1,205
6
0
Verditakst vesentlig mindre enn prisantydning på tomt
28
0
Vi ser etter tomt som vi kan bygge drømmehuset på og har funnet en vi liker. Tenker derfor å legge inn bud, men er litt forvirret over prisantydning og verditakst på tomten. Verditaksten ligger hele 350 000 kr under prisantydning. Er dette vanlig når man selger tomt? Skal jeg forholde meg til prisantydning eller verditakst? Tomten har lagt ute i over 6 måneder nå og megler har ikke fått et eneste bud inn, noe som gjør at jeg faktisk tenker på å ligge budet litt under verditakst.
Tomten er relativt flat og lett å opparbeide. Vei, vann og kloakk er lagt inn på tomtegrensen og ca 30 min å kjøre til sentrum. Det er også veirettighet til eiendommen. Et godt utgangspunkt for oss, men vi vil jo selvsagt ikke overbetale.
Både verditakst og prisantydning er bare 'forslag'. Hvis du legger inn et bud som ligger et godt stykke under det du reelt ville vært villig til å betale, og selger avviser ditt bud, og selger istedet til de som går ti tusen over deg: Shit happens. Du gamblet for å presse prisen ned, og tapte spillet.
Er tomtas verdi for deg så høy at du er villig til å betale antydet pris, da får du den antagelig om du byr antydet pris for den (siden den har ligget ute på markedet så lenge). Gambling-faktoren er lav. Jo lengre under prisantydning du går, jo høyere gambling-faktor - det er ganske selvsagt. Å legge seg under verditaktst, dvs. mer enn 350.000 under prisantydning, har knapt noen hensikt så lenge selger i et halvt år har sagt 'Det haster ikke så mye, jeg er ikke nødt til å selge akkurat nå!'
Det er lenge siden jeg selv kjøpte hus. Det hadde også ligget ute en stund, og da jeg kom med et bud fortalte megleren at det ikke var noen vits i; selger hadde avvist et identisk bud kort tid tidligere. Så jeg la inn et relativt ubetydelig bud (1,3% opp); det var nok til at selger ga opp håpet om å vente å på noe super-bud. Hadde det budet blitt avvist, ville jeg vært villig til å legge inn et betydelig høyere bud, men det ble ikke nødvendig.
Å kjøre diverse runder med 'pruting' med selger er helt normalt. Kjør noen runder, og om du får følelsen av å bli presset høyere i pris enn tomta er verd for deg personlig, er det helt kurant å trekke seg ut. (Jeg har et par kollegaer som stadig vekk er i slike runder, og når de trekker seg ut hender det at de etter noen dager får telefoner fra selger eller megler, med spørmål om de kanskje likevel var interesserte... Selger angrer på at han ikke aksepterte budet!)
Jeg anser det som et feilspor å la verditakst bety stort. Det betyr noe kun dersom du kjøper tomta som investeringsobjekt og tenker å selge den videre. Er planen din å bygge et hus der du skal bo i kanksje 30-50 år, er dagens verditakst helt irrelevant: Se hva du selv får, av muligheter på tomta, omgivelser rundt deg osv. Hvis du, etter dine personlige vurderinger, får mer for pengene dine der enn du ville fått andre steder, så slå til og gled deg over hva du får. Glem verditakst - den betyr i seg selv null og niks for deg! Det kan godt hende at du finner en tomt med høyere verditakst fordi du da blir nabo til en eller annen kjendis du aldri har hørt om, eller fordi det er rett ved en slalombakke og du står aldri slalom, eller med kort vei til en marina, og du aner ikke hva som er stavn og akter på en båt... Hvis det som bestemmer verditakst er helt irrelevant for deg, glem den!
(Men hvorfor ikke spørre megler hva som gjør at verditaksten er så lav? Det kan jo hende det er konkrete grunner som betyr noe for deg, eller det kan hende at du ler høyt av begrunnelsene!)
Som andre sier, det er ikke uvanlig med en (liten) forskjell her. Det er mye subjektivitet, ulike metoder for å fastsette prisen, ulike statistikker, osv. Det som er viktigst er kanskje at prisantydning er den prisen selger vil godta. Dersom selger ikke godtar bud på prisantydning er det en lokkepris.
Til syvende og sist er det markedet som bestemmer riktig (markeds)pris. Dersom du er eneste interessent kan du i prinsippet by 100 kroner for tomten. Så spørs det hva selger er villig til å selge for, selvsagt. Det er ikke ufint å legge inn bud på verditakst.
Dersom du skal finansiere med lån, sjekk med banken din hvilken pris de vil legge til grunn for låneverdi. Det kan tenkes at banken vil ta utgangspunkt i verditakst, ikke faktisk pris...