Greier dere å bygge to utleieleiligheter i Oslo sør/øst for en mill pr stykk vil det gi en strålende lønnsomhet.  To mill for 2 * 50 kvm tilbygg når man har tomt, det burde ikke være helt urealistisk. 

Sjekk opp reguleringsplanen grundig.  Det kan være begrensninger på utnyttelsesgrad, avstand til nabotomt, antall parkeringsplasser, høyde, eller annet. 

Ta gjerne en prat med kommunen før dere går alt for langt i detaljplanleggingen. 

Rettelse - skulle være 40 kvm. Tror 50 blir for mye. For meg høres det veldig dyrt ut med 1 mill pr stk når man har tomt og leilighetene skal være enkle hybelleil til utleie. Grovt sett er 1 mill = 10.000 i utgifter (må estimere at den ekstremt lave renten godt kan endre seg) og forventet leie er trolig rundt 8000 for hver leilighet. I såfall går prosjektet underskudd, da renter og avdrag er mer enn utleiepris (20.000 utg og 16.000 inntekt pr mnd). Ville være veldig interessant å høre hva en med erfaring tenker er en realistisk pris.
Flat tomt.

Små hybelleiligheter: masse styr med folk som flytter inn/ut i ett sett. Trolig han du ikke regne inntekt mer enn 10 mnd/år. Stadig vedlikehold.

Mere biler på gården.

Masse ekstra årlige avgifter til kommunen og elverket.

Absloutt verdt å ta med i betraktning, ja takk :-\

Man kan regne lønnsomhet på utleieprosjekter på mange måter...  Og som du er inne på, er kalkulasjonsrenten avgjørende.

Likevel gir nå de lange rentene på rentemarkedet en indikasjon om at markedet ikke forventer noen drastisk endring de nærmeste årene, og det er også signalene fra både regjering og opposisjon, så det gir ihvertfall mening å gjøre et regnestykke ut i fra dagens rentenivå for å se hvor landet ligger.

La oss se på en leilighet.  Jeg antydet en mill i kostnad for å få noen til å bygge den for deg.  Nå gikk du nettopp litt ned i størrelse så det kan redusere prisen litt, og kanskje greier du å bygge billigere enn 20.000 pr kvm som jeg benyttet som utgangspunkt, spesielt hvis du legger inn egeninnsats, men la oss nå likevel regne på en mill; det er et rundt tall.

Det er mulig å få lån til rundt 4 % nå.  Det betyr at du betaler 40.000 i året i rente.  Forutsatt at du har en normal jobb så dekker Staten 28 % av disse 40.000 gjennom rentefradraget, så du sitter igjen med 28.800 i netto rentekost per år.  Så får du litt ekstra kostnader; kanskje strøm ikke er inkludert i husleien, det blir litt ekstra vannforbruk, kanskje må du ha en ekstra søpledunk eller to, og så må du regne med litt mer på vedlikehold, så legg på et par tusen dings i måneden til slikt.  Da har du rundt 43.000 i året i rente, drift og vedlikehold.  Si at du greier å leie ut 11 måneder pr år.  Da trenger du rundt 4.000 i måneden i leieinntekt for å gå i null. 

Du sa at din del er på to etasjer med 80 kvm i hver.  Da har du 160 kvm.  Utleiedelen på 2 * 40 blir på langt under halvparten i størrelse, så leieinntektene er skattefrie. 

(Om du betaler avdrag på lånet eller ikke har ikke noe å si for lønnsomheten på kort sikt så lenge kalkulasjonsrenten ligger fast.  På lengre sikt reduserer du lånet og dermed skattefradraget, så lønnsomheten synker.  Grunnen til at avdrag ikke påvirker lønnsomheten er selvsagt at avdrag bare er en type sparing.  Når prosjektet en gang selges, får du tilbake pengene som er betalt som avdrag.)

Så hvis du får folk til å bygge for deg for under en mill per leilighet, og du regner med å få rundt 8.000 i leieinntekter per leilighet, så kan du se fram til en glimrende fortjeneste.

Selv med doblet rentenivå har du fortsatt fortjeneste.

Jo lenger under en mill du kommer i byggekostnader, jo bedre blir fortjenesten din. 

Jeg har leiet ut to leiligheter i mange år.  Det har vært en glimrende og enkel inntekt

Et godt regnestykke:) takk for svar! Interessant også at du selv har erfaring med to utleieleiligheter.
Jeg kan ikke skjønne annet enn at det er fullt mulig å komme langt under 1 mill pr stk., men det skulle jeg veldig gjerne vite mer om.

Det kan se ut som om bøygen er dette med parkering - som nevnt i tidligere mail. Men det er vel ikke krav om ekstra parkeringsplasser ved utleie. Det søkes jo om tilbygg og ikke om å få leie ut.. Kravene til beboelige rom reguleres jo i lov. Det største problemet er kanskje å få naboene til å akseptere utbygging i og med at de bør vite om formålet - og de tenker nok straks på at det vil bli mer parkering i deres nærhet..

Noen som vet hva som er deknigsgrad i Oslo Sør/øst ved trafikert område. Er den 25%?

Du bør sjekke krav til parkering, 2*nye tilkoblingsavgifter for vann, avløp, strøm, 3* fastavgifter for vann, avløp, renovasjon og strøm. Enn videre eiendomsskatt og formuesskatt.

Du søker her om å etablere to nye boenheter, ikke bare om å få øke antall m2 i egen bolig.

mere Thursday, July 25, 2013

Det kan se ut som om bøygen er dette med parkering - som nevnt i tidligere mail. Men det er vel ikke krav om ekstra parkeringsplasser ved utleie. Det søkes jo om tilbygg og ikke om å få leie ut..

Hvis du bygger to leiligheter som har egen inngang, som er velegnet til utleie og som ikke kan inngå som en naturlig del av din egen leilighet (dvs. åpen passasje, eventuelt en fislete dør), så er det nok sannsynlig at reguleringsplanen din vil sette krav om biloppstillingsplass.  Sjekk reguleringsplanen for detaljer.

mere Thursday, July 25, 2013

Noen som vet hva som er deknigsgrad i Oslo Sør/øst ved trafikert område. Er den 25%?

Maksimal utnyttelsesgrad varierer.  Sjekk reguleringsplanen for området ditt.  25 % er en grense som forekommer, men den kan være både høyere og lavere.  Maksimal utnyttelsesgrad kan også være avhengig av mønehøyde og/eller gesimshøyde: Man kan velge mellom å bygge lavt med stor grunnflate eller høyt med liten grunnflate. 

KjellG Thursday, July 25, 2013

Du bør sjekke krav til parkering, 2*nye tilkoblingsavgifter for vann, avløp, strøm, 3* fastavgifter for vann, avløp, renovasjon og strøm. Enn videre eiendomsskatt og formuesskatt.

Du søker her om å etablere to nye boenheter, ikke bare om å få øke antall m2 i egen bolig.

Det er en grei huskeliste. 

Dette er momenter som inngår dels i kostnaden ved å bygge, dels i driftsutgifter.  Tallene jeg foreslo er ment å inkludere disse postene, men jeg har ikke sjekket opp gebyrregulativet for Oslo, så regnestykket må kontrolleres før man tar det som helt god fisk.

Jeg kan ikke huske at det er eiendomsskatt i Oslo? 

Gevinsten på formueskatt er såpass liten at jeg ikke har regnet med den, og mange nyter ikke godt av denne effekten i det hele tatt.  Låner man en mill og bygger for en mill, så kan man argumentere for at ligningsverdien på huset ikke skal øke mer enn 30 % av verdiøkningen, altså 0.3 mill, og med den millionen man lånte får man en formue som ligningsmessig reduseres med minst 0.7 mill.  Men mange boligeiere har jo negativ ligningsmessig formue, betaler derfor ikke formuesskatt, og vil dermed ikke nyte godt av den ytterligere formuesreduksjonen man får ved et slikt prosjekt.  Og HVIS man betaler formueskatt, så er den på 1.1 promille om jeg husker riktig, etter et eller annet fribeløp, så det er ikke så mange hundrelappene i året man eventuelt sparer i formueskatt på å bygge hybler.  Da er vi nede i tiere per måned, og det er godt innenfor slingringsmonnet i regnestykkene her. 

Hvis du ønsker å leie ut skattefritt er det også en balansegang å sørge for at enhetene ikke er familieleiligheter, ved utleie av to selvstendige enheter som kan regnes som familieleiligheter er det skattepliktig. Her er det fort å trå feil.

I tillegg er de selvfølgelig et område åpent for endringer skattemessig. Alle partiene er vel egentlig enige om å skattlegge bolig hardere, men ingen vil snakke om/innrømme det, så det vil antagelig skje i små steg med minst mulig oppstyr.