3,670
4
0
Noen som vil hjelpe meg litt med tilstandsrapport?
1
0
Vi har funnet drømmeboligen med drømmetomten (i hvertfall drømmetomten som vi kan få ut ifra vårt budsjett). Dette er et hus fra 1958 med blant annet et bad og et kjøkken som er eldre. Dette går greit, da jeg tenker at det estetiske er noe en kan ta over noen år. Det haster liksom ikke. Men så er det disse andre tingene da. Vi er ikke så flinke til å forstå oss på disse prospektene og hva alt de skriver betyr, så derfor vet vi heller ikke hvor mye som må renoveres.
Er det noen av dere som ville sett på tilstandsrapporten til denne boligen og gjerne forklart litt dersom det er noe på denne boligen som må gjøres noe med i nærmeste fremtid? Evt. om det er ting som kan gjøres noe med, men som en fint kan leve uten å fikse på noen år.
Håper noen der ute vil hjelpe meg :)
(prospektet er lagt ved som pdf-fil
Er det noen av dere som ville sett på tilstandsrapporten til denne boligen og gjerne forklart litt dersom det er noe på denne boligen som må gjøres noe med i nærmeste fremtid? Evt. om det er ting som kan gjøres noe med, men som en fint kan leve uten å fikse på noen år.
Håper noen der ute vil hjelpe meg :)
(prospektet er lagt ved som pdf-fil

Siste redigering: Wednesday, March 27, 2013 8:37:28 PM av Jafo
http://no.wikipedia.org/wiki/Asbest
Kan bli dyrt å skifte. Siden platene har begynnt å sprekke må du vurdere hvor lenge du vil bo med asbest i "løsvekt" dryssende av husveggen...
Drenering, må graves ny. Må ikke tas md en gang, men bør stå ganske høyt opp på lista.
Vinduer, ikke så hast (IMO).
Innvendige dører, gamle dører er har mye sjarme :)
Takkonstruksjon, antar at denne har fått TG2 pga "treskadeinsekter", ingen stor greie.
Takrenner/nedløp, ingen stor sak.
Trapper, heller ingen stor sak.
Pipe, her virker det som om det ligger en rehabilitering på lur.
Bad & Vaskerom, totalrenovering for å oppnå dagens standard, men fungerer jo helt greit slik det er.
Kjøkken, trenger totalrenovering for å oppnå dagens standard, men fungerer jo også greit slik det er.
VVS, trenger også en runde for å bli "uptodate".
Vannrør i yttervegg på bad som ikke er frostsikret kan gi ubehageligheter hvis det skulle fryse og rustne Soilrør (som skulle gå tett) kan gi plutselige utgifter.
El-anlegg - ikke vurdert - antar at dette er i hovedsak fra byggeår...
Nedgravd oljetank kan gi store utfordringer.
Det er ikke helt samsvar mellom takst og egenerklæring.
Totalt sett, så ville jeg fikset eternittplater og drenering, egentlig begge deler for å sove godt om natten :)
Deretter ville jeg gått på bad/vaskerom, siden "moderne vaner" ikke er så bra for et eldre bad.
Utover det er det jo alle småting som må gjøres når huset er fra '58.
Btw, oppdaterte overskriften din litt...
Så jeg tok meg tid til å lese gjennom dette, og prøve meg på noen kommentarer:
Du ser det er tinglyst en erklæring vedr. et gjerde.
Sjekke om det er tinglyst noe med gården eiendommen er fradelt fra.
Asbest er nevnt flere steder, og i følge Google er Eternittplatene bygd opp av asbest og sement. Dette er så vidt jeg vet kun et "problem" når man arbeider med det - når det står eller ligger der gjør det ingen skade, men det er støvet fra saging og riving osv som kan være skadelig og kreftfremkallende. Men det er nok spesialavfall!
Grunnmur:
Her må dere regne med litt jobb. Man må sikkert grave opp rundt huset, la muren tørke og ordne drenering (rør som leder vannet vekk fra grunnmuren) og kanskje fuktsperre?
Det står at "det er påregnelig normalt med noe råteskader og nedbrytninger i bjelkeender og svill monter på grunnmur pga fukt fra grunnmuren. Sånn jeg tyder det må dere ta høyde for at dette må utbedres.
Vinduer:
Dere må regne med noe utskiftning, og/eller innsats med disse. De som er "nedbrutt" kan kanskje skrapes og pusses grundig, og males opp på nytt.
"Tegn til kondensering i enkelte vinduskarmer, dette skyldes normalt for
liten utskiftning av inneluften" - Kanskje dere må inn med noen ventiler ekstra. Ihvertfall sørge for bedre ventilasjon. Kan være de forrige eierne har lukket veggventilene, men ofte må de stå litt åpne for å få nok luftsirkulasjon.
Takstmann skriver også at "Det anbefales montert ventiler på soverom ved bod i 2. etasje."
Taket er vel kanskje noe av det "skumleste" her i mine øyne. Begynner å dra på åra, og ganske stor jobb å utbedre.
"Takkonstruksjoner
Vurderinger: Det er registrert flyvehull etter treskadeinsekter i takkonstruksjonen,
uvisst om det er aktivitet. Treverket anbefales behandlet om aktivitet
skulle oppdages.TG: 2"
Pipe må sjekkes og fikses.
"Bad er ikke utformet som våtrom iht. dagens krav til tetthet. (...)
Wc er skrudd fast gjennom vinylbelegget"
Her handler det om at badet - hvor det ofte er høy fuktighet - ikke er tett nok etter dagens standard. Så greit å være obs. Det går mest sannsynlig bra i mange år til, men som takstmann skriver: "Bad anbefales oppgradert" - Men det kan sikkert vente noen år :)
"Vannrør i yttervegg på bad er i følge forrige eier ikke frostsikret." - Her kan det f.eks være fare for vannlekkasje hvis det fryser og sprekker. Må alltid ha på varme...
Nedgravd oljetank som bør fjernes.
"Garasje:
Det er ikke montert takrenner/nedløp til garasje.
Svill står i mark, dette øker fuktbelastning på treverket."
Jeg tolker dette som at det er stor fuktbelastning, og sånn sett fare for råte/sopp og begrenset levetid på garasjen, hvis det ikke utbedres.
For øvrig:
Selger har krysset av på at det ble utført skaderapport/tilstandsrapport/(...) for 2 år siden da de kjøpte huset. Den kan dere jo be om å få, i tilfelle det er andre ting enn i rapporten vedlagt prospektet.
Så min oppsummring da, er:
Du skriver at dere har funnet drømmeboligen, og da er det vel bare å kjøpe. Alt kan vel strengt tatt fikses!?
Men her er det mange ting som må gjøres, og dere må se på det som et prosjekt. Jeg bare kaster ut tall, men at dere har brukt en mill og noen tusen timer i egeninnsats på oppussing / oppgradering om ti år er neppe utenkelig.
Lykke til med valget
Jeg har bare skummet gjennom rapporten og kommenterer bare noen få punkter.
Dette er et eldre hus som ikke er etterisolert. Jeg fant ikke særlig mye om veggkonstruksjon og isolasjonstykkelse i rapporten, men i bestefall er det 10 cm gammel dårlig isolasjon i veggene. På Jæren er det mye vær så dere finner sikkert fort ut at dere vil etterisolere huset. Dette blir dyrt. Det første jeg la merke til i rapporten var asbestplatene. Disse må fjærnes når huset skal isoleres. Største problemet da er kanskje ikke sanneringskostnadene, men at asbeststøv frigjøres og svever rundt. Asbestplater er virkelig ikke noe man ønsker å betale for å overta, så interessen for dette huset vil være relativt laber.
Når huset isoleres bør alle vinduer oppgraderes. Det blir fort 100 000+ i tillegg.
Neste utfordring er kjelleren. Her kan dere risikere å måtte bruke flere hundretusen i drenering, i værstefall. "Alle" gamle kjellere er litt utette fordi man ikke hadde moderne dreneringsprodukter eller tilstrekkelig kunnskap den gang.
Bad og kjøkken trenger en runde og det er dyrt, fort 4-500 000.
Som du skjønner så snakker vi her om 7-sifrede beløp totalt
Huset er selvsagt beboelig slik det er idag, men neppe realistisk for de fleste.
Det er fort gjort å undervurdere jobben og kostnadene når man går på visning. Jeg snakker av erfaring.
Lykke til med husjakten.
Høres ut som et litt dårlig utgangspunkt for et såpass omfattende prosjekt. Hvis du virkelig er motivert for å rehabbe huset bør du virkelig sette deg inn i terminologien og få en forståelse av hva du må gjøre.
- Baderomsbloggen min
....
...
...