28,347
19
7
Frustrerende bytte av gammelt sluk på bad fra 2007 - Bilde
15
1
Hei
Vi kjøpte borettslagsleilighet for to år siden (påsken 2011). Leiligheten har bad som ble pusset opp i 2007. Badet har fliser på gulv og vegger, vegghengt toalett med sisterne i vegg, og dusjhjørne med original støpejernssluk (bygget er fra 1960-tallet). Det er varmekabler i gulvet, og rør-i-rør system. I taket har vi spotter.
Vi opplevde nettopp en delvis tetthet i avløpsrøret. Dette førte til at vann ble stående en stund i sluket i dusjen. Dette skulle jo i utgangspunktet ikke ført til lekkasje. Problemet er at håndtverkeren som har foretatt oppussingen, har valgt å legge membran ned i sluk og klistre på innsiden av støpejernet. Dette har da med tiden løsnet da alle gamle støpejernrør ruster. Vannet som stod i sluket kom seg da opp under membranen og det begynte å dryppe igjennom betongen ned i kjellergangen og litt i boden til naboen. Etter at vi har fått løst opp det tette avløpet, har det sluttet å dryppe vann ned. Altså er det bare Borettslaget har ytret ønske om å bytte ut sluket samtidig som at vi må få utbedret membanen. Borettslaget dekker skifte av sluk, men vi må, ifølge borettslaget, dekke alt det andre arbeidet som må gjøres. I følge rørleggere som var her for å inspisere lekkasjen, ville et skifte av sluk medføre at membranen ble brutt, og at hele gulvet og veggene måtte ned, for så å legge ny heldekkende membran.
Vi ønsker selvfølgelig ikke å ha svakhet i overgangen mellom membran og sluk. Men vi ønsker ikke å betale i dyre dommer for å hel-renovere et bad som strengt tatt ikke trenger HEL-renovering. I tillegg kommer vi ikke til å bo her mer enn toppen 3-4 år til, og ønsker derfor ikke å legge allverdens penger i badet. Men det gjør seg heller ikke å selge en leilighet med et bad som eventuelt må HEL-renoveres.
Her medfølger et par spørsmål i forbindelse med denne saken:
1. Det første jeg lurer på er: Har vi som andelshavere i det hele tatt en sak her overfor for eksempel forsikringsselskap, borettslag, håndverkerfirma eller tidligere eiere? At det er orginalt sluk ble opplyst i prospektet, så jeg tror ikke vi har noen sak i forhold til tidligere eier. I tillegg er det 6 år siden oppussingen, dermed er den femårige reklamasjonstiden over overfor håndverker. Forsikringesselskapet mitt sier at dette i beste tilfelle går på borettslaget sin bygningsforsikring. Jeg har lest flere steder på nettet at brudd/svakheter på membran er noe en ikke får erstatning på hos forsikringsselskapet. De dekker mer type «plutselig utstrømming eller innstrømming av vann». Borettslaget har hatt kontakt med sitt forsikringsselskap som heller ikke dekker dette. Føler vi sitter litt med svarteper her…
2. MÅ vi egentlig rive flisevegger og gulv og legge helt ny membran med kant opp langs vegg for å skifte ut sluket? Finnes det ikke mindre omfattende og ikke minst rimeligere løsninger for oss. Badet er tross alt bare 6 år gammelt, og TRENGER ikke renoveres utover skifte av sluk. Går det an å bare pigge opp et lite område rundt sluket og «overlappe» membranen. Jeg vet at rørleggerne som var her mente det ikke var en god ide, men mener alle andre det samme?
3. HVIS man må rive fliser på vegg og gulv, samt legge ny membran, vil man måtte skifte andre elementer i tillegg, som for eksempel det elektriske og varmekablene i gulvet? Regner vertfall ikke med at taket må røres???
4. Hvor mye tror dere denne jobben vil koste oss?
Etter litt research fant jeg denne saken på klikk.no
(http://www.klikk.no/bolig/bad/article739646.ece) som omhandler renovering av et bad på 4 m2. Jeg regner med mitt bad er nærmere 5 m2, uten at jeg har foretatt en nøyaktig måling.
Priseksempel: Bad på 4 kvadratmeter
En totaloppussing av et bad vil koste fra 150 000 kroner og oppover, anslår Bjørn Knutsen.
Nylig pusset han opp et 4 kvm stort bad på Frogner.
Det kom på 165 000 kroner. Her er regnestykket:
• Rivearbeider, kr 10 000
• Snekkerarbeider inkl. møbler, kr 16 000
• Elektrikerarbeider inkl. belysning, kr 22 500
• Rørleggerarbeider inkl. sanitærutstyr, kr 62 000
• Membranlegging, kr 5000
• Flislegging, kr 16 000
• Fliser og diverse, kr 22 000
• Malerarbeider, kr 5000
• Vaskebyrå, kr 1500
• Container, kr 5000
Totalt: kr 165 000
Jeg ser for meg at vi ikke trenger mer enn:
• Rivearbeider – 10 000. (Er det mulig og enkelt å gjøre rivearbeid selv)? Må hele toalettet demonteres? Hva med sisternen i veggen?
• Snekkerarbeid og møbler – 3000. Hvis vi ikke skal av med veggplater osv, er det vel ikke så mye å gjøre for en snekker? Listing tar vi oss av selv. Ellers blir det noe enkel baderomsinnredning fra ikea eller lignende. Regner ikke mange tusenlappene her.
• Elektrikerarbeid – 0. Trengs ikke???
• Rørleggerarbeid – 0. Bytte av sluk betales av borettslag. Ellers trengs ikke???
• Membranlegging – 5000.
• Flislegging – 16 000.
• Fliser og diverse – Vet ikke nøyaktig hva som menes med diverse, men selve flisene kan kjøpes veldig billig på megaflis eller andre lavprisbutikker. Vi stiller som sagt ikke store krav. Jeg sier 15 000, i og med at jeg ikke vet hva som menes med diverse.
• Malerarbeider – 0. Til hva da? Trengs ikke???
• Vaskebyrå – 0. Eh??? Trengs ikke.
• Container – 0. Er dette nødvendig da?
Samlet (ønsket pris i mitt hode) blir da:
10 000 + 3000 + 5000 + 16 000 + 15 000 = 49 000. Hvis jeg strekker meg til å tenke 60 000, bør jeg vertfall være innenfor, eller? Jeg er meget interessert i konstruktive innspill og råd i denne saken. Arrester meg gjerne på flere områder, da jeg har svært lite erfaring med oppussing av bad (og oppussing generelt).
Se vedlegg for bilde av sluk.
Vi kjøpte borettslagsleilighet for to år siden (påsken 2011). Leiligheten har bad som ble pusset opp i 2007. Badet har fliser på gulv og vegger, vegghengt toalett med sisterne i vegg, og dusjhjørne med original støpejernssluk (bygget er fra 1960-tallet). Det er varmekabler i gulvet, og rør-i-rør system. I taket har vi spotter.
Vi opplevde nettopp en delvis tetthet i avløpsrøret. Dette førte til at vann ble stående en stund i sluket i dusjen. Dette skulle jo i utgangspunktet ikke ført til lekkasje. Problemet er at håndtverkeren som har foretatt oppussingen, har valgt å legge membran ned i sluk og klistre på innsiden av støpejernet. Dette har da med tiden løsnet da alle gamle støpejernrør ruster. Vannet som stod i sluket kom seg da opp under membranen og det begynte å dryppe igjennom betongen ned i kjellergangen og litt i boden til naboen. Etter at vi har fått løst opp det tette avløpet, har det sluttet å dryppe vann ned. Altså er det bare Borettslaget har ytret ønske om å bytte ut sluket samtidig som at vi må få utbedret membanen. Borettslaget dekker skifte av sluk, men vi må, ifølge borettslaget, dekke alt det andre arbeidet som må gjøres. I følge rørleggere som var her for å inspisere lekkasjen, ville et skifte av sluk medføre at membranen ble brutt, og at hele gulvet og veggene måtte ned, for så å legge ny heldekkende membran.
Vi ønsker selvfølgelig ikke å ha svakhet i overgangen mellom membran og sluk. Men vi ønsker ikke å betale i dyre dommer for å hel-renovere et bad som strengt tatt ikke trenger HEL-renovering. I tillegg kommer vi ikke til å bo her mer enn toppen 3-4 år til, og ønsker derfor ikke å legge allverdens penger i badet. Men det gjør seg heller ikke å selge en leilighet med et bad som eventuelt må HEL-renoveres.
Her medfølger et par spørsmål i forbindelse med denne saken:
1. Det første jeg lurer på er: Har vi som andelshavere i det hele tatt en sak her overfor for eksempel forsikringsselskap, borettslag, håndverkerfirma eller tidligere eiere? At det er orginalt sluk ble opplyst i prospektet, så jeg tror ikke vi har noen sak i forhold til tidligere eier. I tillegg er det 6 år siden oppussingen, dermed er den femårige reklamasjonstiden over overfor håndverker. Forsikringesselskapet mitt sier at dette i beste tilfelle går på borettslaget sin bygningsforsikring. Jeg har lest flere steder på nettet at brudd/svakheter på membran er noe en ikke får erstatning på hos forsikringsselskapet. De dekker mer type «plutselig utstrømming eller innstrømming av vann». Borettslaget har hatt kontakt med sitt forsikringsselskap som heller ikke dekker dette. Føler vi sitter litt med svarteper her…
2. MÅ vi egentlig rive flisevegger og gulv og legge helt ny membran med kant opp langs vegg for å skifte ut sluket? Finnes det ikke mindre omfattende og ikke minst rimeligere løsninger for oss. Badet er tross alt bare 6 år gammelt, og TRENGER ikke renoveres utover skifte av sluk. Går det an å bare pigge opp et lite område rundt sluket og «overlappe» membranen. Jeg vet at rørleggerne som var her mente det ikke var en god ide, men mener alle andre det samme?
3. HVIS man må rive fliser på vegg og gulv, samt legge ny membran, vil man måtte skifte andre elementer i tillegg, som for eksempel det elektriske og varmekablene i gulvet? Regner vertfall ikke med at taket må røres???
4. Hvor mye tror dere denne jobben vil koste oss?
Etter litt research fant jeg denne saken på klikk.no
(http://www.klikk.no/bolig/bad/article739646.ece) som omhandler renovering av et bad på 4 m2. Jeg regner med mitt bad er nærmere 5 m2, uten at jeg har foretatt en nøyaktig måling.
Priseksempel: Bad på 4 kvadratmeter
En totaloppussing av et bad vil koste fra 150 000 kroner og oppover, anslår Bjørn Knutsen.
Nylig pusset han opp et 4 kvm stort bad på Frogner.
Det kom på 165 000 kroner. Her er regnestykket:
• Rivearbeider, kr 10 000
• Snekkerarbeider inkl. møbler, kr 16 000
• Elektrikerarbeider inkl. belysning, kr 22 500
• Rørleggerarbeider inkl. sanitærutstyr, kr 62 000
• Membranlegging, kr 5000
• Flislegging, kr 16 000
• Fliser og diverse, kr 22 000
• Malerarbeider, kr 5000
• Vaskebyrå, kr 1500
• Container, kr 5000
Totalt: kr 165 000
Jeg ser for meg at vi ikke trenger mer enn:
• Rivearbeider – 10 000. (Er det mulig og enkelt å gjøre rivearbeid selv)? Må hele toalettet demonteres? Hva med sisternen i veggen?
• Snekkerarbeid og møbler – 3000. Hvis vi ikke skal av med veggplater osv, er det vel ikke så mye å gjøre for en snekker? Listing tar vi oss av selv. Ellers blir det noe enkel baderomsinnredning fra ikea eller lignende. Regner ikke mange tusenlappene her.
• Elektrikerarbeid – 0. Trengs ikke???
• Rørleggerarbeid – 0. Bytte av sluk betales av borettslag. Ellers trengs ikke???
• Membranlegging – 5000.
• Flislegging – 16 000.
• Fliser og diverse – Vet ikke nøyaktig hva som menes med diverse, men selve flisene kan kjøpes veldig billig på megaflis eller andre lavprisbutikker. Vi stiller som sagt ikke store krav. Jeg sier 15 000, i og med at jeg ikke vet hva som menes med diverse.
• Malerarbeider – 0. Til hva da? Trengs ikke???
• Vaskebyrå – 0. Eh??? Trengs ikke.
• Container – 0. Er dette nødvendig da?
Samlet (ønsket pris i mitt hode) blir da:
10 000 + 3000 + 5000 + 16 000 + 15 000 = 49 000. Hvis jeg strekker meg til å tenke 60 000, bør jeg vertfall være innenfor, eller? Jeg er meget interessert i konstruktive innspill og råd i denne saken. Arrester meg gjerne på flere områder, da jeg har svært lite erfaring med oppussing av bad (og oppussing generelt).
Se vedlegg for bilde av sluk.
Da vil det vel ikke overstige 10k
2. Hvordan fungerer det hvis man pigger opp fra undersiden? Vil den nåværende løse membranen som henger i sluket mitt bli limt og festet til et nytt sluk som ikke ruster (er det plast som er vanlig i nye sluk eller?)? Er dette i så fall en fullgod løsning? Mulig jeg må ha folk på befaring for å sjekke om det går an, men under meg er det bare kjellergang og bod, så det burde være praktiske muligheter for å gjøre det. Jeg vet ikke nok om rørene og bygget generelt til å vurdere hvorvidt det går. Men det høres ut som den rimeligste og enkleste måten for oss.
3. Jeg har selv tenkt tanken på å bare rive nederste del av veggene. I dusjsonen må likevel hele veggen ned, for der skal det vel være membran opp til taket. Da står vi igjen med å ha tatt ned nesten 50 % av veggen, og da kan vi nesten likesågodt ta resten. Kan vel være vanskelig å finne like fliser på butikken også.
4. HVIS vi fjerner fliser og legger ny membran, er det da fare for at varmekablene blir påvirket og må legges på ny? Er det slik å forstå at varmekablene ligger under et lag påstøp. Deretter membran, så fliser? Det vil si at hvis vi river opp må vi være forsiktig med å ikke hakke opp for mye under flisene?
Takk for gode innspill!
Noen har et veldig optimistisk syn på hva en eierskifteforsikring kan gi en kjøper.
Når en selger har tegnet eierskifteforsikring, så skal en kjøper forholde seg til forsikringsselskapet hvis det blir et problem. Det betyr at istedet for å få selger til motpart, vil man få en dreven aktør som er ekspert i å vri seg unna ansvar.
For selger kan det også være en tvilsom fornøyelse med eierskifteforsikring, siden det ofte kommer krav om regress.
Forbrukerrådet og mange andre advarer kjøpere mot tilfeller der selger har tegnet eierskifteforsikring.
http://www.nrk.no/trondelag/advarer-mot-eierskifteforsikring-1.7700301
http://debatt.sol.no/content/meglerne-tjener-grovt-pa-selge-verdilose-eierskifteforsikringer
http://www.ostlendingen.no/nyheter/forbrukerradet-advarer-br-mot-hedmark-eiendom-br-sin-forsikringspartner-1.4543680
Jeg hadde en rørleggerkompis innom her for å se litt på løsninger for avløpsrørene. Han sa at 5 års reklamasjonsrett ikke var noen absolutt sannhet. I tilfeller der det kunne bevises grov uaktsomhet, ville det være lenger. Det var nevnt 7 og 10 år. Jeg har ikke sjekket noe mer i det, og vet ikke mer om saken, men det kan være verdt å sjekke.
Grave? Flytte masser? Komprimere? Støype? www.budsjettmaskiner.no Eidsvoll, Arendal. Noe du vil leie ut? Ta kontakt, vi har plass til flere.
Fjernet slukrist forsiktig, renset så godt som mulig mot membrankrage. Kuttet vekk en del av denne, men ikke mer enn at det er mulig å skjøte på senere. Kjerneboret med bor slik at det passer til Blücher sluk (tror det går å montere sluk med ca 110mm kjerneboring alternativt 140 mm).
Deretter pigge forsiktig slik at krage på sluk passer til gulvet. Det er mulig membranet må splittes litt for å få montert sluket, men det vil antagelig gå greit å skjøte denne tilfredstillende hvis man har renset godt mot den gamle. Mulig man må fjerne litt av gulvflisene, men kapper man forsiktig, f.eks med dremel, kan man kanskje nøye seg med å måtte legge inn noen mosaikkfliser.
Fjerner man flislimet forsiktig mot mansjetten, kan man antagelig få en fullgod løsning. Basert på at dette også grenser til en kjeller hvor man har full oversikt, ville jeg nok sovet godt om natta.
http://www.billigvvs.no/Avloep-og-sluk-Sluk-Bluecher--Bluecher-Sluk-t-Betong-og-flisgulv-75-mm-m-vertikalt-Utloep-181707.html
Mulig det finnes bedre løsninger, men noe likt dette sluket bør det være mulig å montere.
Kjerneborer du gjennom sluket som er der fra før av treffer du ikke varmekabler. Hogger du opp fliser ned til membran skal du heller ikke treffe varmekabler.
Problemet med å fjerne fliser og limet til disse er å stoppe før en er gjennom membranen. Er man forsiktig, klarer man det. Der det er membranmansjett er det enda en sikkerhet for ikke å gå igjennom, for den er ganske solid.
Alt med måte selvsagt. Arbeid som en arkeolog gjør, skrap forsiktig.