6,887
10
3
Bruksendring ved utleie
1,574
Trondheim
1
Snappet opp denne meldingen fra et sameie til lokal kommune:
Kommunen har i dette tilfellet opprettet ulovelighetsoppføring, selv om jeg ser at leiligheten er godkjent som bolig i blokkbebyggelse.
Dette fikk meg til å stusse. Kan et sameie virkelig med jussen i hånd ha legalt grunnlag for å kreve slikt?
Om jeg kjøper en enhet i et sameie, og velger å leie denne ut, synes det underlig om man kan innføre en diskriminerende bestemmelse på hvor mange som bor i leiligheten? Innen rimelighetens grenser vil vel rom godkjent for varig opphold også være "hybler".
Tenkt eksempel: 3 roms med stor stue deles av til å ha "bibliotek", spisestue og stue. Her kreves ingen brukendring. Ved utleie ønsker leietaker å benytte spisestua og biblioteket til soverom, noe de fyller kravene til og vips har man en 5 roms. Selv med utleie til "partysvensker" har jeg vansker med å skjønne hjemmelsgrunnlaget for å kreve melding om bruksendring.
I mitt hode er bruksendring KUN når man ønsker å reseksjonere til flere boenheter, eller er det noen som kan fortelle hvor grensen er.
Om det er slik at det er krav om bruksendring, hvor går i så fall grensen. Kan sameiet med loven i hånd kreve dette, all tid at studenter drar med seg ekstra sykler mm?
Gjelder Adresse XX, Leilighet H0101. Eies av NN
På vegne av sameiet XX, ber vi om at saken undersøkes. Leiligheten er bygget om og leies ut som flere hybler etter det vi har bragt på det rene. Etter det vi forstår er det ikke søkt om bruksendring. Dette fører til økt bruk av fellesarealer enn det som er tiltenkt, og flere ulemper for sameiet
Kommunen har i dette tilfellet opprettet ulovelighetsoppføring, selv om jeg ser at leiligheten er godkjent som bolig i blokkbebyggelse.
Dette fikk meg til å stusse. Kan et sameie virkelig med jussen i hånd ha legalt grunnlag for å kreve slikt?
Om jeg kjøper en enhet i et sameie, og velger å leie denne ut, synes det underlig om man kan innføre en diskriminerende bestemmelse på hvor mange som bor i leiligheten? Innen rimelighetens grenser vil vel rom godkjent for varig opphold også være "hybler".
Tenkt eksempel: 3 roms med stor stue deles av til å ha "bibliotek", spisestue og stue. Her kreves ingen brukendring. Ved utleie ønsker leietaker å benytte spisestua og biblioteket til soverom, noe de fyller kravene til og vips har man en 5 roms. Selv med utleie til "partysvensker" har jeg vansker med å skjønne hjemmelsgrunnlaget for å kreve melding om bruksendring.
I mitt hode er bruksendring KUN når man ønsker å reseksjonere til flere boenheter, eller er det noen som kan fortelle hvor grensen er.
Om det er slik at det er krav om bruksendring, hvor går i så fall grensen. Kan sameiet med loven i hånd kreve dette, all tid at studenter drar med seg ekstra sykler mm?
Signatur
Skulle det mot formodning være etablert flere boenheter i en og samme, er dette noe annet - sameiet har en eierbrøk ut fra antall enheter. Deler man en leilighet til to - tre mindre, er det naturlig at sameiet kan bry seg.
Derimot, om en stor leilighet blir bolig for mange studenter, men det er et leieforhold mellom tiltakshaver og beboere, er dette i praksis et kollektiv. Kan sameiet mene noe om "familien" som bor i leiligheten til en hver tid?
Rommet er og forblir godkjent for varig opphold.
En omgjøring til "hybler" kan være søknadspliktig tiltak. Men da må dette være nedfelt i Kommunens vedtekter.
Dette er fordi kommunen ikke kan støtte seg til pbl da dette ikke er ett søknadspliktig tiltak. mrk: Det finnes ingen bygningskode for hybelhus.
Her er aktuell vedtekt for Trondheim kommune:
http://www.lovdata.no/for/lf/bv/xv-trondheim.html
Til § 91a
Det må foreligge tillatelse fra kommunen for:
a. Å omdanne eller ta i bruk bolig til forretningslokale, herunder hotell eller annet herberge.
b. Å rive bygning som inneholder bolig, unntatt når bygningen
1. er ekspropriert av det offentlige.
2. ligger innenfor område regulert til fornyelse (25 nr.
c. Å slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler.
Byggesakskontoret i Tr.heim har selv ikke helt kontroll på dette. Fagsjef A.Sæther sa til meg på telefon for en stund siden at endring av en enebolig til flere soverom var en bruksendring pga at det gikk utover det tiltenkte bruk. Dermed ett søknadspliktig tiltak.
Jeg konfronterte han med at kommunen ikke har mulighet til å legge en begrensning i bruk eller "hvem" og hvor mange som kan bo i ett hus. Jeg spurte konkret hvilken lov han støttet seg til når han påsto dette. Han klarte ikke å svare med noe annet enn at det var bare sånn.
Jeg har også fått tilgang til fagforumet til kommunale saksbehandlere (der de diskuterer internt) Her er det masse spørsmål vedr dette og like mange tåkesvar.
Ett rundskriv fra kommunaldepartementet til alle kommuner tydeliggjør at hybelhus ikke er søknadspliktig med mindre det er nedfelt i kommunens vedtekter.
Som vi ser i vedtektene til tr.heim kommune så er denne begrenset til å gjelde en leilighet.
Jeg har lest flere ulovlighetssaker de siste 2åra der ulovlighetsgruppa ikke har hjemmel til å blande seg inn i omgjøring av boliger til "hybelhus".
Jeg anser ikke dette som tung jus..men problemet er at Trondheim kommune har en fagsjef på byggesakskontoret som burde forstått sitt eget regelverk bedre.
Jussmessig vil en leiekontrakt mellom tiltakshaver og en leietaker gi, slik jeg forstår det, carte blanche for det man på engelsk kaller "subletting" - fremleie av ledige rom i leiligheten. i praksis så mange "hybler" man kan få plass til, forutsatt dekker kravene for varig opphold.
Man hører stadig om nabolag som klager på hybelreir og bydelsutvalg som ikke ønsker hyblifisering av nærområdet, men finner ingen reguleringsplan som begrenser bruken av enkeltleiligheter. Derimot finner man begrensinger på antall hybelhus, hvor hver enkelt hybel skal ha et oppslag i GAB.
I sameier gjelder eierseksjonsloven, men finner ei heller her hjemmelsgrunnlag til at sameiet kan nekte at en leilighet leies av en person og fremleier deler av boenheten. Så vidt meg bekjent kan kun sameiet fatte vedtak om ordensregler som vil gjelde for alle i sameiet og sanskjonere om disse ikke blir fulgt.
Du titteler deg med byplanlegger. av nysgjerrighet så lurer jeg på "hva du mener med det" Med denne tittelen burde du gitt oss svaret istedet for å henvise til fylkesmannen :)
En skikkelig offtopic.. byplanlegging/ utvikling må være en fantastisk interessant jobb. I ettertid innser jeg at jeg burde tatt en annen utdanning en elektroingeniør. Jeg lever og ånder for mitt fag..men jus, arkitektur, og byutvikling er etter mitt syn virkelig kremen av arbeidsoppgaver ;)
Det er en sak jeg prinsipielt ønsker å få avklart med dere.
Jeg vurderer å kjøpe en sekundær enebolig og gjøre om allerede godkjente oppholdsrom til mindre rom.
Stue deles opp med lettvegger for å etablere 3stk soverom.
Forutsetningen er at TEK og PBL ivaretas med lys, utsyn, dagslysfaktor, og klimatiske forhold.
Spisestue deles også opp i 2 soverom med samme forutsetninger lagt til grunn.
Det er mulig man må sette inn noen ekstra vinduer i fasaden. Men her skal fasadeendringen vurderes og ikke "bakgrunnen" for endringen.
Det finnes ingen bygningskode for kategorien "hybelhus" som dere populært bruker i "mulige ulovlighetssaker".
I verste/beste fall utifra naboers / mitt synspunkt så kan vi få til 10-13stk soverom i en enebolig med skrå tomt.
Hele forutsetningen for dette er at ALLE krav i forskriftene er oppfylt for rom med varig opphold.
Jeg har vært i telefonisk kontakt med Alfred Sæther som er fagsjef hos dere. Han begrunner følgende at søknadsplikten blir gjeldende.
"Dette vil medføre en endring i bruk og tiltenkt formål for eneboligen, det tilrettelegges at flere personer kan bo under samme tak og dermed utløses en søknadsplikt" "dette kan medføre økt forsøpling og trafikk i området noe som igjen medfører at naboer også bør varsles"
Prinsipielt har jeg forståelse for Sæther sin argumentasjon. Jeg ville selv ønsket å få en uttalelse mulighet hvis naboen bygger om sitt hus til hybelhus.
Jeg er av den oppfatning at påstanden er feil.
Det følger av rettspraksis og uttalelser fra Kommunaldepartementet at hybel i utgangspunktet må anses å være bolig, og således ikke trenger dispensasjon fra formålet bolig. Kommunestyret kan ved vedtekt bestemme at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å slå sammen boliger eller dele opp leilighet til hybel. Det er gitt slik vedtekt i Oslo kommune i tilknytning til pbl. § 91 a. I denne vedtekten heter det bl.a.: ”Det må foreligge tillatelse fra kommunen (byutviklingskomiteen) for: c) å slåammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler”. Vedtekten hjemler dermed at det må foreligge tillatelse fra kommunen for å slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler.
https://www.tjome.kommune.no/artikkel.aspx?MId1=397&AId=1561&back=1&Print=1
Jeg har forstått det sånn at hverken PBL eller TEK legger en begrensning på bruken av ett hus så lenge det brukes til det tiltenkte formål, altså beboelse.
Viser til:
http://www.regjeringen.no/nb/dep/krd/dok/regpubl/otprp/2007-2008/otprp-nr-74-2007-2008-/9.html?id=519489
Videre så sier vedtektene til Trondheim Kommune følgende:
Til § 91a
Det må foreligge tillatelse fra kommunen for:
a. Å omdanne eller ta i bruk bolig til forretningslokale, herunder hotell eller annet herberge.
b. Å rive bygning som inneholder bolig, unntatt når bygningen
1. er ekspropriert av det offentlige.
2. ligger innenfor område regulert til fornyelse (25 nr.
c. Å slå sammen boliger eller dele opp leiligheter til hybler.
Tolkning av pkt c.
Ordlyden boliger - jeg tolker dette dithen at flere godkjente separate boliger slåes sammen. f.eks horisontaldelt enebolig endres til ett felles hybelhus.
Ordlyden leiligheter: En leilighet f.eks i en horisontal/vertikaldelt boenhet med tilstøtende naboer som vil bli "lidende" under denne type endring.
Altså denne endring medfører søknadsplikt hvis boligen allerede er underlagt bygningskoder:
121,122,123,124,131,133,135 og 136.
Søknadsplikt ihht kommunens vedtekter er ikke gjeldende når gjeldende bygningskoder er:
111,112,113,141,142,143,144,145,146.
Bygningskode 152, benyttes etter sånn som jeg har forstått det for studentsamskipnader der offentlige tilskudd er aktuelt.
Bygningskode 159, benyttes muligens til kommunale enheter, krisesenter osv.
En enebolig vil være mellom 111-113 og 141-146. Dermed ikke falle under definisjonen boliger eller leiligheter og dermed omgjøring til hybelhus ikke medføre søknadsplikt ihht vedtektene.
Jeg ønsker at dere bekrefter eller avkrefter at min oppfatning er rett eller feil av lovverket. Hvis jeg tar feil ønsker jeg en konkret begrunnelse.
Mvh
Torgeir ..
Her gjelder det å holde tunga beint i munnen, da fortolkningen av punkt C er essensiell. Hva som skjuler seg bak martikkelkodene finner du i vedlagte fil. Jeg vil fremholde at definisjonen av en bolig er en enhet som får en oppføring i GAB, altså H0101 eller U0101. Eksempelvis vil en enebolig med utleie (112) kunne ha to boliger. Ville derfor være ytterst forsiktig med å legge føringer på hva du mener faller innenfor. Det gir bare kommunalt ansatte anledning til å fylle side opp og ned med kommunalsk blah blah og vrangforståelse. Praksis i kommunen viser jo at det allerede er nok av slikt :)
Prinsippielt vil også det å dele en leilighet inn i flere hybler også kreve at hver hybel fyller kravene for innslag i GAB. Dette blir kun aktuelt ved oppføring av hybelhus (som både samskipnader og private kan være eier av; eks Frost Eiendom som eier Voll Studentby m.fl.)
Bygningstyper.pdf
Jeg har jobbet som byplanlegger i flere år både i kommune og stat, og har utdanning som byplanlegger med fag i skjæringspunktet mellom jus, samfunnsfag, arkitektur, norsk offentlig planlegging, statsvitenskap. Når jeg henviser til Fylkesmannen er det fordi han er en sikkerhetsventil for kommunene, og dermed har siste ord i norsk byggesaksbehandlng som klageinstans. Jeg har ikke jobbet med ulovlighetsoppfølging, men jeg leser alle Fylkesmann-uttalelser jeg kommer over og vet at Fylkesmennene ikke nøler med avvise saker der kommunen har latt seg rive med av en "angry mob", sinte naboer som ikke ønsker utlendinger i nabolaget sitt. Dette er tilfeller hvor kommunen tøyer lover eller arealplaner i en bestemt retning, men hvor Fylkesmannen har en annen rimelighetsvurdering.