25,070
44
1
Kjæreste flytter inn, rettigheter?
2
0
Hei. Jeg har kjøpt meg leilighet, og nylig meldte kjæresten min adresseendring til her til.
Er ganske grønn her, så bare lurer på om vi da blir samboer "på papiret", eller må vi fylle ut noe skjema og greier da? Greia er at vedkommende har ikke betalt noe på leiligheten, så lurer på hva h*n kan få rett på, dersom forholdet skulle gå i vasken? Må vi skrive noe eierskap-samtale eller noe for at jeg skal sikre meg at alt er mitt, og at h*n ikke har rett på noenting ved eventuelt veiskifte?
Takk for svar!
Er ganske grønn her, så bare lurer på om vi da blir samboer "på papiret", eller må vi fylle ut noe skjema og greier da? Greia er at vedkommende har ikke betalt noe på leiligheten, så lurer på hva h*n kan få rett på, dersom forholdet skulle gå i vasken? Må vi skrive noe eierskap-samtale eller noe for at jeg skal sikre meg at alt er mitt, og at h*n ikke har rett på noenting ved eventuelt veiskifte?
Takk for svar!
Rettighetene til kjæresten din til din bolig og dine andre eiendeler er nøyaktig lik null om forholdet tar slutt. På den andre siden har vedkommende ingen formelle forpliktelser om du ikke klarer å betale på lånet ditt.
Utgangspunktet er at hver av partene eier sine egne ting, både det man har når man starter opp samboerforholdet og det man kjøper underveis.
Rettspraksis er likevel at dette utgangspunktet kan settes litt til side når det gir helt urimelige utslag. Hvis A ved langvarig og betydelig innsats bidrar til at B kan opparbeide seg formue, så kan A ha rett til noe av denne formuen.
Jeg anbefaler deg å google litt på temaet. Du vil finne en god del. Legg mer vekt på høyesterettsdommer enn på meninger fra et tilfeldig utvalg av anonyme personer på et forum for husbygging. Du kan for eksempel google etter
samboere rettigheter leilighet
Her er noen av treffene du vil få da:
http://www.advokatsylte.no/arverett/skifteoppgjor-ved-samlivsbrudd
http://www.advokatenhjelperdeg.no/artikler/lovlose-tilstander-for-samboere/
http://www.skilsmisser.no/side.php?id=7
Hvis man bruker litt sunn fornuft vil man i de fleste tilfeller ikke trenge noen samboeravtale. Lover og rettspraksis er ganske fornuftige. Et tilfelle man skal passe seg for er når en av partene jobber og sliter for å betale ned lån på noe den andre formelt eier; det skal i dette tilfellet mye nedbetaling og slit til før man får noen delvis eiendomsrett til det man betaler for...
Da min samboer flyttet inn hos meg betalte hun litt husleie til meg, rundt 2000 kroner i måneden. Det var en ganske kortvarig ordning siden vi kjøpte felles bolig etter litt over et års tid.
Uansett om kjæresten din ikke eier noe av boligen din er det ikke rimelig at vedkommende skal bo der helt gratis.
Det smarteste er vel at dere setter snakker åpent om det, for økonomi er vel et velkjent tema for å knekke ellers robuste forhold
Folk er så forskjellige på hva de synes er rettferdig (og hvor viktig penger er), at jeg skal ikke komme med noen råd basert på egen erfaring - min personlige mening er vel at så lenge ingen føler seg lurt og begge er sånn relativt greit informert så er det ikke så farlig hva den konkrete løsninga er.
Dette er selvsagt vanskelig å gjennomføre i praksis, men det er faktisk den korrekte måten å gjøre det på.
Men jeg må si jeg har lite sans for å finregne på hvor mye den ene skylder den andre og hvem som bor gratis osv. Dersom den ene eier boligen og paret har lyst til å flytte sammen, synes jeg det blir merkelig å regne på hvor mye den andre skal betale i leie eller skyte inn. Fasiten vil da lett kunne bli at samboerskapet eller forholdet går i vasken fordi den ene ikke har råd til å flytte sammen.
Det naturlige synes jeg er å se på hva paret har tilsammen av eiendeler og inntekter og så lever de sammen ut fra det. Ikke før et evt brudd er det naturlig å se på hvem som har skutt inn hva.
Hvis du og jeg skulle eie en bolig sammen, altså 50%/50% - så er det vel ikke så farlig for deg hvor jeg har fått pengene fra så lenge jeg oppfyller mine plikter. Altså er det ikke så farlig om jeg har 10/90 EK/Lån eller om jeg har 100% EK (f.eks. arv, et annet særeie) - så lenge jeg svarer for 50% av verdien til deg eller banken. Hvis man løser dette ved å ha felles lån (hvor man trår inn som medlånetaker) så vil man måtte løse dette vha samboerkontrakt eller lignende.
Problemet er vel oftere at man sliter med å sette en fornuftig pris for å tre inn, hvis jeg kjøpte leiligheten i 1990 for 400'000, og den i dag er potensielt verdt 2"400'000 så er det ikke åpenbart til hvilken pris du skal kjøpe deg inn... Skulle leiligheten atpåtil være nedbetalt så er det ikke nødvendigvis noe mindre komplisert.
I oppførsel er jeg nok nærmere T-bone i praksis. Jeg er "heldig" sånn at jeg tjener helt greit, det betydde vel også at jeg om min forrige "vi" endte opp med å kjøpe noe som vi i realiteten kun hadde råd til fordi jeg tjente bedre enn henne. På sikt vel det bety at hun, om alt skulle deles likt, vil ende opp i bunnløs gjeld mens jeg ville opparbeide meg kapital. Sånn tenker i allefall ikke jeg om samliv.
"Vi deler alt likt, både det vi hadde før og det vi skaffer oss imens"
"Bidra etter evne, forbruke etter behov"
"En mann skal sørge for at familien har alt som trengs"
"En jobber, en tar seg av hus og barn. Begge deler er verdifullt. Alt vi nedbetaler av gjeld, eller greier å spare, deler vi likt etterpå"
"Mitt er mitt og ditt er ditt"
"Huset er mitt, så du må betale husleie til meg"
"Vi følger lovverket og ferdig med det"
"Du er alt for meg, og jeg greier ikke tenke på praktiske ting nå"
"Slikt er det litt pinlig å snakke om, så vi snakker ikke om det; ting bare skjer"
"Jeg sørger for husrom, og du tar deg av matinnkjøp"
"Jeg tar hånd om økonomien. Inntektene våre går inn på min konto, og du får husholdningspenger"
"Hvor mye trenger du?"
"Renter er boutgifter så de deler vi; avdrag er sparing så de betaler du"
Det er ikke lett å vite hvilken tankemodell som er "riktig" eller som passer best i hvert enkelt tilfelle.
Ulike tankemodeller gir ulike forventninger om hvem som eier hvor mye av en leilighet etter et forhold.
Det er lurt å snakke litt sammen om slikt. Blir man enig om en ordning som ikke svarer helt til det lovverket har som grunnregel, bør man skrive ned hva man blir enige om.
Det er ikke slik at jeg er redd for at h*n ska stikke av med alt, vi har pratet om det, og h*n har ingen problemer dersom jeg vil skrive en kontrakt. Ville bare høre litt hvordan reglene var, og om det er nødvendig. Mye god info her, tusen takk!
MEN; Er vi "samboere" nå, bare pga h*n har endret adresse? Må vel være noe mer en det som må gjøres for at vi skal bli det?
http://no.wikipedia.org/wiki/Samboerskap sier at "Det er i dag ingen generell definisjon i det norske lovverket av hva en «samboer» er", men les gjerne wikipediaartikkelen og diskusjonen av hva som regnes som samboerskap.
Se også denne: http://www.skatteetaten.no/en/Person/Folkeregister/Ekteskap-og-samliv/Registrering-av-samboerskap/
For de fleste formål er det ikke noen forskjell på å være samboere eller 'roommates'. Dere velger selv om dere vil kalle dere for samboere eller ikke, inntil dere evt får felles formue og gjeld f.eks. ved at h*n kjøper eller får eierandel i din bolig (eller dere sammen kjøper en ny). Da må dere krysse av for samboer med felles formue og gjeld på selvangivelsen og føre opp hverandres fødselsnummere.
Dette er umulig riktig.
Tenk over det - blir ikke det en helt merkelig ordning?
Faktum er jo at hver av A og B har bidratt 50 % til ervervet: De stiller begge med kr 1 000 000 som går med til kjøpet. Forskjellen ligger kun i at de må bruke ulik andel av inntektene sine på å betjene løpende banklån.
Eierskap 90/10 innebærer at den ene får kr 900 000 fra den andre uten å ha ytt noe som helst tilbake.
Hvorfor skal da ikke eierskapet være 50/50, ut fra hva A og B faktisk har bidratt med ved kjøpet?
Til trådstarter: Skal en samboer få noen som helst eierandel i leieligheten, må det være fordi hun/han har vært med på å erverve den. Enten ved å kjøpe seg inn direkte eller ved å kjøpe seg inn indirekte ved å være med på nedbetaling av lån. Sistnevnte er vanskeligere å komme noen vei med. Det gjelder desto mer dersom også nedbetalingen har vært indirekte - f.eks. ved at hun overfører "leie" til samboeren, som så bruker noe av beløpet til å betale ned lånet. Da er det nok utelukket at hun har en eierandel, så lenge det ikke er avtalt at hun vitterlig skal ha det.
Jeg prøver å forstå resonnementet som ligger bak utsagnet til rolfy, og jeg har en følelse av at det kan være riktig.
Ved et skifte av et bo kan eiendeler selges. Hvis en leilighet skal selges så må hver av partene få tilbake i forhold til hva som er betalt. Et lån er nettopp det som IKKE er betalt. Så hvis leiligheten i talleksemplet kostet to mill, A stilte med 100 K i cash og måtte låne 900 K, mens B hadde 900 K klar til å dyttes inn i leiligheten og måtte låne bare 100 K, så er det jo ikke relevant hva som IKKE er betalt, det viktige er hva som faktisk er betalt for leiligheten. Når leiligheten selges og den gir mer enn lånene lyder på, så vil lånene slettes først, og de gjenværende to mill må fordeles etter hvem som har betalt hvor mye for leiligheten. A har betalt 10 % og får 10 % = 200 K av de gjenværende to millene, mens B har betalt 90 % og får 1800 K.
Det man har betalt for, har man en eierandel i. Egenkapitalen er det man har betalt. Lånet har man IKKE betalt.
Nei, dette er feil. :)
Prinsippet må være at eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet. Dersom A og B har bidratt like mye - og har betalt 50 % av kjøpesummen hver - eier de også like mye. Hvordan A og B finansierer sin del av kjøpesummen er knekkende likegyldig. Det kan ikke spille noen rolle for eierbrøkene om kronene de har betalt til selger ved kjøpet er lånt fra banken eller ikke.
Jeg er enig med deg i at hver av partene ved et salg skal få tilbake i forhold til det de har betalt. "I forhold til det de har betalt" er et annet uttrykk for at eierandelen skal tilsvare andelen av ervervet, og at denne andelen skal legges til grunn ved fordelingen av salgssummen. Og har hver part betalt inn kr 1 mill da de kjøpte, skal de også ha 50 % av kjøpesummen.
Du sier at "lånene slettes". Lån slettes ved at de betales tilbake. Du forutsetter altså at A og B mottar nok midler ved salget til å dekke sine respektive lån. Dersom A har skutt inn 900 000 i EK og derfor eier hele 90 %, mottar han imidlertid 90 % av salgssummen. Det følger jo av avsnittet over. B, som har lånt 900 000 og bare skutt inn 100 000 i EK, mottar bare 10 %.
Får de like mye for leiligheten som de ga for den (2 mill), betyr dette at A får kr 1,8 mill. Han betaler tilbake lånet på kr 100 000 til banken og kan sette kr 1,7 mill på sparekonto. B, derimot, får bare kr 200 000 av salgssummen og sitter igjen med et restlån på kr 700 000. Dette selv om begge betalte like mange kroner til selger da de kjøpte leiligheten.
Du skriver at lån er penger som ikke er betalt. Det er riktig, men på feil måte. Lån er her penger man mottar fra banken og deretter disponerer ved boligkjøp. Selgeren får betalt det han skal ha, men kronene stammer til dels fra banken.
Sett at jeg kjøper en leilighet som er 100 % lånefinansiert, og at min kjæreste skyter inn 1 krone (EK) som hun har på konto. Med logikken over vil det innebære at hun eier 100 %. Jeg får ikke et øre ved et evt. salg, men må fortsette å betale ned på lånet. Jeg har da effektivt gitt min kjæreste leiligheten.
Og hvis eierbrøker skulle bero på andelen EK, ville næringslivet blitt veldig merkelig. Det er ikke få investeringer i næringslivet som skjer utelukkende ved lånefinansiering. Konsekvensen av logikken over ville være at redere, konserner, riggselskaper m.v. ville få 0 % eierandel i skip, rigger, eiendommer mv. som er finansiert slik.
For å vise enda tydeligere hvor outrert logikken er: Sett at jeg låner et beløp av banken og lar pengene ligge på konto urørt inntil videre. Så kjøper jeg og min kjæreste leilighet, og jeg tømmer kontoen ved kjøpet. Er pengene fremdeles fremmedkapital og dermed "ugyldige"? Hva hvis jeg ikke lot pengene ligge på konto, men har brukt dem på aksjer og har solgt aksjene senere igjen; så betaler jeg leiligheten med provenyet. Er provenyet fortsatt "fremmedkapital" som ikke gir eierandeler? Eller er de forvandlet til EK på et eller annet tidspunkt?
Det var mye fornuft i det der. Kanskje har du rett. Men en venn sa en gang til meg at "Du tenker ikke som meg, altså tar du feil". Ut i fra et slikt prinsipp tar du, sett fra mitt perspektiv, feil :-)
Så gjenstår det å komme opp med en god forklaring på hvorfor du tar feil... Det krever litt mer enn en flåsete bemerkning... :-)
Jeg tror man må ta hensyn til banken på en litt annen måte enn du gjør. Ved et boliglån vil banken ha pant i boligen - det er vel nærmest en del av definisjonen på et bolig lån. Ved et salg vil man måtte behandle banken omtrent som de var en eier. Det ser man hvis et belånt hus må (tvangs-)selges, spesielt i tilfellet hvor salgssummen ikke er nok til å dekke opp lånet: Da tar banken alt. Så det første som skjer ved et salg hvor det blir noe til overs for selgerne er at banken trer ut av sin rolle som långiver og panthaver, ved at lånene og pantet slettes. Det som selges eller gjøres opp er derfor et hus uten heftelser. Lånene er borte, gjort opp, forsvunnet, ikke-eksisterende. Det som gjenstår er derfor hva som faktisk er betalt, nemlig egenkapitalen.
Nå ser jeg at det jeg sier nå egentlig bare er det samme jeg sa først, men jeg har nå ihvertfall flyttet tyngdepunktet i forklaringen litt og fokusert mer på bankens rolle.
Et lån er en avtale mellom en (eller flere) juridiske eller fysiske person(er) og en långiver. I tilfellet med boliglån er banken også panthaver. For å slippe tjafs med om en ny eier vil tre inn i lånetakerens låneavtale, så gjør man det ikke slik; man kvitter seg heller i prinsippet med banken først ved å innfri lån og pant først. Salget er en avtale mellom selger og kjøper, derfor må banken bort. Å innfri lånet er normalt den eneste måten man har for å få banken til å gi fra seg pantet sitt. Greier man å kjøpe ut banken kan man selge resten. "Resten" er derfor det som er eiet med egenkapital. Lånet er borte. Selger man noe som er eiet bare med egenkapital, må nettoprovenyet fordeles etter eierbrøkene, definert ved egenkapitalen.
Du gir et ad-absurdum-bevis ved å peke på at for eksempel et riggselskap kan kjøpe en rigg med 100 % lånefinansiering, og mener da at måten min å resonnere på resulterer i en "feil" konklusjon, nemlig at eieren med 0 i egenkapital har en eierandel på 0 i riggen som ble kjøpt. Jeg vil hevde at ad-absurdum-beviset ditt ikke er riktig, siden konklusjonen IKKE er feil. Hvis riggen er 100 % lånefinansiert, så stemmer det man sier på folkemunne perfekt med det man vil oppleve ved oppløsning av et slikt bo: Banken eier alt. Det gir mening å snakke om 0 % eierskap i dette tilfellet. Ved et slikt salg får man ingenting selv. Det er det samme som 0 % eierskap. OK. Det er ikke en absurd konklusjon.
Ofte så investerer man for å få en verdiøkning. Øker verdien av riggen utover kjøpeprisen/pantebeløpet, så oppstår en egenkapital. Egenkapital er aktiva minus lån, og øker verdien av aktiva får man mer i egenkapital. Siden det bare er en eier, vil eierbrøken være 100 %. Plutselig er kjøperen blitt eier av en rigg (minus lånebeløpet). Det gir full mening, ihvertfall for meg.
Om du ikke hører mer fra meg om denne saken i kveld, er det ikke fordi jeg er lei av diskusjonen, men fordi jeg er søvnig
Svakheten i dette eksemplet er at det ikke er realistisk at to personer hvert sin lån til samme bolig. Om man skulle få det får kun den ene et førsteprioritetslån, mens den andre får et lån med lavere sikkerhet for banken og dermed høyere rente.
Ja, selvsagt kan man betale inn forskjellig beløp til dekning av egenkapital. Men lånet begge signerer på er begge like ansvarlig for og normalt fordeles gjelda 50/50 mellom begge eiere. Gjennom samboerkontrakt eller andre avtaler kan man selvsagt avtale at den ene står ansvarlig for 90% av gjelda og at man betaler renter og avdrag etter samme fordeling, men jeg anbefaler heller løsningen jeg og hun jeg eier hus sammen med har valgt:
Regneark hvor alle kostnader til huset hver av oss betaler føres opp. Først de litt ulike tallene til egenkapital, deretter hva vi hver måned bidrar til av renter og avdrag, strøm, forsikring, kommunale utgifter, utgifter til oppussing etc. som vi begge er enig om skal inn i regnskapet. Dermed har vi et godt grunnlag for å se hva hver av oss har brukt på huset, og hvordan vi skal fordele pengene ved et eventuelt salg eller dersom den ene skal kjøpe ut den andre.
Og å fordele det som blir til overs, evt. det som fremdeles skyldes, når man har eierbrøk og fordelingsbrøk på lånet i f,eks en samboeravtale er trivielt.
Det gjøres på samme måte som om man hadde solgt selv: Partene skal ha salgsum etter eierbrøk fratrukket avtalt andel av restlån og omkstninger. Omkostninger deles halvparten hver for faste beløp og etter gjeldende brøker for omkostninger som er avhengig av låne-salgs- beløp.
Og ja, det er mulig at en av partene i minus vil den skylde den andre parten penger som de kan kreve tilbake. Det er akkurat derfor man skriver kontrakt...
Det blir kanskje lettere, hvis man ikke liker prosentregning, å bare dele det likt eller etter en forhåndsdefinert andel. Men riktig blir det ikke; da vil alltid være en av partene som kommer bedre eller dårligere ut, avhengig av om slaget gikk i pluss eller minus.
100% korrekt.
La oss si at den ene har 1 mill EK mens den andre tar opp et forbrukslån på 1 mill og spytter inn i boligen. Da eier de 50% hver og boligen har ingen gjeld. Så faller boligprisene 20% og boligen er verdt 1.6 mill. Boligen selges, den første tar et tap på 200k, den andre sitter igjen med et restlån på 200k etter å ha brukt sin del av salgssummen på å betale ned forbrukslånet.
Dersom lånet er tatt med sikkerhet i boligen får banken først sin million, da er det 600k igjen. Person 1 har tapt 400k, person 2 sitter igjen med 0 og har 0 i gjeld. Dvs at person 1 tar hele tapet selv om person 2 hadde 100% lånefinansiering. Og man kan da si at person 2 "skylder" person 1 penger, men den fordringen kan fort være rimelig verdiløs.
Det er akkurat slik det fungerer i næringslivet. Långivere eier ikke en pøkk, det er aksjonærene som eier hele sjappa og stikker av med hele overskuddet. På den andre siden får långiverene pengene sine tilbake først ved en konkurs og aksjnærene taper alt. Det er for øvrig ikke mye i næringslivet som er 100% lånefinansiert.
Uansett hvor mye penger du låner en bedrift har du ikke stemmerett i generalforamlinger, du har ikke rett til noen andel av overskuddet. Eneste du har krav på er rentebetalingene på lånet og hovedstol ved forfall. Ved konkurs har du eventuelt pant i noe konkret, om lånet er usikret har du et krav mot konkursboet på linje med andre kreditorer med samme prioritet.
Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt.
Husk på de to delene av oppgjøret: Pantelån slettes (gunstig for den som har stort lån), og det som blir igjen deles (som da må være tilsvarende gunstig for de som faktisk har betalt for herligheten).
Og husk at det å få slettet et lån på 900 K er akkurat like gunstig som å få 900 K inn på kontoen.
La oss anta at leiligheten er kjøpt for 2 mill og selges for 2 mill, med fordeling gjeld/EK som er gitt i talleksemplet, og la oss se bort fra gebyrer og andre småting. Oppgjøret ved slag blir da slik:
Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 1 million igjen.)
Utbetaling av nettoproveny:
A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av den gjenværende millionen, altså 900 K
B, som eier bare 1/10, får igjen 100 K
Hadde derimot huset blitt solgt for 3 mill, ville regnestykket blitt:
Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K
(Etter sletting av pant er det 2 millioner igjen.)
Utbetaling av nettoproveny:
A, som eier 9/10 av huset, får 9/10 av de gjenværende 2 mill, altså 1800 K
B, som eier bare 1/10, får igjen 200 K av de 2 mill
Vi ser at A, som har betalt mesteparten, også får mest av verdistigningen. Alt er riktig og rettferdig.
Q.E.D.
Selvfølgelig kun gyldig dersom
a) Ingen parter betalt mer enn sin 10/90 andel av renter og avdrag uten å få justert eierandel opp eller andel gjeld tilsvarende ned.
b) Partene gjør opp underdekning ved evt. tap ved salg, slik at også tap fordeles 10/90.
Atså, at "eierbrøkene bestemmes av partenes respektive bidrag til ervervet."
Jeg tror jeg vil stille meg bak synet der man eier sin avtalte del, uavhengig av hvor mye som er lån. Om det skulle bli tvangssalg må jo det regnes ut hvor mye som går til banken og hvor mye som går til person A og person B, men dette betyr ikke at eierskapet har vært annerledes.
Hvis jeg har 500 000 i egenkapital, men har dårlig inntekt og kan kun låne 500 000 kroner, mens min partner har null i egenkapital men har god inntekt og kan låne 3 000 000 kroner, da har vi totalt 4 millioner til rådighet. Om vi da kjøper et hus til 4 mill, så er det jo ikke slik at jeg eier 100%. Uten min partner kunne jeg jo aldri ha kjøpt huset. Den mest logiske fordelingen er at jeg eier 25% og min partner eier 75%. Men om det skulle gå til tvangssalg ville jo innskutt kapital måtte tas hensyn til.
Om det selges for 3 mill: Restgjeld på 500k, min partner skylder meg 250k og banken 500k.
Om det selges for 5 mill: Lån slettes, jeg får 750k og min partner får 750k.
Her blander du også inn en ekstra affære... pant med fortrinn i boligen. Hvis man skal eie 50% av boligen så burde man teoretisk også ikke kunne pantsette mer enn 50% av boligens verdi. Sånn er det ikke i praksis da bankene gjerne tar pant for en lånt sum penger, og ikke en andel av boligen - slik at ved nedgang så taper ikke de på boligmarkedet (smart av bankene, dumt for deg. Andre land har det motsatt).
Det er jo ingen automatikk i at et boliglån skal være sikret med pant i den samme boligen - det er bare veldig vanlig. Dette er noe man må tenke på når man skal gjøre opp et tidligere samboerskap - og spørsmålet her er tilbake i den lange lista som som du postet av tankemodeller. Hvem skal ha betalt for å ta risiko den dagen man løser ut gevinst - er det den som hostet opp blanke kroner eller den som overbeviste banken.
Det er eksempler for og mot begge deler. En opplagt forvikling er den ikke uvanlige lån med pant eller sikkerhet i annen bolig (typisk barndomshjemmet for førstegangskjøpere). Skal en samboer "nyte godt" av at jeg har foreldre som stiller sikkerhet? Her vil det også være nærliggende å trekke frem analoger til 100% finansieringseksemplet hvor liten EK kan utløse stort eierskap fordi pantet/sikkerheten ikke nødvendigvis må utløses ved salg av boligen.
Og til TS: Ikke les deg blind på denne tråden, en del samboerforhold ender jo godt også
TS snakket om "leiligheten", i entall, og det er heller ingen andre tegn til at noen annen bolig er involvert her, så denne forutsetningen er brukt. Vi har diskutert lån for kjøp av bolig. Det gjøres vanligvis ved pant i bolig. Vi har ikke sagt noe om størrelsen på pantet, vi har bare gått ut i fra at pant var involvert for å illustrere at lån må gjøres opp først og at långivende bank dermed er ute av loopen etter det. Alle argumenter og beregninger er gjort ut i fra forutsetningene til TS og forutsetningene som ble vist i talleksempelet. Det må være greit å se på normaltilfellet så lenge ingenting annet er nevnt.
Betraktningene dine om 50 % av pantet er ikke relevante i eksemplet vårt, siden vi forutsetter at det ble nok
Du har havnet i et helt feil spor, dessverre. Det er dog lett å komme ut av.
Det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen - f.eks. en leilighet - er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. Om den ene eller andre finansierer sin del av kjøpesummen med lån, er dette en sak mellom vedkommende og banken. At banken evt. har pantesikring, er ikke noe som påvirker eierskapet i forholdet A-B. Det er bare noe som KAN innebære at banken blir eier hvis As/Bs lån misligholdes og banken tiltrer pantet. Du gjør dette mye mer komplisert enn du trenger, det hele blir forvirrende og du kommer til feil konklusjon. Og det er ganske lett å vise, ref. eksemplene jeg skrev lenger oppe.
"Når en pantsatt leilighet selges, må pantet innfris først ("Først" i betydningen et tidlig steg i en atomisk transaksjon). Tilbake til talleksemplet: Hvis A har masse egenkapital og B har stort lån, vil da B nyte godt av å få slettet et stort lån. Hvis det som blir til overs av salgssummen så skulle deles likt, ville det være vanvittig urettferdig ovenfor A, som jo har betalt mesteparten og ikke fikk noe særlig glede ved sletting av det lille lånet sitt."
Pant er ikke noe som kan "innfris". Det er det underliggende pantekravet som innfris, hvoretter pantet - som er en heftelse - slettes. Sletting skjer altså idet banken får innfridd utestående lån. (Hvordan dette gjøres rent oppgjørsteknisk, kan dog variere - det normale i praksis er vel at banken gir tilsagn litt i forkant om å slette pantet idet innfrielse skjer).
Du forutsetter fremdeles at både A og B får store nok deler av salgssummen til at de kan dekke sine respektive lån. Som påpekt i tidligere innlegg er dette umulig dersom eierbrøken er 90/10, slik du argumenterer for. Dette (bisarre) prinsippet for eierskapsfordeling fører til at A sitter igjen med en pen gevinst, mens B sitter igjen med et tilsvarende tap.
"Sletting av pant:
A får littegrann glede av å bli kvitt sitt lille lån på 100 K
B kan juble over å bli kvitt et stort lån på 900 K"
Som sagt, du gjør det alt for komplisert. Hvis du ser på hele regnestykket ditt, ser du at hver av A og B totalt får 1 mill av de tot. 2 mill, forskjellen ligger bare i at de sitter igjen med hhv. 900' og 100' på kontoen etter at lånene deres er innfridd. Konklusjonen din forutsetter dermed en 50-50 fordeling av salgssummen på kr 2 mill. Det du har sagt, er imidlertid at eierbrøken skal være 90/10. Dette holder du også øyensynlig fast ved i ditt siste eksempel - hvor fordelingen også blir feil.
Herrejemini, nei. Aksjonærene eier AS-et, AS-et eier eiendelene (skip, eiendom, rigger).
Selvsagt kan ikke selskapets kreditor opptre som aksjonær. Og like selvsagt kan man kjøpe aksjer med lånte penger og få fulle aksjonærrettigheter - akkurat som et selskap kan ta opp lån, kjøpe skip, rigg etc. for de lånte pengene og bli eier av dette.
Akkurat som man blir eier av en leilighet ut fra det man faktisk har betalt i kjøpesum, uavhengig av om pengene er lånt eller ikke.
Dersom det var riktig i norsk rett at man ikke ble eier hvis et kjøp var finansiert med lånte midler, ville ovennevnte være umulig. Det blir absurd.
Og dette er grunnleggende, så jeg stusser over at dette i det hele tatt er noe å diskutere.
Riktig på folkemunne. Men er folkemunne riktig? ;)
Banken vil ikke eie riggen. Banken kan f.eks. ikke selge riggen, leie ut riggen, flytte riggen etc. - mao. utøve eierrådighet over riggen. Det banken eier, er en fordring mot selskapet som har kjøpt riggen. Banken KAN også bli eier av riggen såfremt (1) banken har panterett i riggen (gitt at det går an) og (2) selskapet ikke betaler tilbake lånet.
Nøyaktig likt er det med boliger. Jeg har banklån, banken har en fordring med pantesikring. Det er alt banken har. Leiligheten er min, banken har 0 eierrådighet. Den kan komme på besøk hvis den ber pent, men kan ikke bo her, leie ut, bestemme innredning etc. (Heldigvis!)
Ja, selvsagt. Og både A og B kan ha arvet penger, kan ha lånt dem fra en onkel i Amerika, kan ha tjent dem på ærlig vis, kan bruke penger av studielånet, eller på andre måter stille opp med egenkapital. A og B fant tak i henholdsvis 900 K og 100 K på denne måten. Det de ikke greier å skrape sammen på denne måten må de låne, og dette kaller vi huslånet, med henholdsvis 100 K og 900 K.
Totalt er lånene altså på en million. Hvis leiligheten så selges for nevnte 2 millioner, har banken rett til halvparten av denne summen, så retten til de 2 millionene fordeler seg, gitt denne salgssummen som følger:
Banken: 1 000 K
A: 900 K
B: 100 K
Fordelingen til eiendomsretten av salgssummen i prosent er altså 50 : 45 : 5.
Men bankens eiendomsrett til salgssummen strekker seg ikke lenger enn til lånebeløpet, så banken kjøpes ut. Bankens eierandel er definert gjennom et beløp, nemlig summen av saldoene på lånene (Forutsatt at det er nok pant). Bankens andel blir borte ved at lånene blir borte. Det som gjenstår da er den gjenværende millionen, fordelt som følger:
A: 900 K
B: 100 K
Vi ser at fordelingen til eiendomsretten nå i prosent er 90 : 10. Og, som du sier, det er såre enkelt: Hvis A og B kjøper noe sammen er det den del hver av dem betaler av kjøpesummen, som avgjør hvor stor andel de eier. A eier 90 % av det som blir igjen, mens B eier 10 %.
La oss ikke bli vanskelige og begynne med ordkløveri nå. Det er helt vanlig å snakke om innfrielse av et pant, og med det mener man innfrielse av et pantekrav. Dette er ordbruk som omtrent alle andre skjønner og ikke har noe problemer med. Det blir slitsomt å diskutere hvis du skal henge deg opp i slikt.
Det forutsetter jeg aldeles ikke. I talleksemplet, hvor rettighetene til salgssummen er fordelt 50 : 45 : 5 mellom banken, er bankens eierbrøk akkurat så stor at at banken får sin million, siden eierbrøken er fastsatt ut i fra hvor mye banken skal ha. Banken kjøpes ut. Og først resten etter dette skal deles mellom A og B.
Husk at banken har første prioritet. Banken kan og skal løses ut først. De andre slåss om smulene som blir til overs. I dette tilfellet en million smuler.
Siden leiligheten ble kjøpt for 2 millioner (1 million fra banken, 900 K fra A og 100 K fra
I mellomtiden har A hatt en avtale med banken om å betale renter og eventuelt avdrag på 100 K, og B har tilsvarende hatt en avtale med banken om å betale renter og avdrag på 900 K. Greit nok.
Det gjør den aldeles ikke! Salgssummen skal fordeles 50 : 45 : 5, etter hva hver har betalt.
Fordelingen blir aldeles riktig også i det siste eksemplet. Lånet var gitt som et kronebeløp, slik de aller, aller fleste lån i Norge. I det siste eksemplet var det verdistigning. Denne verdistigningen får ikke banken noen del av. Det blir dermed en større netto verdi som gjenstår etter at bankens rettighet er kjøpt ut og lånene slettet, og denne netto verdien fordeles som vi hele tiden er enige om, nemlig forholdsvis etter hvor mye hver av A og B har bidratt, nemlig (selvsagt uten hensyn til lånene, som A og B ved dette tidspunktet allerede har fått slettet).
Ja, det er riktig på folkemunne, og det er riktig i denne diskusjonen også, så lenge vi er obs på presiseringene som vi begge gjør.
Vi er enige om at banken ikke "eier" riggen eller leiligheten, i betydning full råderett. Bankens eierskap begrenser seg til en rett til å kreve en andel av en kjøpesum, begrenset av størrelsen på panteobligasjonen og sum av saldo på lånene.
Samtidig har ikke de tradisjonelle "eierne" lenger fullstendig råderett over riggen. De kan for eksempel ikke gi den bort til noen, la den brenne opp uten å forsikre den først, og så videre.
Akkurat det du presiserer her er det jeg prøvde å få fram ved at banken ikke har tradisjonell råderett over leiligheten som sådan, men kan typisk betraktes som involvert som deleier til en salgssum i de tilfeller det finnes huslån, og det er jo utgangspunktet for diskusjonen.
Jeg og min samboer har separate lån (SPK og bank, så ganske vanlig løsning). SPK har førsteprioritet, min bank har 2. prioritet. Forsåvidt omtrent kun av akademisk interesse siden belåningsgraden er relativt lav nå. Vi har også ulik eierbrøk, dog ikke etter EK men etter inskutte totalmidler (som jo er det vanligste). Men SPK har ikke pant i min del av boligen og min bank har ikke pant i hennes del av boligen så vidt jeg husker.
Nå skal det sies at jeg ikke har studert panteforholdene veldig nøye siden det ikke er så relevant siden det er god med sikkerhetsbuffer i begges eierandel for det underliggende pantekravet.
Nettopp! Det har stor betydning for oppgjøret ved et salg. I det ene tilfellet går pengene rett tilbake til banken, i det andre tilfellet er det i forhold til boligen ren egenkapital som du får utbetalt på kontoen din og kan gjøre som du vil med, om det nå er å betale ned på forbrukslånet eller ta et godt glass med for eksempel eplejuice. Skål!
Problemet med din tankegang er at du har satt deg fast i noe som er uriktig. Bl.a. fordi du feilaktig blander inn banken på eiersiden, selv om banken kun er långiver med pantesikring. Du gjør banken til medeier, det er bisart.
Jeg kan love deg at sameieres innbyrdes eierforhold som deklaratorisk regel bestemmes av deres andel av ervervssummen, uavhengig av hvorvidt de har finansiert disse andelene ved lånte midler eller ved rede midler på konto (EK).
Altså kan jeg love deg av A og B eier 50 % hver av leiligheten (med mindre annet er avtalt) dersom den kostet kr 2 mill og ble ervervet ved at A betalte 900' fra konto og 100' med banklån, mens B har betalt 100' fra konto og 900' med banklån.
Spørsmålet er hvor mye du er villig til å vedde på det motsatte.
Og jeg kan legge til for ordens skyld: I innlegget ditt over begynner du å skrive om rettighetene i salgssummen, hvor banken visstnok har en andel. Det er helt feil at banken har noen eiendomsrett i salgssummen, men det viktige er at du da har beveget deg vekk fra temaet: Spørsmålet er om A og B eier 90/10 av leiligheten eller ikke.
Det er ikke det samme som at det er økonomisk korrekt. Er du enig i at det blir urettferdig dersom boligen selges med tap, den ene blir gjeldsfri og den andre i praksis tar hele tapet og evt må få det tilbake fra medeieren privat?
For øvrig setter vel meglere opp 50/50 nesten på autopilot med mindre man eksplisitt ber om noe annet. Da jeg var i kontraktsmøte var det forhåndsutfyllt 50/50, vi skulle ha 75/25
Du må for min del gjerne mene hva du vil om at banken er medeier. Det er en fri verden.
Det jeg har sagt, er at banken vanligvis ikke har råderett over boligen, men har prioritert rett til en del av pengene som kommer inn ved et salg, pluss noen andre rettigheter.
Det jeg mener om bankens rettigheter er eksakt det samme som står i panteloven:
På nettet vil du finne enorme mengder med tilfeller hvor folk snakker om at banken er medeier av en bolig, som for eksempel:
Det som for deg framstår som bisarrt, ser ut til å være en veldig vanlig tankegang hos andre. Veldig få ser ut til å reagere på en slik ide, unntatt deg.
Det burde ikke være umulig å bli enige om et enkelt og greit faktum: Når man selger en bolig med et typisk boliglån, sikret med pant, har banken en særrett til å kreve dekning for et krav i boligen, i praksis en del av salgssummen. Det jeg har gjort her er bare å ta utgangspunkt i definisjonen på pant i Panteloven, og klargjøre litt og skifte ut enkelte ord for å vise hva Panteloven sier om tilfellet vårt, blant annet har jeg skiftet ut "pantehaver" med "bank", siden det typisk er en bank som er pantehaver.
Resonnementet mitt er basert akkurat på hva loven sier. Banken har en særrett til å kreve dekning for et krav. Banken har en særrett, og denne særretten kommer foran det meste av andre retter. Det gir mening å tenke at dette skjer "først". Når kravet er dekket, har ikke banken noe den skal ha sagt lenger. Når banken har benyttet sin særrett, kan andre ta hånd om resten. Når banken har benyttet sin særrett er også lånene borte, siden lånene hang sammen med panteretten.
Selvsagt har banken en rett til en andel av salgssummen! Dette er jo hele poenget med pantesystemet! Banken har sikring for sine utlån! Hadde ikke banken hatt rett til en andel av salgssummen kunne jo "eierne" solgt hele greia og tatt alt med seg til Bahamas, både pengene som var lånt og pengene fra salget! Ikke bare har banken en rett til en andel av salgssummen - banken har sogar rett til å forsyne seg først. Blir det ikke noe til overs for de andre er det synd for de andre.
Banken har en eiendomsrett til en del av salgssummen, og resten eier A og B i forholdet 90/10. Jeg har aldeles ikke beveget meg vekk fra noe tema!
Til ditt eksempel - salg med tap. A (900' EK, 100' lån) og B (100' EK og 900' lån) eier 50/50. Selger de med tap - la oss si til kr 1 mill (de gav kr 2 mill), vil det medføre at A sitter igjen med 400' på konto. B, derimot, sitter igjen med 400 i gjeld. Urimelig? Nei, for begge har mistet like mye, dvs. 500 000. Forskjellen er bare at A lettere kan bære dette siden hans lån var så lite. At det blir verre for B, gjenspeiler bare at B har tatt større risiko ved å låne mesteparten.
At det er utfylt 50/50 på forhånd i skjema, skyldes sikkert at det er lovens utgangspunkt. Hvis to eier sammen, anses de å eie 50 % hver med mindre det er holdepunkter for annet.
Nå skal jeg være ærlig: Du snakker for mye om ting du ikke vet stort om.
La oss spole tilbake til start: Spørsmålet er hvor mye A og B eier av leiligheten de har kjøpt sammen. Vi vet begge hva våre standpunkter er. Det ene standpunktet er også riktig.
Det finurlige er at begge kommer til samme resultat, dvs. at hver av A og B totalt sett får 1 mill ved salget (som de så må innfri sine lån med). Min vei til dette resultatet er enkel og korrekt: De får 1 mill hver siden de eier 50 % hver. Din vei er kronglete og selvmotsigende (eier A og B 90/10, skal jo A som 90-prosentsselger få 90 % av kr 2 mill) - og uriktig.
Du vil skifte tema og snakke om noe annet, nemlig rettigheter i en salgssum. Og jo, selvsagt er en salgssum noe annet, f.eks. er det et annet deknings- og formuesobjekt enn en leilighet.
Da blir det vanskelig å diskutere. Jeg er for øvrig ferdig med diskusjonen - dette er ganske basic, og om det ikke har sunket inn nå, er det ikke mye jeg kan gjøre.
Å blande inn panterett i dette - eller hva folk feilaktig sier på "folkemunne" - er avsporinger. Hvis du tror panterett er det samme som eierrett slik at banken blir medeier, ja da foreslår jeg at du leser pantelovens definisjon igjen. Det samme gjelder hvis du tror poenget med pant er å gi banken rett til en del av salgssummen. Formålet med pant er å gi banken sikkerhet for utestående ved at banken kan ta dekning i eiendommen.
Til ditt siste avsnitt er svaret nei, man kan ikke fritt selge pantsatte eiendommer og gi pokker i banken. Pantet er tinglyst, og banken kan dermed fastholde panteretten overfor ny eier. Dét har vi vært innom i en annen diskusjon. Og det er *mulig* banken kan ha pant i salgssummen ved det som heter surrogasjon, men det tviler jeg ærlig talt på.
Q.E.D.
Enig forutsatt at panten kun er i den enkeltes "andel" av boligen, men det vanlige er vel at panten er i hele boligen? Da kommer A dårligere ut siden han taper 500k mens B ikke lengre har et lån og har tapt sine 100k i egenkapital. B har jo ingen gjeld til banken siden lånet er innfridd gjennom salgssummen.
Og nå skal jeg være ærlig: Du er iherdig til å komme med nedlatende bemerkninger til andre.
Vi kommer til samme resultat i akkurat ett spesialtilfelle, nemlig at det ikke har vært hverken økning eller reduksjon i verdien av leiligheten. For alle andre tilfeller kommer vi til ulikt resultat.
Jeg har gang på gang påpekt at A som 90 prosent eier ikke skal ha 90 % av 2 mill, men av det som er igjen etter at banken har tatt sitt, nemlig 1 mill. Banken har nemlig etter Panteloven en særrett til å søke deknig for sine krav først, om du liker det eller ikke.
Debatteknikken din er skitten: Du tillegger meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer så imot dem.
Det er da aldeles ikke noe annet! Hovedspørsmålet her er rettigheter samboere kan tenkes å opparbeide seg før de eventuelt skiller lag igjen. Hvis partene greier å bli enige om en måte å fordele eiendeler som de kan tenkes å eie sammen, og en måte å fordele gjeld på, så er det glimrende, i motsatt fall skal eiendeler selges. Man har altså i praksis et bo, hvor leiligheten skal selges og det står om hvem som har hvilke rettigheter i en salgssum. Det er akkurat kjernen i det vi snakker om. Det er aldeles ikke noe skifte av tema!
Så panterett har ikke noe med boliglån å gjøre?
At du så enkelt avskriver hva store deler av befolkningen mener og tenker som "feilaktig" bør være en tankevekker for deg.
At det som folk flest tenker på som naturlig og fornuftig for deg framstår som "bisarrt" er også tankevekkende.
Her kommer den skitne teknikken inn igjen. Atter en gang tillegger du meg meninger som jeg ikke har, og argumenterer mot dette. Jeg har avklart grundig at panterett ikke er det samme som eierrett, men at det har likhetspunkter når det gjelder retten til salgssummen.
Et viktig poeng med pant ER å gi banken rett til en del av salgssummen. Det er tvangsmidlet banken har til å sørge for at lån blir innfridd. Når noen selger en pantsatt eiendom SKAL banken ha en del av salgssummen. Et vanlig tilfelle er når noen havner i økonomiske vanskeligheter, og diverse inkassosaker ender opp med utlegg og pant eiendommen. Hvis eiendommen da selges, skal de ulike pantehaverne, som kan inkludere en eller flere banker, ha sine deler av salgssummen. Det er hele vitsen. Ved et tvangssalg trenger det ikke engang å være banken, som typisk har høyeste prioritet, som krever tvangssalg gjennomført.
Er det nedlatenhet å påpeke at du tar feil? Jeg har forsøkt etter beste evne å forklare hvorfor.
1. Du forutsetter en todelt transaksjon hvor banken får penger fra salgssummen som om banken var transaksjonspart, og A og B deretter deler på restene. Det er feil. Salg foregår ved at eierne selger og får krav på kjøpesummen. Denne fordeler de iht. eierbrøk. Hver av dem betaler så ned sitt lån med det de får. Closingteknisk kan dette gjøres på mange ulike vis, også ved at betalingen til banken går utenom selgerne (kan være upraktisk at de er mellomstasjon), men prinsipielt er det klart at det er slik som beskrevet: Kjøpers plikt er å betale til selgerne, og selgerne = eierne. Eierne er forpliktet til å betale til sine respektive banker, og gjør dermed dette.
2. Om banken har pant eller ikke påvirker ikke spørsmålet om hvordan As og Bs eierbrøker skal bestemmes. At du trekker inn dette er forfeilet.
3. Hva du, svogeren din, naboen din eller andre mener er riktig norsk jus om eiendomsrett, bryr jeg meg ikke om. Denne diskusjonen viser for så vidt at man bør ta "folkemunne"-oppfatninger med en hel neve salt. Stoler man på hva folk flest sier om jussen, går det fort veldig galt.
4. Banken skal ikke ha salgssummen. Banken skal ha lånet sitt tilbake iht. låneavtalen. For å slette pantet må banken ha full tilbakebetaling. Tilbakebetaling skjer normalt ved at selgerne tar fra salgssummen. So far so good? Men at pant normalt slettes etter at banken har fått betaling fra en salgssum, betyr ikke at panterett gir noen slags rett til pengene man får ved salg. Ei heller at pant har dette som formål. Det du beskriver på slutten av innlegget, er bare det som skjer når låntager misligholder og banken gjør bruk av panteretten. At banken da kan tvangsselge eiendommen, er så, men heller ikke det betyr at banken din er en slags medeier (?) i salgssummen hvis du selger boligen din frivillig. Og I ALLE FALL: Det har ingenting å si for eierforholdene A/B.
Ut over dette vet jeg ikke om det er stort å diskutere - med mindre du legger en sum på bordet.
Men du vil tape. Jeg jobber med denne type spørsmål daglig. Jeg har studert jus. Du har funnet panteloven etter litt googling, jeg har studert panteloven inngående. Det vi diskuterer nå, sorterer under ganske elementær tingsrett og formuesrett.
Det korte svaret her blir vel at det da blir vanskeligere
Utgangspunktet er at man eier 50/50 med mindre det er holdepunkter for annet. Dette følger av sameieloven. I de tilfellene du skisserer, blir egentlig spørsmålet om låneforholdene gjør at man kan peke på en annen brøk. Det kommer helt an på omstendighetene - hvor trygg er man på at en annen brøk er riktigere enn 50/50?
Hvis A og B er hverandres medlåntagere, kan situasjonen fremdeles være at A har sitt lån som han/hun er hovedansvarlig for. Tilsvarende er det for B. I så fall tror jeg man vil gå frem som ellers: Hvor mye betaler A ved kjøpet, og hvor mye betaler B? Eierbrøken fastsettes tilsvarende. At de er medlåntagere får da ikke noe å si. Dette tror jeg kan ha mye for seg hvis de bare er medlåntagere i form av kausjonister, siden det da gir best mening å si at den ene er hovedlåntager.
Er de helt likestilte låntagere, blir det vanskeligere. Da kan en si at de egentlig har to felles lån. Da bestemmes nok eierbrøken på samme måte som om de har ett felles lån. (Antall lån har ikke så mye å si hvis de er felles.)
Hvordan løses så den situasjonen? Hvis man har avtalt at den ene skal betale mer enn den andre, eller de har innrettet seg slik, kan det være grunnlag for å fravike 50/50-regelen. Ellers vil man nok falle tilbake på denne regelen og si at de eier like store deler.
Det var på en måte poenget mitt med innlegget som startet denne diskusjonen. Så lenge hver enkelt låntager lever sitt separate liv med pant i klart definert andel av felles sikkerhet og sitt eget lån så er det greit, da er det kurant å bruke innskutte midler, uavhengig hvor de kommer fra. Men jeg har inntrykk av at det er svært vanlig med andre typer opplegg, der banken i praksis har sikkerhet i "hele" boligen og lånet er felles for to låntagere og de er solidarisk ansvarlige for lånet. Men det er godt mulig at dette er mindre vanlig enn hva jeg har trodd det er. I slike situasjoner skal den parten som har bidratt med mesteparten av EKen holde tunga rett i munnen, og særlig se på hva som skjer om boligen må selges med tap en gang. Det gjelder forsåvidt også ved gevinst, men da er ikke problemet så åpenbart siden avkastning på investert egenkapital er et noe abstrakt konsept for de fleste skulle jeg tro.