2,057    17    0  

Bygge garasje, søke disp.

 827     Stavanger     0

Hei.

Ønsker og bygge garasje. Reguleringsplan fra 1973 har èn setning, den er som følger: Område for boliger/ frittliggende småhus : U = 0.15

Thats it!

Etter litt googling, undersøkelser og en mail til kommunen er tomten bebygget med en u-grad på 0.24 allerede nå og da er grunnflaten på huset inkl garasje 119kvm. Huset er godkjent med ferdigattest hos kommunen og er ikke forandret på siden.

Det er 27 hus som har denne reguleringsplanen og av de er det 7 som har bygget garasje. Jeg har for øvrig den største tomten av alle sammen.

Når jeg leser kriteriene for å få disp står det at fordelene skal være klart større en ulempene for at en disp skal kunne godkjennes. Det står videre at en skal veie opp fordeler mot ulemper og at det er "fellesskapet" som teller høyest kontra den enkelte, hvis jeg har forstått det riktig. Har jo et dusin personlige grunner for garasje men vet ikke om dette er vits å ta med eller skal jeg bare gjøre det uansett? (Verdi økning, lagringsplass, tørre biler osv) 

Jeg er i gang og skrive søknad og holder på å utforme søknad om disp på utnyttelsesgrad. Jeg har bare skrevet ned et utkast og ønsker og dele det her slik at jeg kan få noen tips eller innspill av dere andre som gjerne har vært gjennom det samme selv.

Takk.

SØKNAD OM DISPENSASJON ETTER PBL § 19-1
 
Jeg søker herved dispensasjon etter PBL § 19-1. Siden allerede godkjent oppført bolig fra 1973 overstiger gjeldene regulering av u-grad på 0.15 er det ingen vei utenom en dispensasjonssøknad. Når beregning gjøres med tilstøtende arealer har tomten i dag et utnyttet areal på 0.246 som er fra byggeår. Vi ønsker og bygge en frittstående garasje på 46kvm. Legger jeg dette til blir ny u-grad 0.299.  Reguleringsplan er ved denne søknad om dispensasjon på utnyttelsesgrad 44 år gammel og må sies å være utdatert iht dagens føringer hva gjelder utnyttelsesgrad på tomter i Stavanger kommune.

Siden det i dag er vanlig med større utnyttelsesgrad på tomter som ofte beregnes med BYA viser jeg også en sammenligning med dagens u-grad konvertert om til BYA. Dagens u-grad er 0.15 så hvis jeg beregner den om blir dagens BYA 16%. Med garasje som det søkes om vil ny BYA bli 22.9%. Godt inn forbi det mange tomter og nyere reguleringsplaner i dag har som utnyttelsesgrad.

Prosjektet vil også øke trafikksikkerheten å sikt til eiendommen siden innkjørsel blir større og bredere. Det bygges ikke utover eller søkes dispensasjon over byggelinjer slik at prosjektet ikke går utover sikkerheten (se situasjonskart)

Grønt områdene på eiendommen vil fremdeles bli ivaretatt grunnet stor tomt på 719kvm, det blir svært liten inngripen på eiendommen forøvrig siden tomten er flat.
Vi planlegger ny drenering rundt huset vinteren/vår 2018 så da vil vi også gjøre klart grunnarbeidet til garasjen slik at inngripen og den ulempen det medfører med byggestøy for naboer og omgivelsen kun vil skje en gang
.
Siden dagens garasje er en del av huset og byggeskikken i1973 ikke er like god som dagens ønsker vi også garasjen ut av boligen PGA spredningsfare ved evt brann, vi anser det langt sikrere og ha kjøretøy plassert i en frittliggende garasje som ikke er en del av huset.
Vi ønsker også en gang i fremtiden og søke bruksendring på eksisterende garasje slik at det blir en del av huset sitt bo areal.
Garasjen vil bli bygd med samme takvinkel slik at den sklir fint inn i resten av nabolaget og eiendommen for øvrig.

Garasjen plasseres minimum 1 meter fra nabo i øst og minimum 1 meter fra eksisterende bolig, slik at prosjektet ikke kommer i konflikt med kommuneplanen.. Se vedlagt situasjonskart. Garasjen kommer ikke i konflikt med offentlig vann- og avløpsledninger eller andre kabler for øvrig.
Signatur

   #1
 3,919     Asker     0
Mange nye reguleringsplaner har 20% utnyttelse. Ville derfor referert hvilke av nyere dato som er det i din kommune, og ikke minst hvilken som evt av nyere dato er mindre. Alle fakta bør frem. Dårlige og gode. De som behandler søknaden kjenner de. Og utelater du, blir dermed søknaden svak.

Synsing skal så mye som mulig være fraværende.

Ta med evt andre som har fått disp. Skal være likhet for loven. Hunn å da se hvordan deres sak var bedre, og fremhev også det.
Signatur
  (trådstarter)
   #2
 827     Stavanger     0
Hei og takk for svar.

I det jeg skriver er det ingen synsing, kun fakta så,den er grei. Utbyggere i Stavanger kommune bygger stort sett leiligheter nå om dagen, mye mer profitt av det så vanskelig og sammenligne nye regulerte felt med eneboliger da det rett å slett ikke eksisterer.

Er ei å annen tomt i allerede bebygget villa strøk som selges til mange millioner som jeg ser har utnyttelsesgrad BYA fra 25% og opp. De jeg referer til. Så lavt som 20% trur jeg ikke jeg har sett i nyere tid på tomte størrelse 500kvm og opp.

Jeg skal undersøke og få innsyn i de andre i nabolaget som jeg vet må ha fått godkjent disp pga mindre tomt som gjør at grad av utnyttelse er mindre.

Edit: jeg syntes jeg leste en plass at 19-2 ble revidert for noen år tilbake som gjorde at en ikke kunne peke på naboen hvis en søkte disp for det samme?

Andre innspill?

Mvh Kenneth
Signatur
HSt
   #3
 36,747     Lillestrøm kommune     0
BYA beregning hvis du har avsatt noe til parkering så kan du flytte noe av dette arealet inn i garasjen, dvs du kan da gjenbruke noe BYA, nå skjønner jeg ikke helt hvordan du har fått BYA så mye over grensen tidligere hvis du klarer å finne ut hvordan det gikk til så kan det være nyttig.

På hytta søkte jeg i saksdokumenter på byggesaker som ble avslått og plukket frem argumenter de brukte for å avslå og argumenterte for at jegbikke hadde problemer med disse forholdene. (Her var det dispensasjon fra 100m grense)
  (trådstarter)
   #4
 827     Stavanger     0
Takk for info, alt BYA til parkering er flyttet inn i garasjen.. Må jo ha 6.5x5m med asfaltert "gårdsrom" foran garasjen og ut til kommunal vei men det har jeg ikke fått med meg i eksemplet fortalt ovenfor, bør/må jeg det også?

Tomten har u-grad på 0.15 iht regulering men er pdd med hus fra byggeår uten forandringer på hele 0.29, var det dette du tenkte på HSt?
Signatur
HSt
   #5
 36,747     Lillestrøm kommune     0
Det varierer hvor mye du normalt får flytte inni gsrasjen, men ut over Evt BYA for parkering så får du heldigvis ikke BYA for vei og snuplass o.l foran garasje (men du må kunne legge noe BYA for parkering der om nødvendig)
   #6
 460     0
Sikker på at du ikke har en nyere kommuneplan som går foran denne gamle reguleringsplanen, hvor det er fastsatt høyere BYA?

Mange gamle reguleringsplaner har lav BYA, f.eks. 20% men så finnes det kommuneplaner hvor det står konkret at f.eks. "BYA settes til 30% i områder med eldre reguleringsplan".
  (trådstarter)
   #7
 827     Stavanger     0

Det finnes jo en nyere kommuneplan for hele Stavanger jo, har skummet igjennom den men har ikke funnet noen konkret hva gjelder størrelse. Får lese igjennom den skikkelig.
Siden ingen har kommentert argumentene antar jeg at dem er innenfor? Noen som har andre gode argumenter som kan brukes? Hva tenker dere om personlige grunner?
Mvh Kenneth
Signatur

   #8
 62     0
Nå kjenner jeg ikke reglene i Stavanger, men i Oslo er det i hvert fall en del som må avklares ut over disp. fra utnyttelsesgrad.

Har du tegnet inn snuhammer på situasjonsplan? Det er vel krav til å kunne snu på egen grunn.

Du skriver at du endrer/utvider avkjørsel, er dette godkjent? I Oslo må avkjørsel godkjennes av Bymiljøetaten, så ville vært litt restriktiv med å nevne ordet "endring" uten at dette er avklart.

Er garasjen for nær veien, kanskje du må søke om disp. for avstand fra vei også? I Oslo er det ganske strengt, rundt 15 meter fra senter av regulert vei (5 m fra kant avh. av reg. plan), det er ganske lang avstand. Husk å målsette tegninger med avstand fra regulert vei.

Det skader nok ikke å ta med enda flere argumenter i disp. søknad, f.eks. at bodplassen er for liten i et gammelt hus, og at en frittstående garasje vil frigjøre dagens garasje til utvendig sportsbod. Det er jo krav til dette i dagens Tek. Verdistigning tror jeg ikke du har noe nytte av å argumentere med.

Hvis du legger ved beregning av BYA/utnyttelsesgrad er dette sikkert greit, sørg for at du tar med tilstrekkelig parkeringsareal, trekker fra eventuell regulert veigrunn fra brutto tomt, osv. Det finnes garantert noen veiledere for dette på kommunens nettsider.

Forsøk gjerne å finne noen andre disp. søknader i området som er innvilget i den senere tiden, og referer til disse. Gjør det så enkelt som mulig for saksbehandler.
  (trådstarter)
   #9
 827     Stavanger     0
Nå kjenner jeg ikke reglene i Stavanger, men i Oslo er det i hvert fall en del som må avklares ut over disp. fra utnyttelsesgrad.

Har du tegnet inn snuhammer på situasjonsplan? Det er vel krav til å kunne snu på egen grunn.

Du skriver at du endrer/utvider avkjørsel, er dette godkjent? I Oslo må avkjørsel godkjennes av Bymiljøetaten, så ville vært litt restriktiv med å nevne ordet "endring" uten at dette er avklart.

Er garasjen for nær veien, kanskje du må søke om disp. for avstand fra vei også? I Oslo er det ganske strengt, rundt 15 meter fra senter av regulert vei (5 m fra kant avh. av reg. plan), det er ganske lang avstand. Husk å målsette tegninger med avstand fra regulert vei.

Det skader nok ikke å ta med enda flere argumenter i disp. søknad, f.eks. at bodplassen er for liten i et gammelt hus, og at en frittstående garasje vil frigjøre dagens garasje til utvendig sportsbod. Det er jo krav til dette i dagens Tek. Verdistigning tror jeg ikke du har noe nytte av å argumentere med.

Hvis du legger ved beregning av BYA/utnyttelsesgrad er dette sikkert greit, sørg for at du tar med tilstrekkelig parkeringsareal, trekker fra eventuell regulert veigrunn fra brutto tomt, osv. Det finnes garantert noen veiledere for dette på kommunens nettsider.

Forsøk gjerne å finne noen andre disp. søknader i området som er innvilget i den senere tiden, og referer til disse. Gjør det så enkelt som mulig for saksbehandler.

Takk for gode tips og råd.

Mvh Kenneth
Signatur
   #10
 3,919     Asker     0
Avstand til regulert vei avhenger gjerne av type vei. Det er forskjell på en liten vei og dn rv.

Det er definert hva som skal være med i BYA av parkering. Man har lov til å gruse hele hagen sin dersom man vil. Det har ikke noe med BYA. Vanlig er at man skal medregne x parkeringer av y m2 (typisk 18m2). I Asker f.eks skal man ha minst 3 parkeringer hvor 2 skal være satt til garasje for eneboliger. Det er dåg bare 2 som skal medregnes i BYA, uavhengig av om garasjen faktisk bygges eller ikke. Det skal bare vises at det går.
Signatur