Hvis kommunen ønsker utvikling kan ingen naboer stoppe prosjektet på sikt. Man kan klage litt og utsette, men hvis kommunen er uinteressert i å høre på protester som du sier, er det neppe mulig.

Du opplyser ikke om byggetomta eies av sentereieren alene, eller i et sameie med beboere og sentereier. Hvis byggetomta eies av en aktør så er ditt sameiet bare naboer. Da kan for øvrig ikke deres sameie "stemme ned" prosjektet.

Hvis dere eier deler av byggetomta gjennom sameie, så er det mulig at generaforsamlingen i sameieloven kan stoppe prosjektet rent privatrettslig, hvis beboerne er i flertall. Tviler dog på at Byggherren er inhabil etter eierseksjonsloven, ingen i et sameie er jo habile da deres egen eiendom selvsagt representerer egeninteresse.

Hvis kommunen er skikkelig gira kan de uansett vedta planen som grunnlag for ekspropriasjon fra sameiet slik at den blir bebyggbar selv om flertallet i sameiet sier nei.

Takk for svar.

Kommunen er skikkelig gira. Her er det snakk om å bygge kjøpesenter en til fem meter fra vinduene våre slik at vi ender opp med kjellerleiligheter beliggende i en toppetasje som nå har flott utsikt. Da må vel eierseksjonslovens § 32 kunne brukes? : "Sameiermøtet, styret eller andre som etter § 43 representerer sameiet kan ikke treffe beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig fordel på andre sameieres bekostning." Her er det snakk om milliontap for boligeierne.

Er utbyggingen i eget sameie eller er det nabobygg (dvs et annet sameie) med delvis samme eier ?

I første tilfelle har sameiet noe å si, i det andre så er dere nabo (men kanskje sameiet skal mene noe her og da kan det kanskje være at det er aktuelt, men eier av næringsseksjonen i deres sameiet vil fortsatt ha full stemmerett).

Sameiet eier ikke naboeiendommen. Den er det kjøpesenteret og majoritetseieren i sameiet som eier.

Ut fra at sameiet ikke eier byggetomta, er dere vanlige naboer/berørte etter plan-og bygningsloven og forvaltningsloven. Paragrafen du viser til i eierseksjonsloven kommer ikke til anvendelse da den kun regulerer forholdet mellom partene i sameiet på eiendommen dere eier. Det er tilfeldig og irrelevant etter eierseksjonsloven at det samme kjøpesenteret eier nabotomta. Husk på det kunne like gjerne vært et annet kjøpesenterselskap som bygget på naboeiendommen.

Dere kan klage på reguleringsplanvedtaket til Fylkesmannen. Han kan prøve alle sider av saken, men vil først og fremst se etter formelle saksbehandlingsfeil. Dersom alle forhold er grundig vurdert og det ikke er formelle feil, er det generelt en høy terskel for at fylkesmennene overprøver kommunens skjønnsutøvelse. Dette ut fra hensynet til det lokale selvstyret.

Etter dette er saken over i forvaltningen. Man kan klage til sivilombudsmannen, men jeg tror ikke han er forpliktet å se på saken. Man kan også ta utbyggeren til retten. Men hvertfall i bystrøk hvor den allmenne samfunnsutvikling tilsier at det kan påregnes tett og høy bebyggelse, tilsier nok rettspraksis at det er vanskelig å vinne frem. Erstatningskrav utelukkende basert på antatte tap ut fra boligenes verdi har generelt en høy terskel. Husk også på at man må betale saksomkostninger for motparten, gjerne flere hundre tusen, hvis man taper.

Du fremstiller det dramatisk i innlegget (milliontap) og det er umulig for oss å vurdere dette konkret eller sikkert. Men vær klar over at dette forekommer og slik er verden. Det bygges i norske byer.

Her er det en misforståelse. Det skal bygges både på nabotomta og på sameiets tomt.

På Moholt i Trondheim (for lokalkjente: Vegamot) var det en sak for noen få år siden der beboerne i ei terasseblokk fikk blokkert utsikten da kjøpesenteret bygde to etasjer på toppen av eksisterende bygning. De lagde masse bråk for å få stoppet byggingen, men lyktes ikke: Reguleringsplanen satte en maksimumshøyde på bygningene, og kjøpesenteret holdt seg innenfor denne grensen. Skulle naboene ha protestert, måtte de protestert på reguleringsplanen.

Nå var det slik at boligblokka var ganske ny; den ble bygget etter at reguleringsplanen var vedtatt. Alle kjøpere hadde mulighet, før de kjøpte leilighet, til å vite at reguleringsplanen tillot påbygget på kjøpesenteret. Beboerne måtte bekrefte det, men når de ikke fikk stoppet byggingen, forsøkte de å gå på meglerfirmaet, og hevdet at megleren rett nok hadde gjort dem oppmerksomme på reguleringsplanen, men hadde hevdet at det var praktisk talt null sjanse for at kjøpesenteret ville benytte seg av det. Men slik gikk det altså ikke, og kjøperne forsøkte å kreve erstatning fra meglerhuset som hadde formidlet boligene, og ble sivilrettssak ut av det.

Korriger meg om jeg husker feil; jeg er bare 97% sikker på sluttresultatet: Dommen slo fast at megleren hadde informert i tilstrekkelig grad om reguleringsplanen, og at kjøperne uansett hadde et selvstendig ansvar for å sette seg inn i gjeldende reguleringsplaner før kjøp. Selv om megler har gitt sin vurdering av hvor sannsynlig et påbygg syntes på salgstidspunktet, måtte det være helt klart at dette bare var en skjønnsmessig antagelse som ikke kunne oppfattes som å gi meglerhuset noe ønonomisk ansvar, gitt foreliggende reguleringsplan. Så resultatet var at påbygget ikke ble stoppet, de nederste par etasjer av blokka mistet utsikten sin, og de fikk ingen erstatning for dette.

Det er ikke sikkert at saken er direkte sammelignbar med din sak, men det kan kanskje hentes noen elmenter fra den. Hvis utbyggingen hos deg er innenfor hva en reguleringsplan definerer som innenfor rammene, og hvis dere kjente eller burde ha kjent til reguleringsplanen (og det burde dere som regel...) da bør du ikke være altfor optimistisk. Hvis byggingen forutsetter omregulering har du adskillig større sjanser for å kunne legge inn protester og få stoppet (eller påvirket) planene, ved å protestere på omreguleringen.

Joda vi kjente utkastet til reguleringsplanen og skrev en serie klager. Det gjorde vi også da områdereguleringsplanen ble utarbeidet. Da fikk vi igjennom at det ikke skulle bygges flere boliger i området. Nå har de godkjent over 100 i detaljplanen. Men rådmannen overså våre innvendinger fullstendig og skrev atpåtil at naboprotestene var imøtekommet. Så vi er visst ikke naboer og har dermed mindre vi skulle ha sagt enn de normale naboene.

OK. For det som skal bygges på sameiets eiendom kommer nok eierseksjonsloven til anvendelse. Kommer nok litt an på vedtektene og i hvilken grad boligeierne kan sies å kunne påvirke næringsseksjonen. Dere bør kontakte en advokat som kan eiendomsrett.

Husk på at plan og bygningsloven er offentligrettslig og eierseksjonsloven er privatrettslig. Kommunen kan gi tillatelse ut fra at tiltaket er i orden etter PBL og kommunens vurdering, og henvise til at konflikt med privatrettslig lovverk må partene ordne opp i selv.

For å stoppe et planvedtak med bakgrunn i privatrettslige forhold, må dere sannsynliggjøre at det er åpenbart at tiltakshaver ikke har de privatrettslige rettigheter søknaden forutsetter, JF. PBL 21-6. Dette betyr mer enn alminnelig sannsynlighetsovervekt og det får dere neppe gjennomslag for uten et godt klagebrev fra en advokat ihvertfall.

Det er i loven lagt opp til at kommunene i prinsippet ikke skal ta stilling til privatrettslige forhold. Det er ansett som uhensiktsmessig ressurskrevende for forvaltningen å bruke tid på forhold som egentlig er private anliggender mellom partene.

Tusen takk. Her må det tenkes.