19,995
25
2
Lekkasje pga manglende membran: Eierskifteforsikring
10
0
Vi kjøpte hus for halvannet år siden. Det stod i papirene at badet var totalrenovert i 2001. Nå har vi fått en lekkasje gjennom gulvet til rommet under og det viser seg at det ikke er lagt membran i gulvet. Når badet er utett dekker ikke innboforsikringen skadene og utbedring. De forrige eierne hadde eierskifteforsikring, er det håp om at denne vil dekke kostnadene? Badet er tross alt bare 8 år gammelt, det er åpenbart brukt en del penger på oppussingen (de la bl.a. varmekabler i gulvet, men altså ikke membran) så det var ikke grunn for oss som kjøpere til å tro at badegulvet ikke var tett. Håper på gode råd her, for jeg frykter dette kan bli dyrt for oss. :-\
Disse eierskifteforsikringsselskapene er utrolig vanskelige å få penger ut av, så få hjelp til å vurdere om du i det hele tatt skal bruke tid og krefter til å gå etter de.
Det kan fort hende at det er bedre å bruke energien på litt egeninnsats i riving etc. for å utbedre skaden.
Men lærdommen av dette for oss andre er å kreve dokumentasjon på arbeider som er utført på bad ved kjøp av bolig. Det skal f.eks foreligge attest fra elektrikker på varmekabler m/bilde av kabler før gulvet blir støpt.
Ellers bør det dokumenteres at badet har blitt renovert av noen som har våtroms-sertifikat. Tror ikke dette er et krav men det burde det kanskje vert. Andre bilder som dokumenterer arbeidsprosessen kan også være betryggende men er ikke et kvalitetsstempel.
Bad som ligger på sokkelplan er ikke så kritiske men bad som ligger over andre oppholdsrom bør en være skeptisk til dersom de er renovert.
Ola Nordmann er veldig glad i å gjøre ting selv men det er ikke rent sjelden at resultatet ikke møter det kvalitetskrav som byggeforskrifter tilsier.
Dette er et klassisk eksempel på en skjult mangel som du ikke har mulighet eller forutsetning for å kunne oppdage ved befaring.
Er det derimot lagt membran, og denne viser seg å være uttett, må du nok belage deg på å dekke utgiftene selv.
I siste halvdel av denne artikkelen, er det noen tips om hvordan du kan gå frem.
Hvor "langt" er ett eierskifte? Og hvor lenge kan noen som helst stå ansvarlig for en jobb som er gjort, 8 år høres veeeldig lenge ut.
Tror jeg ville brukt penga og tiden på å utbedre skaden jeg.
Men du kan prøve deg på mangler som selger skulle ha opplyst om ved salg.
Faktablad%20avhendingsloven%20nynorsk.pdf
"Maybe in life it's impossible to give 100 per cent to your job. Okay, I'll accept 98 per cent" Rafa Benite
Eierskifteforsikring varer i 5 år, så det er ikke det som er problemet her i allefall.
Interessant det du skrev, slt, om manglende membran vs utett membran. Dette hadde jeg ikke tenkt over. Det var takstmannen som sa at det sannsynligvis var manglende membran, og at han hadde sett ofte at folk fikk pusset opp badene for mange penger, men lot være å legge membran av en eller annen grunn. Han nevnte ikke utett membran i det hele tatt. Hvordan kan vi vite om det er det ene eller det andre? Det er jo absolutt noe vi burde ha klart før vi i det hele tatt klager.
Tar i mot absolutt alle råd angående dette, for dette er (heldigvis) ikke noe vi har måttet gjøre før.
Anyhow tror jeg heller ikke noe på at det er særlig mye å hente - de vil nok avkorte ganske drastisk pga at badet er såpass gammelt. Sånn rent bortsett fra at det virker som eierskifteforsikringsselskapene konsekvent avviser alle krav i første omgang.
Arne
2007: Nordbohus Espira spesial m/sokkel, 320m2
2010: Lekestueprosjekt
Uansett, jeg skjønner det kan bli vanskelig, så vi får se hva slags råd vi får fra Huseiernes Landsforbund. Det var forøvrig takstmannen som mente vi hadde en god sak i forhold til eierskifteforsikringen og det er uvesentlig om forrige eier visste om skaden eller ikke, det er jo nettopp skjulte mangler denne forsikringen tar seg av. Jeg tror nok uansett at prisen for utbedring av skaden ikke vil komme i nærheten av de 3-5 prosentene som det kreves for å kalle det en "vesentlig mangel" siden huset tross alt kostet noen millioner, men det får vi se når vi har fått prisoverslaget.
Takk for hjelpen her uansett, veldig greit med litt andre synspunkter!
For øvrig gir lov om håndverkertjenester forbrukeren 5 års reklamasjonsrett, ved grov uaktsomhet kan reklamasjonsretten gjøres gjeldende i hele 13 år.
Bad bygget etter 1995 (Etter BVN ble innført) antas å ha en levetid på ca 20-30 år (Her mener eierskifte-selskapene 10-15 år, Byggforsk 40-60år). BVN er ingen standard, men forskriftene sier vel at våtrom skal være tette.
At badet er bygget etter normen gir nok heller ingen garanti for at det ikke kan oppstå lekkasjer, men det skal gi en viss trygghet for at det er brukt gjennomprøvde og forsvarlige løsninger og dermed større sikkerhet.
Hvis det i egenerklæringen ikke går fram at badet er renovert av ufaglærte, er det naturlig å gå ut fra at badet ble bygget etter BVN, og altså skal ha membran.
Var en kjent med at ufaglærte utførte arbeidet, kan det være vanskeligere å nå fram, men slett ikke umulig.
Her er en kar som ikke ga seg så lett.
I dette tilfelle var det etter det jeg husker lagt smøremembran, men ikke alle disse er av like god kvalitet.
2: Mellom 1 og 2 % av badene som blir bygget i dag bygges 100 % etter BVN (dette er tall oppgitt av FFV, muntlig), så lykke til med å "gå ut fra at badet er bygget etter BVN".
Etter min mening er det helt villt at enhver skade som oppstår skal kunne kalles en skjult skade. Jeg er rimelig trygg på at alt er 100 % i min bolig, men når man leser om alle skadene som kjøpere finner etter flere år så er det kanskje tryggere å gi f... i å selge. Hvis taket begynner å lekke ett år etter salg er dette en skjult mangel? Hvis badet har holdt tett i 8 år så må man vel anta at forrige eier er uskyldig i denne saken.
Jeg er i den situasjonen at jeg skal selge bolig, og har selvfølgelig tegnet eierskifteforsikring. De manglene/feilene jeg vet om har jeg sagt ifra om og dersom det kommer klager senere kan jeg høflig be kjøper henvende seg til forsikringsselskapet.Det er en god trygghet for meg.
Tror folk noen ganger glemmer at i ett "brukt" og ofte gammelt hus så vil feil før eller siden dukke opp.
Jeg sier ikke at denne saken ikke har mulighet for erstatning ,men at det generellt legges litt for mye ansvar på selger.
Det finnes sleipe kjøpere og sleipe selgere, og sånn vil det alltid være.
Det viktigste er å spørre så mye man kan og gå nøye gjennom hus og takst før man kjøper.
Heisann. Jeg nevner vel i innlegget at BVN er en norm. Ellers er jeg klar over hva BVN er og at det er en bransjeordning. Siden det var bransjen selv som tok initiativ til normen, nettopp for å bedre kvaliteten, må den nødvendigvis på ett eller annet tidspunkt ha blitt innført i bransjen, selv om det som sagt er frivillig.
Som du nevner skal det mye til å følge BVN 100% mht prosjektledelse, sertifikatkrav, etc.etc. poenget her at en har grunn til å anta at det håndverksmessige er utført etter normens retningslinjer.
Men dette begynner vel å fjerne seg mer og mer fra hva trådstarter egentlig spurte om…?
Forelå det takstrapport ved overtakelse, og hva stod det isåfall om badet? Opplyste selger om at ufaglært hadde pusset opp badet? Lekkasjen er åpenbart innenfor tidsfristen som ligger i eierskifteforsikringen, og mangelen var helt klart skjult for dere.
Men du må huske at forsikringsselskapet representerer selger, ikke deg. Det er selger som har kjøpt forsikring, dette betyr at dersom du (dere) er usikker på hvordan dere skal gå frem bør ta kontakt med forbrukerråd eller advokat. Forsikringsselskapet kommer ikke til å "gi noe ved døren", tvert imot, de stiller seg som regel avvisende til et krav, medmindre mangelen er åpenbar og vesentlig (økonomisk) og dere hadde grunn til å tro at huset skulle være i bedre forfatning. Mangelen skal altså være vesentlig, og dette måles selvfølgelig i penger, vurder derfor takstmann. Det kan være skader i etasjeskillet. Det er mulig at forsikringsselskapet sender sin egen takstmann. Dersom kostnadene til utbedring er forholdsvis liten i forhold til kjøpesummen skal det mye til for å få medhold.
Og ja, dersom det ikke allerede er gjort, dere må straks varsle selger og forsikringsselskap. Forsikringsselskapene har ofte nettsider hvor du kan finne skjema for innrapportering. Lykke til!
Vi har ikke annet enn en verdi-/lånetakst. Der står det ikke spesifikt hva som er utført på badet eller av hvem, det står bare nevnt under påkostninger at badet ble totaltrenovert i 2001. Det andre badet ble totalrenovert i 2006. Her har vi fått bilder og dokumentasjon på at det er gjort av fagmann og det står også spesifisert at det er lagt membran. Dette var det de tidligere eierne som fikk gjort mens de bodde her, mens badet i tredje etasje ble pusset opp før de tidligere eierne flyttet inn, så den informasjonen vi har fått da vi kjøpte er jo selvsagt avhengig av hva slags informasjon de selv fikk da de kjøpte. Men, når man bruker et ord som "totaltrenovert" i motsetning til "oppusset" forteller det i allefall meg at det bør være gjort mer enn å bytte ut utstyr og/eller legge fliser, skjønt hvor langt man kommer ved å pirke på ordbruken kan vel diskuteres.
Jeg regner forøvrig med at vi nok får avslag på første klage til eierskifteforsikringen, det skulle ikke forundre meg om det var standard i håp om at 99% av klagerne gir seg. Pga kjøpesummen kommer vi i allefall helt klart til å benytte oss av takstmann, det er ingen vits i å klage hvis ikke prisen for utbedringen kommer over 3%, det blir bare bortkastet tid. Vi hadde inne en takstmann fra vårt forsikringsselskap, som bare tok en titt og forklarte hva han mente var mest sannsynlig samt målte fukt (det var forøvrig ingen fukt hverken på badet eller i taket på rommet under, så jeg tror vi kan gå ut fra at det ikke har vært annen lekkasje enn den vi selv oppdaget). Er det forøvrig mulig å bruke denne vurderingen som en dokumentasjon på kravet ved første klage eller må vi ha inne en takstmann som gir en mer detaljert dokumentasjon av skaden først?
Ja og nei.
Ja, dere kan bruke vurderingen dere fikk av takstmannen. Fikk dere den skriftlig? Hvis ikke må dere enten sitere ham eller be om å få en skriftlig vurdering.
Nei, dere trenger ikke ta inn enda en takstmann, dette kan om nødvendig gjøres senere. Forsikringselskapet til selger vil nok uansett bruke egen takstmann. Det som er viktig er at dere rapporterer inn mangelen, dernest vil takstmann og kostnadsoverslag bli aktuelt.
Ellers er jeg enig i din vurdering om at avslag kan forventes. Dersom dere har en sterk sak kan det være at forsikringsselskapet tilbyr en minnelig løsning. Medhold får dere neppe, ikke i første omgang. Husk at en eierskifteforsikring dekker selgers ansvar. Visste selger, eller burde selger ha visst om mangelen? Utifra det du sier kan dere ikke dokumentere dette, og dette svekker deres sak. Da gjenstår ordbruken "totalrenovert", men totalrenovert etter hvilken standard? Ordet "våtromsnorm" er ikke nevnt, for eksempel, noe som kunne ha rettferdiggjort forventninger om en membran. Selger har heller ikke sagt at badet ble pusset opp av fagkyndig, altså kan man forvente at en amatør har gjort det, med de feil og mangler som kan oppstå av dette.
Håper jeg ikke virker for negativ nå, men dere kan forvente at forsikringsselskapet vil finne grunner til å avvise kravet dere sender dem. Men kontakt forsikringsselskapet og ta det derfra, lykke til!
Eg fekk avslag på eit krav eg aldri har fremma, så det er tydeleg *svært* vanskeleg å få noko ut av forsikringsselskapet
Det må jeg si, forsikringsselskapet lå sannelig ikke på latsiden - kanskje de hadde en "snåsamann" sittende på et av kontorene sine :D
Jeg regner med at du ringte dem og informerte dem om en skade uten formelt å sende inn klage, og så dumpet det et avslag ned i postkassa?
Uansett - det virker som bad er der det "syndes" mest, og hvor man nesten kan forvente noe kluss etter huskjøp. Derfor er det kanskje lurt av de som skal kjøpe hus alltid å spørre om badet er laget/ renovert av en fagmann og få dette skriftlig.
Krev å få se kvitteringer fra utført jobb, enkelt og greit. Det er vel ingen som hiver kvitteringene etter noen år på slike viktige ting?
Nei, eg hadde aldri snakka med Protector før eg fekk det brevet. Det er mulig dei driv med forebyggande arbeid
Selv om byggeforskriftene fra 1997 ikke nevner membran spesifikt sier de likevel at et baderomsgulv skal være vanntett (dette er altså lovpålagt). Når vi har hatt lekkasje gjennom gulvet (og det da ikke er lagt membran) er jo badet åpenbart ikke tett, og jeg kan heller ikke tro at de som bygget badet kan hevde at de mente det var tett. Eller er jeg helt på jordet her i denne tankegangen?
Det er helt greit å være negativ her i tråden, jeg vil bare ha realistiske forventninger for hva som skjer videre.
Jeg forstod deg dithen at selger ikke nevnte noe om badet i egenerklæringsskjemaet fra Protector, utover at det i takst/beskrivelse av eiendom ble sagt at det var totalrenovert i 2001. Dette styrker uten tvil deres sak.
Det jeg prøver å si er at Protector representerer selger i forhold til selgers ansvar opp mot avhendigsloven. I praksis betyr det at Protector vil søke å avvise kravet. Her er litt informasjon om dette fra forbrukerportalen:
" Forsikringsavtaleloven er ufravikelig til fordel for den sikrede, dvs. selgeren. Eierskifteforsikringene er til dels svært vanskelige juridisk sett.
For det første er spørsmålet om hva som er en mangel ofte komplisert, men også den forsikringsjuridiske siden byr på mange uavklarte problemer. Det kan derfor være lurt å be om juridisk hjelp dersom det gjelder et krav av en viss økonomisk størrelse."
Og likevel - dere kjøpte et totalrenovert bad, altså med et vanntett gulv. Ifølge deres opplysninger visste ikke selger om denne lekkasjen, altså er dette snakk om en skjult mangel. Saken virker jo opplagt, men så havner den på bordet hos Protector.. Dersom de avviser kravet, og dere er misfornøyd med Protectors håndtering av saken, kan dere klage saken inn for forsikringsklagekontoret. I siste instans kan dere gå til sivilt søksmål, men så langt havner det neppe.
Har dere snakket med selger om saken? Jeg limer inn fremgangsmåte for slike saker, også fra forbrukerportalen:
"Kjøperen må passe på å reklamere (helst skriftlig) til selgeren innen rimelig tid etter at han oppdaget eller burde ha oppdaget mangelen, og senest innen det er gått 5 år etter overtakelses-tidspunktet. I reklamasjonen må det stå hva han mener er et avvik fra det avtalte, og at han ønsker å gjøre avtalebruddet gjeldende. Det er ikke nødvendig å si om man ønsker prisavslag, heving og /eller erstatning på dette tidspunktet. Det er heller ikke nødvendig å oppgi kravets eksakte størrelse. Det kan man komme tilbake til når mangelens omfang er blitt utredet nærmere, f.eks. av en takstmann. Dette kalles en nøytral reklamasjon.
For å være på den sikre siden bør kjøperen sende en skriftlig reklamasjon både til selgeren og til forsikringsselskapet. Når kjøperen har sendt den nøytrale reklamasjonen, vil det være nødvendig å få kartlagt skadens/ mangelens omfang, og hva det vil koste å rette/utbedre den. Forsikringsselskapene har noe ulik praksis med hensyn til hvem som skal bestille takstmann osv. Noen selskaper ønsker å sende en egen takstmann for å vurdere den påståtte mangelen/skaden. Andre ønsker at kjøperen bestiller en takstmann selv. Dette bør klargjøres med selskapet på forhånd.
Så snart man har fått en vurdering av skaden/mangelen, må man fremsette et endelig krav mot selger/ selskapet. Viser det seg at det er snakk om en mangel som gir kjøperen et krav mot selskapet/ selgeren, så har kjøperen rett til å kreve dekket også eventuelle utgifter til takstmann."
Igjen, ønsker dere lykke til med saken, og hold oss informert. De erfaringene dere gjør dere har interesse for andre som kommer i samme situasjon.
Er i en nesten tilsvarende situasjon som deg og holder på å lese meg opp.
Fant en artikkel hos Forsikringsklagenemda som kanskje kan være til hjelp i prosessen.
Lykke til