6,563
59
10
Kjempekrise - trenger hjelp!
264
0
Hei
Nå er det kjempekrise i heimen!!! Vi har kjøpt oss et hus i god tro, og nå viser det seg at selger av huset har tilbakeholdt opplysninger! Tilbakehold av opplysningene dreier seg om at det ikke er søkt om byggetillatelse til to utvendige boder (der den ene krysser grensa til kommunens friareal), de har bygd en mye større garasje enn det som var søkt om og de har planert ut et område som er på kommunens friareal. I forbindelse med en byggesøknad, der vi ønsker å bygge ut, har kommunen oppdaget dette, og dermed gitt oss avslag på byggesøknaden. I tillegg har vi fått advarsel om at vi må tilbakestille de ulovlige "prosjektene" og trussel om døgnmulkt hvis ikke dette gjøres.
Har vært i dialog med kommunen, og de har forståelse for at dette er en kinkig sak, men må forholde seg til regelverket. Spørsmålet mitt er som følgende, hva gjør vi med dette? Noen som har erfaring, og kan hjelpe oss videre i prosessen?
Huset vi nå har lever jo ikke opp til det som vi i utgangspunkte kjøpte, og er nå svært mangelfullt for oss.
Det jeg tenker er at det blir to parallelle prosesser:
En opp mot kommunen, og en mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier. Det som hadde vært det aller beste hadde vært at vi fikk kjøpe en del av friarealet til kommunen, slik at vi slapp å tilbakestille verdifull bodplass OG at vi fikk bygd ut de sårt tiltenkte kvadratene vi i utgangspunktet hadde tenkt oss. Det har jeg forstått er tilnærmet umulig pga at det må gjøres endringer i reguleringsplan. Innspill her?
Den andre prosessen er mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier, og etter det jeg har forstått er det en vanskelig kjempe å kjempe mot. Hvordan angriper vi dette? Hvor begynner man? Det som er mine tanker er at vi må ta det via advokat, og da tenker jeg via innboforsikringa. Der koster det penger ganske tidlig i prosessen, så greit å vite om det er noe vi kan gjøre før vi begynner å betale advokatsalær. Hvordan er mulighetene for at vi kan vinne en slik sak? Har forstått det slik at det er Avhendingsloven som gjelder her.
Blir evig takknemmelig hvis noen kan hjelpe til i denne saken her!
Nå er det kjempekrise i heimen!!! Vi har kjøpt oss et hus i god tro, og nå viser det seg at selger av huset har tilbakeholdt opplysninger! Tilbakehold av opplysningene dreier seg om at det ikke er søkt om byggetillatelse til to utvendige boder (der den ene krysser grensa til kommunens friareal), de har bygd en mye større garasje enn det som var søkt om og de har planert ut et område som er på kommunens friareal. I forbindelse med en byggesøknad, der vi ønsker å bygge ut, har kommunen oppdaget dette, og dermed gitt oss avslag på byggesøknaden. I tillegg har vi fått advarsel om at vi må tilbakestille de ulovlige "prosjektene" og trussel om døgnmulkt hvis ikke dette gjøres.
Har vært i dialog med kommunen, og de har forståelse for at dette er en kinkig sak, men må forholde seg til regelverket. Spørsmålet mitt er som følgende, hva gjør vi med dette? Noen som har erfaring, og kan hjelpe oss videre i prosessen?
Huset vi nå har lever jo ikke opp til det som vi i utgangspunkte kjøpte, og er nå svært mangelfullt for oss.
Det jeg tenker er at det blir to parallelle prosesser:
En opp mot kommunen, og en mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier. Det som hadde vært det aller beste hadde vært at vi fikk kjøpe en del av friarealet til kommunen, slik at vi slapp å tilbakestille verdifull bodplass OG at vi fikk bygd ut de sårt tiltenkte kvadratene vi i utgangspunktet hadde tenkt oss. Det har jeg forstått er tilnærmet umulig pga at det må gjøres endringer i reguleringsplan. Innspill her?
Den andre prosessen er mot eierskifteforsikringa til tidligere huseier, og etter det jeg har forstått er det en vanskelig kjempe å kjempe mot. Hvordan angriper vi dette? Hvor begynner man? Det som er mine tanker er at vi må ta det via advokat, og da tenker jeg via innboforsikringa. Der koster det penger ganske tidlig i prosessen, så greit å vite om det er noe vi kan gjøre før vi begynner å betale advokatsalær. Hvordan er mulighetene for at vi kan vinne en slik sak? Har forstått det slik at det er Avhendingsloven som gjelder her.
Blir evig takknemmelig hvis noen kan hjelpe til i denne saken her!
Du bør også melde fra til megler om at du har oppdaget en mulig mangel så raskt som mulig, dette skal gjøres uten ugrunnet opphold.
Et av problemene dine er at de manglende tillatelsene er ting du sannsynligvis kunne ha sjekket før du kjøpte huset, hva som er søkt om og ikke er jo offentlig tilgjengelig informasjon...
Mot selger skal du allerede i dag varsle at dere vil fremme en mangel etter avhendingsloven. Varselet behøver ikke gå i detaljer på noe, bare at det vil komme. Det kan godt anmerkes at det gjelder ulovligheter knyttet til Plan og bygningsloven (ta da med, "men ikke begrenset til" ). Hvordan dette skal varsles er antagelig beskrevet i kjøpekontrakten, men send uansett kopi til megleren.
Utover dette er mitt eneste og klare råd å finne en god advokat med dette som arbeidsfelt. Her er uendelig med snublekanter og dårlige råd så kompetanse er grunnleggende viktig.
Deres sak mot selger kan gå uavhengig av deres grep mot kommunen for å evt kjøpe friareal. Friareal kjøpes og selges hele tiden, så umulig er det ikke. Dispensasjon fra reguleringsplaner er også dagligdags, men umulig å hjelpe deg videre på dette grunnlaget.
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
Garasjen som er bygget for stor burde jo også være oppdaget av både megler og takstmann under gjennomgang av eiendommen?
Jeg ville nok først og fremst kontaktet megleren, og stilt vedkommende opp til sitt livs konfirmasjon, deretter tatt takstmannen et tak, ettersom dette høres ut som noe som burde vært oppdaget tidlig i salgsprosessen.
Dette er jo helt klart noe selger måtte eller burde vite om, og således er det en mangel etter avhendingsloven.
Samtidig så er det vel kanskje litt på kanten til hva du selv burde oppdaget under undersøkelsesplikten, alt ettersom hvor synlig det er at bygningene ikke stemmer med kartet, og hvor enkelt det burde være å se hvor tomtegrensen går osv.
Ettersom selger har eierskifteforsikring, så må du jo henvende deg dit for reklamasjon, enten ved å selv skrive et reklamasjonsbrev, eller ved å få en advokat til å gjøre det for deg, men første kontant bør i grunn være overkommelig for de fleste, samtidig kan det også være greit å ha med en advokat fra starten av, når forsikringsselskapet ikke er imøtekommende, noe de sjelden er.
Vil det at det er offentlig informasjon kunne bli et problem? Skal ikke selger informere oss om dette?
Skal jeg melde fra til selger eller megler?
Når det gjelder juridisk hjelp, er det ikke å anbefale å ta det via f.eks innboforsikring eller via organisasjonen? Kan man melde seg inn i huseiernes landsforbund etter at konflikten er oppstått? Bør man ta en lokal advokat, som man kan oppsøke personlig, eller holder det med telefonisk kontakt?
Er det verdt å ta en sånn sak videre, med tanke på kostnader hvis man tapere saken?
Her var det mange spørsmål, men det surrer 1000 tanker i hodet nå... 😯
Det er vanskelig å svare på om det er noe problem at informasjonen er offentlig.
Generelt er det jo slik at feil man burde oppdaget ikke er en mangel, men dette er jo samtidig feil som tidligere eier måtte vite om, og som både megler og takstmann burde vist om og opplyst om i salgsoppgaven og taksten.
Eierskifteforsikringen dekker selgers fulle ansvar i forhold til avhendingsloven, også dersom vedkommende har gitt manglende opplysninger.
Du skal så vidt jeg vet altså alltid henvende deg til selskapet, ikke tidligere eier som har forsikret seg for slikt ansvar.
Dersom det skulle være grunn til regresskrav, så er dette et forhold mellom selskapet og tidligere eier, og ikke ditt problem.
Det kan være en mulighet å ta advokatkostnadene gjennom innboforsikring, de fleste forsikringer har en egenandel på rundt 4000,- samt 20% av kostnadene.
Dersom du vinner frem, betaler ofte den tapende part rettsomkostningene dine, det samme gjelder dersom du taper, da må du betale.
Hvis du selv mener du har blitt lurt, og dette er en såpass grov mangel at du ville revurdert kjøpet av eiendommen, eller i det minste ville betalt en del mindre enn du har gjort, så bør du selvfølgelig reklamere på kjøpet.
En vet hvor hastig en eiendomshandel kan være. Visning på søndag og handelen 4 mill, avgjort før lunch på mandag. Ikke alltid så lett å skaffe offentlige opplysninger som selger/takstmann/megler burde være forpliktet til å fremskaffe.
Var kommunen klar over dette før salget, eller er det avdekket nå gjennom dine undersøkelser for ditt tiltak?
Egenerklæringen fra selger skal vel avkrysse for om det er utført tiltak på eiendommen etter byggeåret og også hvorvidt det er godkjent hos bygningsmyndigheten.
Hva står det der?
Godt skjulte ulovligheter er ikke enkle å avdekke for verken megler, takstmann eller interessenter. Det avgjørende er egentlig om selger har holdt tilbake informasjon eller ikke.
Vet man med sikkerhet at det er selger som har oppført disse byggverkene?
Autorisert takstingeniør (MNT), Bygg- og tømrermester, Sentralt godkjent for Ansvarsrett og Godkjent Våtromsbedrift (FFV)
Tjenester:
Verdivurdering, tilstandsanalyse, våtrom, uavhengig kontroll, prosjektering/tegning, byggeledelse.
Hjemmeside
På egenreklæringsskjema pkt 9 er spørsmålet: Kjenner du til reguleringsplaner, andre planer, nabovarsel eller offentlig vedtak som kan medfore endringer i bruken av eiendommen
eller av eiendommens omgivelser, eller forslag til dette? Her har de svart nei!
Pkt 10: Kjenner du til manglende ferdigattest/midlertidig brukstillatelse vedrerende eiendommen? Her har de svart nei!
Pkt 11: Kjenner du til pålegg/heftelser/krav vedrorende eiendommen? Også her nei!
Pkt 14:Er det innredet/bruksendret/bygget ut kjeller, loft eller andre deler av boligen etter opprinnelig byggear? Her har de svart ja, og skrevet Ja - og skrevet: Tilbygg 2004 - to boder gjort til bad, og svart JA på at de er godkjent hos bygningsmyndighetene.