4,213
6
0
Renovere gammelt murhus
3
0
Hei!
Vi var i går på visning av et murhus fra 1950-tallet. Flott tomt, flott beliggenhet, men ettersom huset ligger i en liten bygd er ikke etterspørselen for det enorm. Var kun 3 par på visning.
Så til saken... Dette er jo et gammelt hus, bortsett fra at det på 90-tallet ble isolert utvendig og det ble lagt på kledning, og at nytt kloakk- og vannopplegg ble ordnet i nyere tid, er ingenting gjort siden huset var nytt.
Kjøper vi det må vi:
- drenere på nytt
- tette et utett tak
- bytte alle vinduer
- utbedre lekkasje fra en balkong i 2.etg
- bytte alle gulv
- bytte alt elektrisk
- bytte innvendig røropplegg
- ny ytterdør, kjellerdør samt alle innerdørene
- tapensere og male alle rom
- nytt bad
- nytt kjøkken
Huset er overpriset, det sa selv megler, men dette skyldes tomten. Den rette kjøperen kunne delt tomten i to, og bygget to eneboliger, om ønskelig.
Men vi ønsker å beholde huset, dersom det er mulig uten å betale mange millioner for renoveringen.
Er det noen som har begitt seg ut på et lignende prosjekt, og som kan si noe om hva vi må regne med i forhold til kostnader til renoveringen?
Vi vil gjøre det meste selv, bortsett fra det arbeidet som må tas av fagfolk, som det elektriske, rør og bad.
Drenering tar vi også selv, men leie av gravemaskin + material vil jo allikevel koste en del.
Primærrom: 138 kvm
Bruksareal: 216 kvm
Bruttoareal: 260kvm
Vi var i går på visning av et murhus fra 1950-tallet. Flott tomt, flott beliggenhet, men ettersom huset ligger i en liten bygd er ikke etterspørselen for det enorm. Var kun 3 par på visning.
Så til saken... Dette er jo et gammelt hus, bortsett fra at det på 90-tallet ble isolert utvendig og det ble lagt på kledning, og at nytt kloakk- og vannopplegg ble ordnet i nyere tid, er ingenting gjort siden huset var nytt.
Kjøper vi det må vi:
- drenere på nytt
- tette et utett tak
- bytte alle vinduer
- utbedre lekkasje fra en balkong i 2.etg
- bytte alle gulv
- bytte alt elektrisk
- bytte innvendig røropplegg
- ny ytterdør, kjellerdør samt alle innerdørene
- tapensere og male alle rom
- nytt bad
- nytt kjøkken
Huset er overpriset, det sa selv megler, men dette skyldes tomten. Den rette kjøperen kunne delt tomten i to, og bygget to eneboliger, om ønskelig.
Men vi ønsker å beholde huset, dersom det er mulig uten å betale mange millioner for renoveringen.
Er det noen som har begitt seg ut på et lignende prosjekt, og som kan si noe om hva vi må regne med i forhold til kostnader til renoveringen?
Vi vil gjøre det meste selv, bortsett fra det arbeidet som må tas av fagfolk, som det elektriske, rør og bad.
Drenering tar vi også selv, men leie av gravemaskin + material vil jo allikevel koste en del.
Primærrom: 138 kvm
Bruksareal: 216 kvm
Bruttoareal: 260kvm
Det er veldig vanskelig for andre på forumet her å si noe om kostnadene uten å få mye mer informasjon. "Tette et utett tak" kan for eksempel innebære alt fra å skifte en ødelagt takstein til å reparere fuktkader nedover i hele huset og bygge nytt tak, så det kan koste hva som helst fra 12 kroner til en halv mill.
Taksten på huset skal gi en verdi på huset, og i vurderingen skal det stå noe om antatte byggekostnader og om fradrag for alder, utidsmessighet, vedlikeholdmangler, skader og gjenstående arbeider. Dette fradraget kan gi dere en viss følelse for kostnadene ved å få huset i grei stand.
Endel penger blir det ihvertfall... Flere av punktene dine vil koste over 100 000... Det hjelper godt på kostnadene at dere vil gjøre endel selv, Men likevel vil jeg ikke bli overrasket om kostnadene kommer på godt over en mill...
Av nicket ditt er det nærliggende å gjette at du er en jente på 25. Har du pågangsmot, kraft og tålmodighet nok til et så stort prosjekt?
Hva om dere deler tomten i to, selger den ene, og bygger et moderne, godt, varmt, komfortabelt, nytt, flott hus på den andre? Et hus som dere fritt velger selv fra en av de glimrende katalogene som finnes, kanskje tilpasset deres spesialønsker?
Skjønner det er vanskelig å komme med noen konkrete tall, bare utfra det jeg skriver.
Når det gjelder det utette taket, så var det to fuktflekker på loftsgulvet. huset har fire møner, og mest sannsynlig er det utett her. Tror ikke hele taket må skiftes, da det for noen år siden ble skiftet takstein og utbedret lekkasje ved pipen. Men dette vet jeg jo ikke med sikkerhet.
I takstrapporten i boligprospektet står det lite om det du nevner. Huset har i følge denne 2 "3'er feil" og dette er lekkasjen fra betongbalkongen i 2. etg og dreneringen.
Kostnader på 1 mill er ok, men skulle vi kommet opp i 15-2 mill vil det bli for mye, i forhold til hva vi syns det er verd.
Men vi har pågangsmot og vilje til å få det til.
Vi ønsker egentlig ikke et nytt hus. Om det lar seg gjøre ønsker vi etg eldre hus, med den sjarmen det innebærer. Så skulle vi kjøpt det, vil det ikke være aktuelt å dele tomten i to.
Hvorfor er det lekkasje fra et tak som fikk nye takstein for få år siden? Takstein er ikke det som skaper vanntett tak, det skal undertaket gjøre. Hvorfor lekker det fra balkong, hva har lekkasjen forårsaket av følgeskader?
Den lista du presenterer med punkter for hva som bør/skal gjøres tilsier kostnader i mange, mange hundretusen kronersklassen, selv om dere gjør alt selv og selv om det ikke er store skader på huset. Blir dere noengang ferdig så er sjansen for et havarert forhold mer enn stor nok. Er det virkelig store skader på huset kan dere få en kostnadsfelle uten like.
Gjør som KB skriver, del tomten i 2, bygg et moderne og varmt godt hus hvor kostnadene er gitt og verdien er sikret.
Et renovert hus fra 50 årene er fremdeles et hus fra 50 årene med takst/verdi som ikke i nærheten behøver å gjenspeile de faktiske utgifter dere kan ha hatt på det.
Egentlig burde det kanskje rives, slik at det kan bygges 2 moderne hus? Regnestykket om få år kan antagelig rettferdiggjøre et slikt stunt.
Dere har nok rett, er bare litt vanskelig å se objektivt på det, når man har så lyst på akkurat det huset.
Budsjettet vårt er på 5 mill. Da blir det dyrt å betale 3.5 mill for tomta, og blir ikke mye til hus når vi da sitter igjen med 1.5...
Om vi skulle kjøpt det måtte vi uansett fått det godt under prisantydning, og det er nok også selger villig til å gå med på, men det spørs jo bare hvilken pris vi måtte ende på.
Om vi så mot all formodning skulle fått tomten/huset for 2.5, så ser jeg allikevel ikke hvordan vi skulle kommet i mål med riving og nytt hus for under 5 mill.
Når det gjelder evnen til å gjøre ting selv, så har jeg heldigvis en håndverker til samboer, som kan det aller meste, + diverse fagmenn i familien som også er villige til å hjelpe til.
Fagfolk i familien er gull verdt. Er man vant til å hjelpe hverandre med forskjellige prosjekter og man kan stole på at man får hjelp, kan man spare mye tid og penger. Står man alene med en liste lang som et vondt år, kan man komme til å slite.
Har du tatt det opp med andre familiemedlemmer og hørt hva de kan bidra med? Kanskje du bør få med noen av disse på en eventuell visning?
Mye fint er bygget ved dugnad. Er du så heldig at du har familie som kan hjelpe deg og du kan få ned prisen på eiendommen, stiller saken seg ganske annerledes enn det som kunne vært utgangspunktet.
En såpass høy takst betyr jo at takstmannen mener at det er endel "teknisk verdi" i huset og at han mener huset er godt egnet for å bo i.
Da vil det være trist å rive det for å bygge nytt - for et byggeprosjekt vil det være mer logisk å kjøpe en tomt uten hus på.
Det virker som om dere har tenkt litt gjennom utfordringene. Det hjelper godt å ha en håndverker som samboer!
Huset har ikke så voldsomt mange kvadratmeter primærrom, men det er jo endel andre kvadratmetre der, så kanskje det ligger et potensiale og venter?
Kikk litt på andre hus i området. Dere har et ganske romslig budsjett, så det kan tenkes at dere finner et annet sted som dere har råd til og som trenger mindre innsats for å bli bra.
Prøv å legg til detaljer til listen din over ting som skal gjøres. Pris på vinder finner man i kataloger, vet man kvadratmeterprisen på gulvbelegget man vil ha og hvor mange kvadratmeter man trenger så skulle det være mulig å si noe om kostnaden, og så videre. Tenk gjennom de velmente innvendingene som er kommet fram her. Og hvis magefølelsen fortsatt er god og dere føler at dere kan håndtere prosjektet, så kjør på! :-)