Har ingen spesielle kunnskaper om festetomer, men hva med å få dine besteforeldre til å kjøpe ut tomten først. Så kjøper du hus og tomt etterpå?

bestefar gikk desverre bort for en måned siden,og bestemor har desverre hatt alzheimer en stund.

så kjøpet skal gå igjennom tanter og onkler,har blitt enige om pris på huset

Jeg ønsker deg lykke til med prosjektet og forhåpentligvis skremmer jeg deg ikke unødig, men det har vært en domsavgjørelse i Strasbourg som absolutt ikke går i festetagerens favør.

Nå er den antagelig ikke rettskraftig, tror den er anket,men gir deg et tips om dette så du ikke går på en smell mht hva som har vært regler tidligere og hva som kan skje heretter. Vet forøvrig ikke om dette kan gjelde din situasjon, men det er verdt å være på vakt.

http://www.abcnyheter.no/penger/oekonomi/2012/06/13/kan-bli-mange-hytter-til-salgs

Du vil overta den festeavtalen som foreligger på eiendommen, så saken i strassbourg vil ikke ha betydning for deg, din avtale vil bli økt i henhold til konsumprisindeksen. Grunneier kan ikke øke selv om du overtar avtalen, da de ikke er snakk om ny avtle men overtakelse av eksisterende avtale.
Først i 2067 vil grunneier kunne makse festeavgiften.

Heffalompen Saturday, September 29, 2012

Du vil overta den festeavtalen som foreligger på eiendommen, så saken i strassbourg vil ikke ha betydning for deg, din avtale vil bli økt i henhold til konsumprisindeksen. Grunneier kan ikke øke selv om du overtar avtalen, da de ikke er snakk om ny avtle men overtakelse av eksisterende avtale.
Først i 2067 vil grunneier kunne makse festeavgiften.

ja,jeg vil fortsette på festekontrakten som min bestefar har inngått,200kr i 1968,er ca 1750kr nå,og ettersom jeg ikke vil ta opp mere lån en nødvendig,og jeg må skifte taket på huset til våren/sommeren,så er det beste for meg og fortsette på festekontrakten.

men har jeg rett til det?eller må jeg inngå en ny avtale?og som da grunneier kan sette opp til makspris.

Dersom det er kommunen som er grunneier får du vanligvis frikjøpt tomten nokså greit. Dersom det er en privatperson kan du kanskje kontake eier og forsøke å komme til en enighet begge parter er tjent med? For mange kan 150K kroner (for å ta et tall) som en engangssum være mer verdt enn 1800 kroner en gang i året...

er en gårdbruker som er grunneier,har planer om og kjøpe tomten senere,men på nåværende tidspunkt blir ikke det aktuelt.

når man er en singel,og fattig industriarbeider,så kan man ikke få alt ;D
+ at jeg må kjøpe inn fyringsolje,og skifte taket etter vinteren,har også startet med og pusse opp igjen et rom.
jobber heldigvis på et sagbruk,så får jo ansatt utlegg,som er hakket bedre en 1. sort.

kjøpet skal ikke gjennomføres før i januar,så kommer nok til og kontakte en advokat,så han/hun ser over kontrakten,og lager en ny kontrakt

Festeavtalen bare overdras, ikke nødvendig med ny avtale.

Som barnebarn kan du bare overføre festeavtalen. Det er også viktig å få med, for du kan ikke kreve å få innløst festeavtaler før 30 år etter ingåelse. Dette gjelder alle festeavtaler som gjelder fra 30 år og oppover. Etter 30 år, så kan de innløses av fester annet hvert år. Enten 30 ganger årlig leie eller 40 prosent av markedsverdi. Men hadde jeg vært deg, så ville jeg nok sterkt vurdert å kjøpe den ut raskest mulig. Festeeiere får mye friere tøyler til å sette opp leie og kreve mer ved salg om dommen fra strazburg blir stående!

panzer80 Sunday, September 30, 2012

Som barnebarn kan du bare overføre festeavtalen. Det er også viktig å få med, for du kan ikke kreve å få innløst festeavtaler før 30 år etter ingåelse. Dette gjelder alle festeavtaler som gjelder fra 30 år og oppover. Etter 30 år, så kan de innløses av fester annet hvert år. Enten 30 ganger årlig leie eller 40 prosent av markedsverdi. Men hadde jeg vært deg, så ville jeg nok sterkt vurdert å kjøpe den ut raskest mulig. Festeeiere får mye friere tøyler til å sette opp leie og kreve mer ved salg om dommen fra strazburg blir stående!

ok,får prøve og snakke med grunneieren en gang til,sist gang jeg prøvde,så hadde han ikke tid.
du som er fra ringsaker,så kan jeg si at huset ligger rett ovenfor veldre stasjon(om du vet hvor det er)

Alle kan ta over eksisterende festeavtalen trenger ikke være i slekt for kunne gjøre det.

men den saken om festeavgift i Strasbourg,om den blir stående,kan da bortfester bare kanselere kontrakten?eller vil den nye domsavsigelsen gjelde først etter at festekontrakten er utgått?

Vurderte selv å ta over huset etter min bestefar med festetomt, så undersøkte en del da. Husker ikke detaljer, men avtalen kan overdras andre enn familie selvsagt, men ved salg utenfor nær familie så har blandt annet bortfester forkjøpsrett. Så svært viktig at du informerer bortfester om at du har overtatt festekontrakten. Strazborg dommen er jeg ikke så inne i, men den dommen vil vel overta dagens regelverk, altså at det blir vanskeligere og dyrere å kjøpe tomten. Retten til å kjøpe ut festetomt er jo bare noen år gammel. Før måtte du vente til den gikk ut, eller kjøpe til det eieren ville ha. Men familien kjenner sikkert til grunneieren, ellers så er det viktig å snakke med han.  Finne ut om han er en real fyr eller en drittsekk!! Så hvis det er en grei fyr, så er det ikke noe stort problem, men er den en usæriøs fyr, så ville jeg kjøpt ut så fort som mulig. 40 prosent av markedsverdi er ikke mange kroner, det vil si verdi på tomten uten hus, kloakk eller andre ting som eier har tilført eiendomen. Men sikkert andre som vet mer om strazburg dommen enn meg her.

men om de ikke kan kanselere festekontrakten om saken i Strasbourg går igjennom,så skal jeg nok overleve med og betale 1750kr i året,når festekontrakten går ut i 2067,så er det snart så jeg er på gamlehjem selv

Nei eneste problemet da er jo eventuelt om eier kan skru opp prisene slik han selv vil. Men det vet jeg ikke nok om til å gi noe svar på. Lykke til:-)

Dommen omhandler den lovbestemte retten til å forlenge festeavtalen på samme vilkår som før. Svært mange festeavtaler har gode reguleringer i forhold til forlengelse. Disse rammes derfor ikke av dommen.
Ser ikke at TS har mye å frykte så lenge han har en indeksregulert avtale.

Her er det viktig at du foretar videre undersøkelser før et evt kjøp!. Det er ingen selvfølge at festeavgiften forblir den samme til kontraktens utløp (99 år). Mitt forrige hus var fra 1980, og der oppjusterte bortfester den årlige festeavtgiften fra ca 2000 til 11000 på ett år! Dette hadde han også hjemmel til i festeloven. Regulering av festeavtgiften reguleres ikke kun av loven, men også av selve festekontrakten. Festekontraktene er jo sjelden like, derfor kan man ikke generalisere hva som regulerer en festeavtgift.
Vilkårende for regulering av festeavgift fremgår av loven og rettspraksis. Det er en rekke rettsavgjørelser/tvister på dette.

I tillegg har vi den nevnte dommen fra Strasbourg. Denne styrket bortfesters rettigheter. Dette er også en uavklart situasjon da saken er anket.

Jeg ville vært veldig skeptisk til hus med festetomt. I alle tilfelle må prisen gjenspeile at du kjøper et hus uten å eie grunnen under det!

Jeg ville ialfall ha begynt med grunnieren....kontaktet ham og hørt om han er interessert i selge tomten, men pass på å gi ham et "greit" bud, ikke nødvendigvis 30 x årlig leie. Som jeg nevnte tidligere, gi ham et greit tilbud istedet for å "pukke på sin rett" ihht til lovverk og slikt. Husk på at grunneier (evt hans foreldre) engang i tiden ga dine besteforeldre en rimelig mulighet til å kunne bygge huset. Uten at vi andre her kjenner til saken lokalt, er det jo gode muligheter for at du og grunneier blir naboer i fremtiden.....? Sier ikke at du nødvendigvis skal tilby ham full markedspris idag, men gi han et solid tilbud som faktisk monner litt. Dersom han aksepterer dette har du fremdeles fått en rimelig tomt, det vil øke verdien på huset ditt og du vil ha et greit forhold til den som sannsynligvis eier det meste rundt tomten din noe som kan være greit dersom du engang skulle få lyst til å kjøpe litt tilleggstomt, lagre en båt eller lignende på hans grunn...

skal prøve og få tatt kontakt med et advokatfirma på fredag,bare så jeg vet hva jeg har krav på,og litt mere ang regler/lover,så får jeg prøve og ta kontakt med grunneier igjen.

tror det er bare tomten til huset jeg skal kjøpe som er festetomt.

TS skriver jo at kontrakten skal konsumprisreguleres.

da har jeg tatt kontakt med advokat.legger ut svaret så fort jeg får svaret fra han.

Jeg tror nok at det var det smarteste du kunne gjøre, nemlig å gå til en advokat.

Dessverre er ikke jus så enkelt som enkelte mener her på forumet.

ja,var ikke så dyrt som jeg trodde heller.

kontaktet en advokat på tomtefeste.no

da har jeg fått svaret fra advokaten i dag.

kan legge ut hele svaret hans:

1.      Fester har en rett etter festekontraktens § 6 til å overdra festekontrakten til den han måtte ønske uten noen form for godkjennelse av bortfester. Dette er også hovedregelen i tomtefestelovens §17 som sier at en festekontrakt kan overføres til en annen uten noen innblanding fra bortfester. Slik sett kan du og din familie fritt overdra denne festekontrakt. Det trengs altså ikke noen ny festekontrakt ved overdragelse til annen person, festekontrakten av 3/11 1967 følger med – den skal bare påtegnes at den overdras  til en ny person.

2.      Festekontrakten har en klar bestemmelse i seg at festeavgiften bare skal reguleres etter konsumprisindeks hvert 10 år. Dette er også hovedregelen etter tomtefestelovens § 15, første ledd – som sier at enhver festeavgift  for boliger og fritidshus skal reguleres etter konsumprisindeks om det ikke helt klart er avtalt en annen reguleringsmåte i festekontrakten. Du kan selv regne ut endringen i konsumprisindeksen ved å gå inn på nettsiden til Statistisk Sentralbyrå. Av beregningen som jeg gjør i dag viser det seg at kr. 200 fra 1.juli 1967 – med oppregulering etter kpi til september 2012 – utgjør kr. 1703,-. Dette beløp er hva bortfester kan kreve i festeavgift av deg i dag om noen regulering skal skje nå.

3.      Dette er et boligfeste – og enhver fester av festetomten kan kreve å innløse festetomten etter 30 års feste – og deretter hvert  annet år.  I dette tilfelle kunne du ha innløst tomten 1.juli 2013 – men da måtte du ha sendt bortfester et varsel om innløsning minst ett år før, dvs. før 1.juli 2012. Har du ikke sendt bortfester slikt varsel, må du vente til 1.juli 2015 med å innløse tomten. Du må da sende et skriftlig krav om innløsning før 1.juli 2014. Innløsningsprisen er enten 25 x oppjustert festeavgift på innløsningstidspunktet, eller 40% av råtomtevedien. Det lønner seg for deg å ta en takst fra en godkjent takstmann i distriktet på bare tomten for å finne ut hva 40% av råtomtevedien er. Du kan jo allerede nå tilby bortfester å få innløse festetomten til 40% av råtomtevedien når du har  en slik takst.

så da ser det ut til at jeg ikke trenger og frykte strasbourg saken før om ca 50år ;D

så får jeg se nermere på saken ang kjøp av tomten senere,1703kr i året er og leve med

har ikke fått snakket med grunneieren før i dag,og det var jo ikke så veldig positivt.

som det står lenger opp her,så har en advokat sett på festekontrakten,og sagt at jeg kan følge den,og dermed betale 1703kr i året.

men grunneieren nekter på dette,da det var min bestefar som inngikk denne avtalen,og ettersom han gikk bort,så bortfaller festekontrakten,og jeg må inngå ny avtale.

og dermed betale 9000kr i året.

ikke ville han oppgi advokaten sin,så jeg kunne bedt advokaten jeg brukte om og ta kontakt med han.

han ble nermest hissig når jeg nevnte at jeg kunne følge gamle avtalen,og da nevnte an tomtepriser på 500k,som ikke er i nærheten av virkeligheten der.

hva kan gjøres?

Det er vel bare å få advokaten til å ta kontakt med grunneier?

Det har nettopp vært en dom i Menneskerettighetsdomstolen rundt dette med økning av festepriser, og såvidt meg bekjent er dette fortsatt veldig uavklart, så en advokat med kunnskap om denne type jus bør kontaktes.

ser at jeg ikke la ut siste delet av svaret jeg fikk i fra advokaten,der står det også:

Avgjørelsen av saken i Strasbourg har ingen betydning for din sak. Spørsmålet her var for det tilfellet at en festekontrakt kreves forlenget ved utløp av festetiden. Slik tomtefesteloven § 33 er i dag, kan en fester kreve forlengelse av en festekontrakt som utløper i tid, på samme betingelser som i den gamle festekontrakt. Dette mente EMK-artikkel 1 – at bortfester kan krev en høyere justering av festeavgiften enn bare regulering etter kpi. Her står saken nå – som Stortinget skal behandle

var der en tur til nå,for han ville ha en kopi av skjøtet,når han kom ut etter og tatt kopien,så hadde han skrevet en overenskomst,hvor det sto at vi hadde blitt enige om ny leie på 9000kr i året,men sa at jeg ikke ville skrive under,før jeg hadde fått noen til og se over saken på nytt.
da ville han beholde skjøtet,ettersom han hadde skrevet under på det.
han sa jo også rett ut at han ikke hadde greie på dette,og hadde heller ikke tatt kontakt med advokat.

skal ta kontakt med advokaten jeg brukte,er ingen katastrofe med 9000kr i året,men det blir mye penger etter 20-50år,så skal stå på prinsippet

Med mindre det står noen forbehold om dødsfall i festeavtalen, høres det ut som om grunneier har en dårlig sak her.

står ingenting om dødsfall,har sendt mail til advokaten jeg brukte,så får jeg bare avente til jeg får svar fra han,tviler på at jeg kommer noen vei selv med grunneieren,sånn som han hisset seg opp når jeg nevnte og fortsette på den gamle festeavtalen,og at jeg skulle betale 1703kr i året.