8,452
5
0
Føler meg lurt etter tomtekjøp. Hjelp.
1
0
Hei
Jeg håper at noen her inne kan gi meg et godt tips. Dersom noen av dere enten har vært borti samme situasjon eller er f.eks. fagperson eller takstmann så er det fint om jeg får svar.
Saken er at jeg kjøpte en tomt for å bygge hus i fjor. Jeg var på befaring i tomten i fjor sommer og avtalte ed selger å kjøpe den. Tomten var på en grunn av sprengt fjell og grus / knust stein.
Jeg fikk skriftlig bekreftelse fra selger på at tomten var byggeklar og sitat " det er bare å sette opp et hus". Tomten hadde innlagt sprengt, fylt igjen og innlagt VA-anlegg.
Etter å ha undersøkt litt rundt tomta med den aktuelle kommunen så viste det seg at tomten var gjort klar for bygging uten at det var søkt om tillatelse først.Vedkommende som hadde gjort denne jobben hadde lokal godkjenning. Men jeg ble enig med kommunen og jeg fikk byggetillatelse til slutt.
Jeg la ut anbud på grunnarbeid. Med grunnarbeid i denne situasjonen mener jeg utgraving av byggegrop og bygging av grunnmur.
En stor og seriøs aktør innen entrepenørskap fikk jobben og vi avtalte byggestart.
Etter et par dager fikk jeg den skremmende telefonen fra entrepenøren:
"Det blir nok en del ekstrajobbing her".
Det viste seg at situasjonen på tomta var slik:
-Det var ikke komprimert på tomta slik at i grunnen kunne man se store hull og svikt i massen.
Man måtte grave langt ned i grunnen for å komme til fast grunn og deretter komprimere lagvis.
-VA-anlegg var ikke isolert slik at alt av rør og ledninger hadde spekt til is. Det var lagt på tynn isopor på oversiden av rør og ledninger. I tillegg var strømledninger bare lagt i en kveil i jorda. Dette hadde gitt meg store problemer senere om min entrepenør ikke hadde lagt inn nye ledninger og rør.
-Helling på tomten var feil vei. Vann vil samle seg innerst på tomta under huset i stedet for å renne bort fra tomten.
-Fylling på tomta er alt for bratt. Minstekrav på stigning er 1:2. Her er det omtrent 1:1.
Samlet merkostnad på tomten er ca.200.000 kr.
Min entrepenør laget en rapport med bilder og dokumentasjon av jobben som hadde blitt gjort tidligere.
I kontakt med selger dens representant er de totalt avvisende til kravet jeg har om prisavslag ELLER at de ordner opp i det som ikke er ordnet opp i enda og at jeg får tilbake de uleggene jeg har hatt så langt.
Grunnen til at de avviser dette er:
-I følge motparten var dette en byggeklar tomt i og med at den var sprengt og fylt igjen. Helling på tomta er utenomhusarbeid og ikke inngår i byggeklar tomt.
-Det er ikke nødvendig å komprimere tomt som består av fjell og knust stein SELV om bildene viser noe helt annet.
-Arbeid på VA-anlegg hadde blitt avsluttet i påvente av start på nytt prosjekt og dermed var ikke isolasjon nødvendig.
-Det finnes ikke noe krav om stigning på fylling i skråning.
Nå ser det ut som at jeg må innhente en tredjepart som nøytral vurdering av arbeidet som var gjort. Mest sannsyneligvis ender denne saken i rettsalen.
De manglene som er/var på tomta var under overflate og vanskelig for en som ikke er fagperson å se.
Jeg håper at noen her inne kan gi meg et godt tips. Dersom noen av dere enten har vært borti samme situasjon eller er f.eks. fagperson eller takstmann så er det fint om jeg får svar.
Saken er at jeg kjøpte en tomt for å bygge hus i fjor. Jeg var på befaring i tomten i fjor sommer og avtalte ed selger å kjøpe den. Tomten var på en grunn av sprengt fjell og grus / knust stein.
Jeg fikk skriftlig bekreftelse fra selger på at tomten var byggeklar og sitat " det er bare å sette opp et hus". Tomten hadde innlagt sprengt, fylt igjen og innlagt VA-anlegg.
Etter å ha undersøkt litt rundt tomta med den aktuelle kommunen så viste det seg at tomten var gjort klar for bygging uten at det var søkt om tillatelse først.Vedkommende som hadde gjort denne jobben hadde lokal godkjenning. Men jeg ble enig med kommunen og jeg fikk byggetillatelse til slutt.
Jeg la ut anbud på grunnarbeid. Med grunnarbeid i denne situasjonen mener jeg utgraving av byggegrop og bygging av grunnmur.
En stor og seriøs aktør innen entrepenørskap fikk jobben og vi avtalte byggestart.
Etter et par dager fikk jeg den skremmende telefonen fra entrepenøren:
"Det blir nok en del ekstrajobbing her".
Det viste seg at situasjonen på tomta var slik:
-Det var ikke komprimert på tomta slik at i grunnen kunne man se store hull og svikt i massen.
Man måtte grave langt ned i grunnen for å komme til fast grunn og deretter komprimere lagvis.
-VA-anlegg var ikke isolert slik at alt av rør og ledninger hadde spekt til is. Det var lagt på tynn isopor på oversiden av rør og ledninger. I tillegg var strømledninger bare lagt i en kveil i jorda. Dette hadde gitt meg store problemer senere om min entrepenør ikke hadde lagt inn nye ledninger og rør.
-Helling på tomten var feil vei. Vann vil samle seg innerst på tomta under huset i stedet for å renne bort fra tomten.
-Fylling på tomta er alt for bratt. Minstekrav på stigning er 1:2. Her er det omtrent 1:1.
Samlet merkostnad på tomten er ca.200.000 kr.
Min entrepenør laget en rapport med bilder og dokumentasjon av jobben som hadde blitt gjort tidligere.
I kontakt med selger dens representant er de totalt avvisende til kravet jeg har om prisavslag ELLER at de ordner opp i det som ikke er ordnet opp i enda og at jeg får tilbake de uleggene jeg har hatt så langt.
Grunnen til at de avviser dette er:
-I følge motparten var dette en byggeklar tomt i og med at den var sprengt og fylt igjen. Helling på tomta er utenomhusarbeid og ikke inngår i byggeklar tomt.
-Det er ikke nødvendig å komprimere tomt som består av fjell og knust stein SELV om bildene viser noe helt annet.
-Arbeid på VA-anlegg hadde blitt avsluttet i påvente av start på nytt prosjekt og dermed var ikke isolasjon nødvendig.
-Det finnes ikke noe krav om stigning på fylling i skråning.
Nå ser det ut som at jeg må innhente en tredjepart som nøytral vurdering av arbeidet som var gjort. Mest sannsyneligvis ender denne saken i rettsalen.
De manglene som er/var på tomta var under overflate og vanskelig for en som ikke er fagperson å se.
I de alle fleste tilfeller betyr byggeklar tomt at vann/avløp/tele/tv/strøm er ført frem til tomtegrensen. Om en må grave ut en myr eller gjøre andre grunnarbeider er det normalt på byggherres regning eller risiko.
- Ikke komprimert. Hvis de har fyllt opp mye uten å komprimere, så er ikke det bra (og heller ikke å si at en en sprengtomt ikke skal komprimeres, men i forhold til hva "byggeklar tomt" vanligvis innebærer er det ikke noen direkte mangel.
- VA-anlegg. Her brukes vanligvis plastrør som tåler noe frost. Det er ikke bra men heller ikke direkte uvanlig med frost i nye anlegg på sprengtomter. Hvis du kjøpte den i fjor har du tross alt vært eier selv over vinteren.
- Helning på tomt, dette er klart ikke en del av en "byggeklar tomt"
- Skråninger, jeg kan ikke se at dette heller er en del av en byggeklar tomt.
Så totalt sett tror jeg ikke du har noen sak for noen av punktene og en dårlig sak for andre av punktene.
Disclaimer: Er selv kun byggherre og betrakter saken din fra utsiden. Det er ikke trivelig å ende slik du har gjort, men jeg tror du har en dårlig sak i rettsvesenet.
Uansett: Lykke til videre!
"§ 3-7. Manglande opplysning om eigedomen
Eigedomen har mangel dersom kjøparen ikkje har fått opplysning om omstende ved eigedomen som seljaren kjente eller måtte kjenne til, og som kjøparen hadde grunn til å rekne med å få."
"§ 3-8. Uriktig opplysning om eigedomen
(1) Eigedomen har mangel dersom omstende ved eigedomen ikkje svarer til opplysning som seljaren har gitt kjøparen. Det same gjeld dersom eigedomen ikkje svarer til opplysning som er gitt i annonse, i salsprospekt eller ved anna marknadsføring på vegner av seljaren.
(2) Fyrste ledd gjeld likevel berre dersom ein kan gå ut i frå at opplysningane har verka inn på avtala, og opplysningane ikkje i tide er "
"§ 3-10. Synfaring og anna forundersøking
(1) Kjøparen kan ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen kjente eller måtte kjenne til då avtala vart inngått.
(2) Har kjøparen før avtala vart inngått undersøkt eigedomen eller utan rimeleg grunn late vere å følgje ei oppmoding frå seljaren om undersøking, kan kjøparen heller ikkje gjere gjeldande som mangel noko kjøparen burde vorte kjent med ved undersøkinga. Dette gjeld likevel ikkje dersom seljaren har vore grovt aktlaus, uærleg eller for øvrig handla i strid med god tru."
Hvis du skal gå til sak her må du altså kunne bevise at tomten var i en annen tilstand enn du hadde grunn til å tro, og du må godtgjøre at du ikke hadde praktisk mulighet for å avdekke dette selv.
Det er lett å avgjøre om spenningen i en stikkontakt er riktig. Man bruker et vanlig måleinstrument og måler. "Volt" er en veletablert enhet, og det finnes grenseverdier. Det er ikke riktig like enkelt å avgjøre om en påstått "byggeklar tomt" er byggeklar eller ikke, hvis det ikke finnes noe måleinstrument eller noen eksakt definisjon.
Når jeg har sett uttrykket "byggeklar tomt", er det vanligvis blitt konkretisert i retning "vann, avløp og strøm ført fram til tomtegrense" eller slikt. På Finn ser jeg mange "byggeklare tomter" som hverken er sprengt ut eller fylt med sikre masser. Hvis du mener du har krav på komprimert underlag, må du derfor ha en god grunn til det. Står det i prospektet, eller er du på andre måter blitt lovet det?
Tilsvarende er det på de andre punktene. Jafo har gitt en god pekepinn på hva motparten din kan hevde i en rett.
Jeg skjønner veldig godt at du føler deg snytt, men fra å føle seg snytt til å vinne i en rettssak er det et stykke.
Hvis du mener å ha blitt påført kostnader på 200.000, så må du veie dette opp mot kostnadene ved en rettssak. Med advokat blir det fort 50.000 i utgifter for hver av partene, og taper du saken risikerer du å måtte betale både for din og motpartens advokat. Vinner du saken delvis, kan det ende med at hver av partene dekker sine egne omkostninger, så da bør ha et veldig godt håp om å vinne tilbake vesentlig mye mer enn 50.000 av de 200.000. Jeg kjenner ikke saken annet enn fra din korte presentasjon her, så jeg har ikke annet enn en viss magefølelse, og det virker ikke helt åpenbart for meg at du kommer til å vinne her.
Jeg synes saken din fortjener at du undersøker litt videre. Ta en prat med en advokat som har erfaring innenfor dette feltet. Kanskje finnes det konkrete formuleringer i salgsoppgaven som du kan bruke som grunnlag for et godt søksmål. Kanskje finnes det tidligere saker som definerer tydelig hva du har "krav" på gitt det som står i salgsoppgaven og det man kunne se på tomta. Men vær litt forsiktig: En halvsnuskete advokat kan komme til å gå til sak selv om han innerst inne mistenker at du vil tape; avokaten får jo honoraret sitt uansett...
Man må ikke bevise noe, man må sannsynliggjøre. Er det større sannsynlighet for at du har rett enn at motparten har rett, vinner du.
Videre er det du sier om at han må "godtgjøre" at han ikke hadde mulighet for å avdekke det selv, en feilaktig påstand.
Avtalen mellom kjøper og selger er alltid utgangspunktet. Her er det åpenbart at selger har solgt noe som ikke samsvarer med det som er avtalt, så spørsmålet vil bli hvem som er nærmest til å bære ansvaret for dette. Dersom selger av tomta er en profesjonell part skal det svært mye til for at TS ikke vinner frem med dette.
Og det siste du sier der er rimelig lett å kontrollere. Svært få om noen advokater har interesse av å svindle klienter, en advokat vil aldri pushe på en sak som han vet han vil tape bare for å tjene noen kroner, som han uansett kunne tjent på å ta andre saker. Man risikerer ikke bevillningen, rykte og alt for tøv og tøys. Det er nok av jobber å ta av.
Hadde det stått ferdig opparbeidet tomt klar til bygging hadde det kanskje vært noe annet, men da burde det vært ferdig singlet pute,og ledninger stikki opp av den.
Sprengsteinsfylling skal selfølgelig komprimeres.
Utenomhus arbeider har ikke noe med byggeklar tomt å gjøre. Var dumt de ikke hadde isolert røra bedre.
Skal mye til for at du kommer noen vei vil jeg tro, dessverre.
Mail: Naessmaskin@outlook.com / post@ksn-as.no
www.ksn-as.no
Tlf:48018107 | PM