Det vil aldri bli godkjent at seks hybler er på 35 kvm hver. Om du leser i lovverket så er en hybel "et rom i annen manns bolig" allerede her har du tapt. Du leier ikke ut et rom i din egen bolig, du leier ut en leilighet i din egen bolig.
At du ikke leier ut en hybel er ikke ensbetydende med at du skal skatte. Om 210 kvm av boligen din er verdt kr 48.000,- pr. mnd. i utleie og du fremdeles har 350 kvm igjen så er det plausibelt å hevde at du har leiet ut under 50 % av boligens totale utleieverdi. Ergo ingen skatt.
Om det skal ansees som næring?? Ikke noe som umiddelbart tilsier det vil jeg hevde. Jeg hadde en enebolig selv med 5 hybler i sokkeletasjen og de var alle registrert med eget GABnummer og godkjente til utleie. Jeg ble aldri avkrevet skatt på inntekten. Og ja det var gode penger. Siden boligen stort sett var betalt så dekket leieinntektene alle faste kostnader og jeg hadde inntekten fra jobb tilgjengelig som lommepenger. Relativt behagelig.
Men det du må akseptere er å betale kommunale avgifter på disse boenhetene. Om de har egen inngang utenfra til hver enkelt så blir det sannsynligvis 6 stk. ekstra renovasjon og vann og kloakk. Om de deler en felles inngang kanskje du kan få det til med en ekstra, det fikk jeg godkjent. Men der delte de fem på en felles inngang og hadde et rom som jeg kalte felles stue. Men saksbehandler gliste til meg ved godkjenning og sa at "siden det er så mangel på hybler til skolen får vi bidra til at folk vil leie ut selv om vi taper litt offentlige inntekter" så jeg tror nok regelverket ble tolket maksimalt gunstig med offentlige avgifter.
Men prisen for å sette opp en slik bolig blir høy. Du skal ha 6 ekstra bad, 6 ekstra kjøkken, 6 ekstra ytterdører, i det hele tatt veldig mye ekstra. Jeg tror ikke det vil la seg gjøre å sette opp en slik bolig for under 10 mill pluss tomt. Og skal du ha en tomt som er stor nok til en så betydelig eiendom og ligge sentralt nok til å hente inn den utleieprisen så tror jeg nok du må ut med opptil 5 mill for tomta.
Skal du lånefinansiere 15 mill så kan det bli et artig regnestykke, særlig om du sliter med å leie ut et par enheter en høst. Husk at en slik bolig vil være særdeles tung å selge, for de som har penger gidder ikke bo i et slikt hus med masse leieboere, det er noe en gjør noen år for å tjene penger til å finansiere neste bolig. Etter ti år med utleie var jeg rimelig fornøyd selv og det var totalt uaktuelt å bygge neste bolig med utleiedel.
Lignings ABC legger opp til et utgangspunkt med inntekt i næring til mer enn 500kvm eller 5 leiligheter eller mer. I praksis ser man at utgangspunktet følges. Dvs du vil kunne beskattes fult ut med opptil ca. 50% skatt.
Spennende tanke, kanskje for spennende? Du kan nok risikere at du må "nærings-skatte" her. Jeg ville heller bygget tre større leiligheter i 1.etg, og flesket til med en penthouse til deg selv på toppen. Forskjellen er at da trenger du ikke å starte firma om det vil bli ansett som nærings inntekt. Man kan som kjent eie 4 enheter som privatperson og kun betale 28% kapital skatt. Disse bygger du på en slik måte at du kan seksjonere dem ut ved behov, du slipper da å skatte på gevinsten. Eller når du får nok av å bo slik. Tror de fleste ikke gidder å bo slik og ha det ansvaret i hele sitt voksne liv. Fordelen med å "kun" ha 3 utleie enheter er at du kan leie ut hele huset og fremdeles ikke måtte starte firma. 8000,- er minimum det du får. Ved min løsning vil du kunne regne med 14-16000 om du er i sentralt. Dvs sentrum, madla, ullandhaug, mariero, hinna, gausel, forus, Sandnes og sentralt sola. Randaberg 20-30 % mindre, Revheim, usentralt sola og Sunde 15-20% mindre
ja gud forby
Nok at en missunnelig nabo klager så har du skatteetaten på døra innen kort tid!
At du ikke leier ut en hybel er ikke ensbetydende med at du skal skatte. Om 210 kvm av boligen din er verdt kr 48.000,- pr. mnd. i utleie og du fremdeles har 350 kvm igjen så er det plausibelt å hevde at du har leiet ut under 50 % av boligens totale utleieverdi. Ergo ingen skatt.
Om det skal ansees som næring?? Ikke noe som umiddelbart tilsier det vil jeg hevde. Jeg hadde en enebolig selv med 5 hybler i sokkeletasjen og de var alle registrert med eget GABnummer og godkjente til utleie. Jeg ble aldri avkrevet skatt på inntekten. Og ja det var gode penger. Siden boligen stort sett var betalt så dekket leieinntektene alle faste kostnader og jeg hadde inntekten fra jobb tilgjengelig som lommepenger. Relativt behagelig.
Men det du må akseptere er å betale kommunale avgifter på disse boenhetene. Om de har egen inngang utenfra til hver enkelt så blir det sannsynligvis 6 stk. ekstra renovasjon og vann og kloakk. Om de deler en felles inngang kanskje du kan få det til med en ekstra, det fikk jeg godkjent. Men der delte de fem på en felles inngang og hadde et rom som jeg kalte felles stue. Men saksbehandler gliste til meg ved godkjenning og sa at "siden det er så mangel på hybler til skolen får vi bidra til at folk vil leie ut selv om vi taper litt offentlige inntekter" så jeg tror nok regelverket ble tolket maksimalt gunstig med offentlige avgifter.
Men prisen for å sette opp en slik bolig blir høy. Du skal ha 6 ekstra bad, 6 ekstra kjøkken, 6 ekstra ytterdører, i det hele tatt veldig mye ekstra. Jeg tror ikke det vil la seg gjøre å sette opp en slik bolig for under 10 mill pluss tomt. Og skal du ha en tomt som er stor nok til en så betydelig eiendom og ligge sentralt nok til å hente inn den utleieprisen så tror jeg nok du må ut med opptil 5 mill for tomta.
Skal du lånefinansiere 15 mill så kan det bli et artig regnestykke, særlig om du sliter med å leie ut et par enheter en høst. Husk at en slik bolig vil være særdeles tung å selge, for de som har penger gidder ikke bo i et slikt hus med masse leieboere, det er noe en gjør noen år for å tjene penger til å finansiere neste bolig.
Etter ti år med utleie var jeg rimelig fornøyd selv og det var totalt uaktuelt å bygge neste bolig med utleiedel.
8000,- er minimum det du får. Ved min løsning vil du kunne regne med 14-16000 om du er i sentralt. Dvs sentrum, madla, ullandhaug, mariero, hinna, gausel, forus, Sandnes og sentralt sola. Randaberg 20-30 % mindre, Revheim, usentralt sola og Sunde 15-20% mindre
Mvh en som leier ut 29m2 i sentrum for 11500,-