3,260
5
0
Gjøre kjeller om til 4 hybler?
5
0
Hei,
Jeg vurdere å kjøpe en tomannsbolig der det er en kjeller som kan gjøres om til 4 hybler. Huset er bygget i 1952.
Det er slik at det er små vinduer, noe som må byttes. Hele kjelleren må fikses opp. Jeg er veldig usikker på hvor enkelt det er å sette inn vinduer i grunnmuren på huset?
Har ikke vært på visning enda, men det står i annonsen uinredet kjeller. Er det noen som kan tenke seg hvor mye som evt. må gjøres for at en kjeller fra 1952 skal kunne bli i god stand til utleie?
Kan også legge til at det er sprengte utleiepriser i den byen jeg bor i. Vil lett dra inn 15-20k i mnd på fire hybler.
Takk for svar
Jeg vurdere å kjøpe en tomannsbolig der det er en kjeller som kan gjøres om til 4 hybler. Huset er bygget i 1952.
Det er slik at det er små vinduer, noe som må byttes. Hele kjelleren må fikses opp. Jeg er veldig usikker på hvor enkelt det er å sette inn vinduer i grunnmuren på huset?
Har ikke vært på visning enda, men det står i annonsen uinredet kjeller. Er det noen som kan tenke seg hvor mye som evt. må gjøres for at en kjeller fra 1952 skal kunne bli i god stand til utleie?
Kan også legge til at det er sprengte utleiepriser i den byen jeg bor i. Vil lett dra inn 15-20k i mnd på fire hybler.
Takk for svar
Umulig å gi noen pris på nooe en ikke vet noe om
Hva sier reguleringsbestemmelsene?
Dette der dyrt, masse plunder, sikker på at dere vil dette?
Slettes ikke sikker på om jeg vil dette nei. Så en annen plass der kjelleren var total renovert. kom på 300.000. Da hadde dem brukt fagfolk på alt.
Dette vil jo evt. øke verdien på boligen?
I et pressområde som du nevner, så vil det kanskje øke verdien, men det er jo avhengig av hva ev kjøper ønsker også.
Sjekk også hvilke økninger i avgifter til vann, avløp, renovasjon og strm som dettte kan medføre. Utgifter som løper uansett om du har leie eller ikke.
Et eksempel: Du har lån på 5 mill, du betaler 4 % rente, og kan trekke 28 % av rentene fra på skatten, da koster lånet deg i rente 144 000 i året. Så koster det litt å leie ut; kanskje er strømmen inkludert i husleien, det blir litt vedlikehold, og så videre; kanskje blir det 50 000 i året. Du nevnte muligheten for å dra inn inntil 20K pr mnd; det blir 240 000 i året. 240 000 - 144 000 - 50 000 = 46 000. Det dekker litt av hvert av forsikring, strøm og slikt. Med andre ord: Kan du kjøpe en eiendom for 5 mill, og leie ut slik du antyder, så bor du omtrent gratis selv. Leieboerne dekker boutgiftene dine.
Det blir et hyggelig regnestykke selv om du må investere litt først. Bruker du en halv mill på oppussing, blir dette en investering som er dekket inn på drøye to år. Det er et eksempel på en veldig, veldig bra investering. Etter det bor du som nevnt gratis hvis du betalte 5 mill.
Skal du A: kjøpe hele huset med to godkjente leiligheter, eller skal du B: kjøpe første etasje med kjeller?
Hvis A, lei ut en av leilighetene skattefritt, uten å bruke mye tid og penger og søknadsarbeide på å ominnrede noe. Hvis du i tilfelle A leier ut en familieleilighet og i tillegg skal leie ut fire hybler, blir all utleie skattepliktig. Selvangivelsen blir mer komplisert, og 28% av leieinntekter (riktignok fratrukket vedlikeholdsutgifter og utleiedelens andel av kommunale avgifter etc.) går bort i skatt.
Hvis B: Huset er sameie med to eierseksjoner, og første bøyg er å bli enig med eier av den andre seksjonen. Går de med på at tomta senkes for å sette inn vinduer som gir nok lys og utsyn, at det anlegges parkeringsplasser for fire hybelboere, at disse skal ha tilgang til uteoppholdsplass på sameiets tomt, at det blir mer trafikk, at det kommer fire nye beboere i verste fest-alder? Hvilken kompensasjon skal beboeren av den andre seksjonen få for disse ulempene?
I begge tilfeller bør du spørre selger/megler aller aller helst kommunen:
- Tillater kommunale planer mer enn to boenheter på tomta?
- Er tomta stor nok til parkering og minste uteoppholdsareale for alle?
- Er det i dag beboelsesrom i to eller tre etasjer? Hvis det allerede er to etasjer + innredet loft i et trehus og det innredes beboelsesrom i kjeller blir det fire bebodde etasjer, og huset kommer i en annen brannklasse - det trenges sprinkleranlegg i hele huset.
Spør deg selv:
- Det må søkes bruksendring for å ominnrede boder til oppholdsrom, og ominnredningen må byggesøkes og prosjekteres etter TEK10 av godkjent søker. Lar kravene seg oppfylle? Hva koster dette? Hvor lang tid tar det før du tjener inn dette? Og vil du ha fire hybelboere, eller kan det være et alternativ å lage en treromsleilighet for mer voksne leietagere?