den korrekte.

Jeg hadde tenkt å skrive et kort brev der jeg forklarer at innsigelser jeg anså som relevante allerede var kommentert som vedlag til byggesøknaden og påpeke disse to faktafeilene. Noen innspill på dette? Er det noen som har noe formening om hvor lang saksbehandlingstid det er på klager til Fylkesmannen. Ser at de i utgangspunktet er pålagt 12 ukers saksbehandling, men at dette i realiteten ikke blir fulgt.
   #19
 136     0
Det er ingen grunn til panikk når vedtaket blir påklaget. Du svarer kort og saklig på påstandene. Hvis noe er sagt før, kan du kort referere det. Du kan også henvise til noe, for eksempel: "Se dokument X" eller "Som angitt i kommunens vedtak om tillatelse". Ikke ta opp nye momenter med mindre du er nødt: Det vil si hvis relevante forhold ikke er omtalt i kommunens vedtak og det har betydning for Fylkesmannen. Du skal ikke svare på forhold som retter seg til kommunens saksbehandling, siden det er kommunens vedtak og de må selv svare for det. Du er ikke nødt til å komme med dine kommentarer, mange lar det være siden kommunen uansett må gå gjennom saken på nytt. Det er imidlertid en fin mulighet til å rette opp feil eller misforståelser.

Når det gjelder saksbehandlingstiden hos Fylkesmannen så varierer den fra fylke til fylke, i likhet med kvaliteten på saksbehandlingen.

Normalt må Fylkesmannen finne en saksbehandlingsfeil for at klage skal tas til følge. Det betyr at det må være klare, påviselige feil, som regel formelle feil ved behandlingen. Kommmunens skjønn er vidtgående og Fylkesmannen er/skal være forsiktig med å overprøve dette. Men Fylkesmannen kan kreve at skjønnet er forsvarlig og begrunnet, altså i tillegg til at formalitetene er i orden. Hos Fylkesmannen er det jurister som behandler saken.
   #20
 543     Asker     0
Skulle nesten tro vi hadde samme naboen..... Men her er det ikke noen flere steder å bygge.

Var full runde og vel så det med vårt byggeprosjekt. Totalt klarte naboen å trenere byggestart nesten et år og brukstillatelse i 3mnd med flere runder og klager til fylkesmannen. De brukte vel mellom 6 og 9 måneder på min(e) sak(er). Men jeg fikk fullt medhold til slutt. Så det er bare å holde ut.

Det som er surt er all ventetiden og alle pengene som rant ut i byggelån og dvokat utgifter!!

Håper du er heldigere enn meg og ønsker deg lykke til.
Signatur
   #21
 38,993     Lillestrøm kommune     0
Jeg har vært på den "slemme siden" i  en slik sak, det var fallende skygge og ruvende fasade som var vårt ankepunkt.  Utbygger tapte ved politisk behandling og senere hos fylkesmannen.  Problemet var at de ikke fulgte høydekravene (gitt som etasjebeskrivelse i reguleringsplanen, en etasje, evt. en etasje + sokkel). Nå hadde de heller ikke søkt dispensasjon fra dette kravet, men fylkesmannen kom med et vedtak om at et hvert bygg med kotehøyde over dagens ville bli avslått og administrasjonen som hadde gått inn for godkjenning fikk passet sitt påskrevet. Nå var det fallende skygge tvers over vårt tomt og helt ned til neste nabo, mens dagens skygge nådde så vidt frem mot husveggen vår (arkitekten hans beskrev dette som uendrete solforhold...)

Men har dere alt på plass etter reguleringsplanen så stiller dere nok sterkere.
  (trådstarter)
   #22
 253     1
Takker for tilbakemelding!

HSt: Mitt tiltak vil ikke påvirke solforholdene for nabo og jeg har allerede vedlagt beregning av skyggeforholdet ved byggesøknaden.

Da en del av denne klagen går på redusert utsikt lurer jeg på følgende: Vil det være lurt å kommentere at kommunen her har liberale regler i forhold til nabogjerde og skjermvegg og at jeg derfor kan begrense utsikten mer med slike tiltak som ikke engang er søknadspliktig? Jeg blir ikke helt enig med meg selv om dette punktet vil hjelpe meg å sette tiltaket i perspektiv eller om det vil bli oppfattet som en "trussel" og jeg en kranglefant?
   #23
 5,337     Tromsø     0
Du gjør rett i å være i tvil om det er rett å ta med eventuelle konsekvenser av levegg.

Det er ikke det du har søkt om, det er ikke relevant, og forhåpentligvis tjener du på å være 100% saklig.
Signatur
   #24
 129     Vest     0

Takker for tilbakemelding!

HSt: Mitt tiltak vil ikke påvirke solforholdene for nabo og jeg har allerede vedlagt beregning av skyggeforholdet ved byggesøknaden.

Da en del av denne klagen går på redusert utsikt lurer jeg på følgende: Vil det være lurt å kommentere at kommunen her har liberale regler i forhold til nabogjerde og skjermvegg og at jeg derfor kan begrense utsikten mer med slike tiltak som ikke engang er søknadspliktig? Jeg blir ikke helt enig med meg selv om dette punktet vil hjelpe meg å sette tiltaket i perspektiv eller om det vil bli oppfattet som en "trussel" og jeg en kranglefant?


Hva med å sette opp skjermvegg nå, da faller argumentet om redusert utsikt da den allerede er borte.  ;D
  (trådstarter)
   #26
 253     0
Ingen utvikling. Svarte kort og godt at mine argumenter allerede lå ved byggesøknaden og korrigerte 2 faktafeil som ble presentert i klagebrevet. Er vel fortsatt optimist om at vedtaket ikke blir omgjort, men regner vel med 1 års saksbehandling...
  (trådstarter)
   #28
 253     0
Da har det skedd noe i denne saken.

Kronologien er nå som følger: Jeg tok kontakt med kommunen igjen i juni for å høre når vi kunne forvente endelig svar. De hadde glemt å oversende papirene til Fylkesmannen. 3 mnd på etterskudd skulle dette gjøres dagen etterpå.

I begynnelsen av august tok jeg kontakt med Fylkesmannen for å høre når vi kunne forvente svar. Saken hadde ikke blitt oversent. Ny kontakt med kommunen som skulle oversende dokumentene "neste dag".

Fikk forrige uke overraskende svar av kommunen at saken hadde vært vurdert på nytt og de opphever byggetillatelsen og gir avslag. Kommunen hadde da sammen med nabo og hans advokat vært på befaring - burde ikke også jeg blitt innkalt til dette?

Kort fortalt er innholdet i brevet som følger: Det nevnes to punkter som skal være oppfylt for å kunne gi dispensasjon:
1) Dispensasjon kan gis dersom hensynene det disponeres fra ikke blir vesentlig tilsidesatt
2) Fordelen til tiltakshaver er større enn ulempene det medfører andre berørte parter.

De konkluderer denne gangen med at en overskridelse av byggelinjen i min egen hage (et område som altså allerede er bebygd med en garasje) medfører at hensynet det dispoenseres fra blir vesentlig tilsidesatt. De ser derfor ingen behov for å gå inn på en vurdering av fordel/ulempe.

Totalt sett er dette en helomvendig fra tidligere forhåndskonferanser og vedtak. Det er et år siden vi begynte å planlegge dette og hadde vi fått slike tilbakemeldinger den gangen hadde vi selvfølgelig ikke sendt inn en slik søknad.

Jeg er veldig i tvil om hva jeg skal gjøre videre. Jeg tror videre anke ikke vil føre frem. Det enkleste blir vel da å tegne om å begynne hele prosessen fra start....

Det som er frustrerende er jo at en slik vinterhage vil være en smal sak å få igjennom dersom den er frittliggende og ikke henger sammen med huset. "Problemet" er at den mest praktiske og peneste måten å gjøre dette på er å bygge den inntil huset. Det regnes da som et påbygg på huset og det er derfor diskusjonen om byggelinjene ble aktuell. Er det noen som har en formening om regelverket rundt en frittstående vinterhage plassert oppå terrasen, men ikke bygd sammen med huset vs en helt frittliggende vinterhage i hagen? Legger ved noen kjappe skisser.

Opprinnelig byggesøknad:


Frittstående oppå terrassen:


Frittstående i hagen:
Siste redigering: Friday, August 29, 2014 8:52:05 PM av MML
  (trådstarter)
   #29
 253     0
Jeg sitter å fyller ut en byggesøknad i en helt annen byggesak, da jeg måtte søke og tilfeldigvis fant min gamle tråd. Tenkte at jeg derfor kan gi en tilbakemelding i saken. Som det fremgikk av min siste post virker det som om saksbehandlingen i kommunene er noe pragmatisk der man tar snarveier for å unngå mye styr..

Uansett fikk hele området ny reguleringsplan for ett år siden. Dette gjorde at byggegrensene på min tomt ble flyttet så mye at prosjektet nå ikke trenger dispensasjon. Ny tegner var klare, denne gangen større og flottere som jeg egentlig hadde lyst på hele tiden. Ny naboprotest som selfølgelig ikke ble tatt til følge da prosjektet er innefor reguleringsplanen. Fikk derfor byggetillatelsen etter en uke og begynner om et par måneder.
   #30
 5,965     OSLO     0
fyf, 5 år for og få bygd en vinterhage? du er jaggu tålmodig! godt du fikk litt flaks oppi det hele Smile lykke til videre
  (trådstarter)
   #32
 253     0
Nå skal det jo sies at jeg har brukt disse årene til helt andre ting enn å gruble mye på vinterhage. Dette er bare et lite prosjekt som jeg har syslet med innimellom. Jeg ønsker heller ikke å hovere ovenfor naboen, men det smaker jo litt godt å få det som man ønsker. Dersom jeg hadde fått det gjennom tidligere ville det blitt en mindre løsning som hadde vært bedre for nabo, dårligere for meg. Nå trenger jeg egentlig ikke ta hensyn i det hele tatt (men det er etter min mening fortsatt ikke noe spesiell ulempe for nabo).

Det som er spesielt er jo at ingen ting egentlig er endret bortsett fra en tilfeldig linje på et plankart som det umulig kan ligge noe spesiell tanke bak. Så går et prosjekt fra å være svært vanskelig å få til, til å være plankekjøring.
   #33
 4,270     0
Rent objektivt tenker jeg at kommunens opprinnelige konklusjon er grei nok, om de først har laget seg en reguleringsplan med en byggegrense så gir det jo mening å håndheve den. Dog, de burde vært hakket mer konsekvente og håndhevet den fra starten av Wink

Dispensasjon skal jo være unntaket fra regelen, men dessverre er det veldig mange kommuner som gir disp i øst og vest - også på svært dårlig begrunnede søknader. Mange dispensasjoner strider vesentlig mot hensynet bak bestemmelsen (noe som sjelden er klart verken for søker, kommunen eller klagerne) og fordeler og ulemper veies mer eller mindre tilfeldig...

Mye bedre løsning som kommunen kom til å heller bli enige om en ny og mer fornuftig plan, og så håndheve den deretter.