Jeg kan dessverre ikke svare på spørsmålene dine, men jeg spør meg selv hva som er galt i dette landet når en hybel på 29 kvadratmeter krever alle disse tingene.

Hvorfor ikke bare gjøre dette uten noen søknad? Det må da være forskjell på en hybel og en leilighet? Alternativt bare gi opp med en gang siden dette er umulig å få til med TEK2010.

Kunne det ikke bare vært noen brannkrav og en minimum mengde vinduer og takhøyde og vips så var det greit?

Alle disse kravene er vel bare hvis det er snakk om en separat boenhet, leide selv ut to soverom i en leilighet jeg hadde og søkte ikke om noe som helst.

Hadde jeg vært deg hadde jeg skrevet en enkel leiekontrakt tilpasset den konkrete situasjonen du befinner deg i, som gjør alt dette unødvendig. Du sier selv at du har stramt budsjett, så du ønsker vel å gjøre det så enkelt og rimelig som mulig?

Siden det er snakk om kjeller, kan man anta at det er snakk om å søke om bruksendring fra rom for lagring til rom for varig opphold, og at det da trenges omfattende prosjektering og søking som tilfredstiller TEK og SAK. Det er en ganske annen situasjon enn å leie ut eksisterende soverom i egen bolig. Det er bruksendringen som utløser papirmølla, ikke hvorvidt den som bor i kjelleren leier eller er familiemedlem.

> 1. Siden hybel er på 29kvm og 1roms. Trenger jeg da biloppstillingsplass på tomt? Må jeg evt da først søke biloppstillingsplass før jeg søker om å etablere hybel i kjeller? Jeg har kun 1 parkeringsplass på tomt + liten garasje.

Det vil gå fram av reguleringsplanen for ditt område.  Ulike områder kan ha ulike krav til parkeringsplass. 


> 3. Må jeg søke etter TEK10? Det vil umulig la seg gjøre å oppfylle krav på universell utforming og anne. Det er eksisterende rom, hobbyrom, bod, vaskerom, gang.

Krav om universell utforming gjelder hus åpent for almenheten og arbeidsbygning. 


> 4. Kan jeg søke selv som ansvarlig bygger? Evt hvordan går man da så frem? Eneste som må gjøres er lydhimling, 4m lettvegger mot rommene jeg fortsatt skal bruke (egen branncelle) og nytt bad. Ellers er alt tykk mur.

Det er mulig å søke om ansvarsrett som privatperson.  Det vil være en fordel om du kan vise at du har vært gjennom lignende prosjekter før. 


> 5. Det blir svært vanskelig å få nok lysåpning på gang/kjøkken (8kvm gulv) eneste lysåpning blir i vindu på ytterdør. Den må da være 0.8kvm glass i døren for å tilfredsstille krav på 10% lys. Kan jeg komme utenom dette?

Du gjør livet for saksbehandleren din mye lettere hvis du tilfredsstiller alle krav.  Er det ikke noen mulighet for å få inn lys?  Reglene er laget for å gi gode hus vi kan bo i.  Lys er en bra ting.

Hvordan er rommene dine definert?  Er løsningen din tilstrekkelig åpen til at du kan se gang/kjøkken i sammenheng med stue?


> 7. Vindu på soverom/stue må lages større, kan søke dette i samme søknad om etablering av ny enhet? Eller må dette søkes utenom?

Søknad om bruksendring er vel forskjellig fra søknad om fasadeendring, men det vil jo være praktisk å ta nabovarslene i samme runde.  Kanskje det er greit med to søknader som sendes inn samtidig?


> 9. Hvor finner man utav utnyttelsegraden på tomten? tomt er kun 531kvm, bruksareal er 190kvm, prom130kvm. Om jeg lager parkering, kommer denne med på utnyttelsegrad?

Bruksareal og P-ROM er ikke relevant for beregning av utnyttelsesgrad.  Her må du istedet benytte Bebygd areal.  Fra Store Norske Leksikon:

"Bebygd areal (BYA): det areal bygningene på en eiendom opptar på bakken. Til bebygd areal regnes alle bygninger og bygningsdeler som stikker mer enn 0,5 m over bakken. Lav terrasse, svømmebasseng o.l. regnes derfor ikke med, heller ikke takutstikk. Derimot regnes biloppstillingsplass med til bebygd areal. Begrepet brukes bl.a. i offentlig planlegging (se utnyttelsesgrad), særlig i områder med frittliggende boliger."


> 10. Om jeg søker om dispensasjon på enkelte ting i søknad. Kan jeg da kun skrive "søker om disp. til ikke å oppføre parkering pga ......" ? Eller er det veldig høytidlig med disper?

Hvis man bare kunne forbigå en regel ved å si at man gjør det, så ville regelen være meningsløs.  Skal du søke om dispensasjon fra en regel så hjelper det godt om du kan komme med gode grunner for hvorfor det ville være urimelig å insistere på at regelen må overholdes i ditt tilfelle, for eksempel at regelen kan føre til aldeles urimelige kostnader.  Saksbehandleren din har en sjef.  Hvis saksbehandleren tas i å prøve å øse ut dispensasjoner uten grunn kan vedkommende få et problem.  Hvis du i stedet kan gi saksbehandleren din gode argumenter for å få gjennom en dispensasjon, gjør du jobben til vedkommende mye lettere. 

Prøv å begrens antall regler du søker om dispensasjon fra til det absolutt minste nødvendige. 

"Normalt" skal dispensasjon ikke gis, for å si det slik... 


Leiligheter for utleie håndteres noen ganger etter prinsippet "Don't ask, don't tell"...

Sikker på om du fortsatt vil leie ut om 5 år?

Med en så liten leilighet vil det trolig bli mye gjennomtrekk og du bør ikke regne inntekt mer enn 10 mnd/år

Krav om lys gjelder vel ikke gang / bad?

Er kjelleren under bakkenivå? Husk at vindusflate under bakkenivå "gjelds ikke", selv om det evt. er lysgrav.

Hva med å bare ringe kommunen og spørre? Alt blir mye enklere hvis man har sitt på det tørre, det spørs bare hvor mye styr det blir å komme dit.

En ting som jeg ikke ser nevnt her, og som vil være ett automatiskt avslags punkt i søknaden er det om rømmningsvei

•Hvis kjellerrom skal brukes til varig opphold, skal det ha godkjent rømningsvei.
•I henhold til veiledningen til TEK må vinduet i åpen stilling ha en fri åpning der høyde og bredde til sammen utgjør minst 1,5meter. Bredden må samtidig være minst 0,5meter og høyden minst 0,6meter.
•Underkanten på rømningsvinduet skal ikke ligge mer enn 1,2meter over golvet med mindre det er tatt spesielle forholdsregler for å lette rømningen, som f.eks en benk eller lignende, fast montert under vinduet.


MEd åpen stilling må man også regne med karm, som stjeler 20cm i både høyde og bredde. så minste åpning der vindusfaget kan svinges ut til ikke å hindre utgang vil være 120x70cm (BxH) sånn ca.

Eistei Saturday, May 11, 2013

5. Det blir svært vanskelig å få nok lysåpning på gang/kjøkken (8kvm gulv) eneste lysåpning blir i vindu på ytterdør. Den må da være 0.8kvm glass i døren for å tilfredsstille krav på 10% lys. Kan jeg komme utenom dette?

Dersom denne døra går ut på fri mark, så er trolig rømningskravet oppfylt. Hvis den går til utvendig kjellertrapp er jeg usikker.

Det var mange gode svar og diskusjoner!

Hybelen får bra utsikt over Bergen sentrum så lenge jeg får noen større vinduer. Eneste er som sagt med kjøkkenet/gangen. Ytterdøren går rett inn dit. Men ingen vindu.

Jeg planlegger nå å søke først om biloppstillingsplassen og heller betale det sure søknadsgebyret. Få godkjent denne. Og så heller søke disp fra parkering til hybel, men ha med godkjenningen likevel. Begrunne disp med at det kommer til å blik ganske dyrt, som det kommer til å bli.

Leiligheten blir bygget. Er veldig gode penger i det og regnestykket går fint opp. Planlegger å leie ut hele huset om noen få år.


Noe som har flere tips til isolasjonen i ytterveggene? Kan jeg klare å komme unna med å ikke isolere? Jeg ønsker 110% å ikke gjøre dette grunnet plassmangel inne og dyrt å grave opp alt ute + kostnadene.