Enig med keal - det er fullt mulig å inngå en avtale om energipris på 1 kr per kWh varme, spørsmålet er om det er en slik avtale som er inngått her eller ikke.
Henvisningen til lovverket viser da at det må være en avregning fra et fjernvarmeanlegg som legges til grunn for denne høye prisen, da kan investeringskost regnes inn. Så det er nok slik de skriver at skal utleier ha bidrag til investering må det gjøres i månedsleie kostnaden.
Det keal snakker om er kun på faste utgifter. Altså leie. Man kan ikke dikte opp ledd som er besparende og legge de til. Hvor skal man stoppe? Issolasjon? Vinduer fremfor hull i veggen? Tak?
Lovverket åpner ikke for slik. En avregning på 1kr kan kanskje forsvares, men må være av reelt forbruk fra nettet, og ikke effekt. Skal tap i form av varme fra lyspærer om sommeren da trekkes fra til fordel for leieboer?
Jeg er enig med stort sett det meste som er skrevet.
Men......... saken er slik nå.
Huseier står på sitt og mener at jeg skal betale for det varmepumpen gir ut og ikke faktisk forbruk ( sitat: at jeg har installert effektiv varme er en stor kostnad for oss og vi kommer ALDRI til å gi rabatt på dette sitat slutt.
Og i kontrakten står det " oppvarming betales i tillegg til leiesummen.........utleier dokumenterer de faktiske utgiftene til strøm og/eller oppvarming og forskuddet avregnes minst en gang i året. Dette kan medføre at begge parter kan kreve eventuelle mellomlegg inkludert renter.
Så det er jo en ikke sak... og jeg føler meg så trygg på all dokumentasjon at jeg ikke er redd for å ta det så langt som det trengs ( prinsippsak ) all kommunikasjon vedr. Dette er også skriftlig osd i mellom
Hvor skal man stoppe? Issolasjon? Vinduer fremfor hull i veggen? Tak?
Eller: Hvor skal man begynne? Hva kan man inkludere i det kunden skal betale for?
Linjeleie for strømmen er også betaling for en eksisterende infrastruktur; det er en kapitalkost. Hvor er den prinsipielle forskjellen mellom om leverandør (utleier) betaler ned avdrag på linjenettet eller på VPen? Nedbetaling på linjenettet er (delvis) forbruksbasert, men det er også nedbetaling på VP dersom kunde betaler en pris pr kWt, dvs. forbruks-basert.
Hva med fastleddet på strømregningen? Det er ikke direkte knyttet til kundens forbruk - må det også holdes utenfor? Kan kunden kreve å bli belastet kun for energileddet?
Det kan hende at lovverket sier at en leietaker som har avtale om å betale for oppvarming har rett til å kreve å slippe å betale for noen infrastrukturkostnader som linjeleie eller kapitalkost for dekke det som reduserer reelle energikostnader til tredelen. Det er mulig at andre elementer på strømregningen, som fastavgifter, heller ikke skal kunne regnes med i kostnadene for å kunne levere x kWt varmeenergi. Det kan hende at lovverket sier at enkelte av disse kostnadselementene skal regnes inn (f.eks. forbruksavhengigete kostader til kapitalkost i fordelingsnettet, linjeleie), men ikke andre (f.eks. fastledd i avregning fra energi- eller nettleverandør).
Hvis loven er absolutt klar og entydig her må det naturligvis respekteres. Men effekten for den som skal tilby varmen er et anti-incentiv for å gjøre miljømessig fornuftige investeringer: Hvis han øker sine kapitalkostnader vesentlig og samtidig av loven blir pålagt å redusere bidraget fra forbrukeren til tredelen, da ville ingen investeringsanalytiker si at investeringen var noe lurt sjakktrekk.
Et tenkt scenario: Leverandør/utleier sier "Greit, jeg vil ha VP-besparelsene for meg selv, så nå har jeg koblet kretsen til utleiedelen fra VPen og lar den istedet direktevarmes av en el-kolbe; leietaker betale hele el-koilbens strømforbruk". Er dette OK, eller har leietaker krav på å få varme fra en VP, om det er teknisk mulig? Med en el-koble kan leietaker belastes for hele el-forbruket, ikke bare marginalkostnaden, så utleier kommer trolig bedre økonomisk ut av det.
Alternativt scenario 2: Utleier forteller at fra nå av vil varmeleveranse bli besørget av et frittstående selskap. Ja, det er et aller-enkleste-form AS der han selv eier alle aksjene, men det er en egen "juridisk person". Dette selskapet har overtatt driften av VPen hans, og leieboer må gjøre avtale om varmeleveranse med selskapet. Har dette selskapet større rett til å regne inn reelle kostnader i prisen, f.eks. kapitalkost til VPen? Er det kun utleier som privatperson som bare kan regne inn et lite sett utvalgte kostnadselementer, og må ta resten på egen kappe, eller gjelder det samme for et separat energi-firma (her antatt: som eies av utleier, men er en selvstendig juridisk person)?
Alternativt scenario 3: Ved neste runde avtalegjennomgang, kan utleier erklære "Beklager, jeg rett og slett har ikke råd til å levere dere energi der dere kun betaler for energileddet fra e-verket, mens jeg må ta alle andre kostnader. Derfor må dere sørge for all oppvarming selv, på deres egen strømregning, fra nå av". Er en utleier som har kontrakfestet at han skal levere varme av loven forpliktet til å fortsette varmeleveranser når det er direkte tapsbringende for ham, han får bare dekket en liten brøkdel av de reelle kostnadene? (Kanskje han får dekket infrastruktur-kostnader for el-nettet, linjeleie, men ikke for øvrige kapitalkostnader, som VP.)
Dette har i prinsippet ingenting å gjøre med om leietaker avkreves 30 øre/kWt eller 1 kr/kWt, men med hvordan man beregner beløpet. Hvis utleier tidligere hadde ren el-kolbe og så investerer i en VP: Er det moralsk riktig av en leietaker å si at "Jeg ser at du nå ikke lenger har 1 kr/kWt i løpende kostnad for varmen du leverer meg, men 67 øre i kapitalkostnad og 33 øre i løpende kostnad - da krever jeg å få varmen fra deg til 33 øre/kWt"?
Kanskje loven sier at et slikt krav er absolutt holdbart og berettiget. Om det er "moralsk" rikig er noe helt annet. Og det er en skarp advarsel til utleiere som vurderer miljø-investeringer: Tenk deg om to ganger! Du kan bli sittende med alle kostnadene, med en brøkdel av bidraget du ventet fra leietakerne!
Det står vel at forbruket skal dokumenteres så hvis utleier har laget eget fjernvarmenett så kan han tilby fjernvarme mot avregning og få med investeringskostnad. I utganspunkt skal utleier egentlig ikke betale annet enn leie og så betale strøm direkte til leverandør men så har de funnet ut at de må ha en åpning for å betale for forbruk det er det som er referert i tråden. I leie kan dere ta ekstra betalt for investeringer, dere må reklamere med at leien kan være høyere siden forbruk blir mindre.
Dette har i prinsippet ingenting å gjøre med om leietaker avkreves 30 øre/kWt eller 1 kr/kWt, men med hvordan man beregner beløpet. Hvis utleier tidligere hadde ren el-kolbe og så investerer i en VP: Er det moralsk riktig av en leietaker å si at "Jeg ser at du nå ikke lenger har 1 kr/kWt i løpende kostnad for varmen du leverer meg, men 67 øre i kapitalkostnad og 33 øre i løpende kostnad - da krever jeg å få varmen fra deg til 33 øre/kWt"?
Kanskje loven sier at et slikt krav er absolutt holdbart og berettiget. Om det er "moralsk" rikig er noe helt annet. Og det er en skarp advarsel til utleiere som vurderer miljø-investeringer: Tenk deg om to ganger! Du kan bli sittende med alle kostnadene, med en brøkdel av bidraget du ventet fra leietakerne!
I et slikt tilfelle så kan utleier enkelt hente inn dekning for kapitalkostnad og avskrivinger ved neste justering av husleia. Hvert 3. år kan huseier justere leien til gjengs leie, som forenklet sagt er gjennomsnitt av leien for lignende husrom på lignende vilkår i samme område. Har huseier investert i en ny varmesentral som gir betydelige besparelser for leietaker, slik at for eksempel at oppvarmingskostnadene går fra 1000 kr/mnd til 300 kr/mnd i snitt, så kan huseier uten problemer argumentere med at akkurat dette leieobjektet fra nå av har en høyere verdi enn det hadde før oppgraderingen. Det samme kan sies dersom leiligheten har fått nye vinduer, ved justering av leien til gjengs leie vil huseier argumentere med at leiligheten har fått en betydelig standardheving og blitt betydelig mer økonomisk. Listen kan gjøres uendelig lang for slike argumenter, etterisolering, renovert bad, nytt kjøkken etc. Jeg tror alle vil kjøpe argumentet med at en mer økonomisk leilighet eller en leilighet med høyere standard vil fortjene en høyere leie.
Jeg vil faktisk argumentere med at kapitalkostnadene på en investering er et fast beløp uavhengig av varmeforbruket i kWh til leietaker, og at det er både økonomisk og moralsk riktig å overføre dette til leietaker som en del av de faste månedlige utgiftene. Å fordele dette på energiprisen vil faktisk så langt jeg ser det være helt feil. At dette bør/må være slik kan sees i ordningen med energimerking som er lovpålangt og som skal foreligge ved utleie av leilighet over 50 m^2. Intensjonen med denne ordningen er at leietakere vil være interessert i leiligheter med lave energikostnader, og at disse leilighetene blir mer attraktive på utleiemarkedet. Dette igjen skal stimulere til at flere huseiere investerer i varmepumper og energiøkonomiserende tiltak. Om det var slik at en leilighet med karakter "A" skulle ha en energikostnad på flere kroner per kWh tror jeg de fleste ville styre unna denne leiligheten.
Dessuten, hvordan vil det ta seg ut om strømmen er billigere enn energi levert fra VP med innregning av kapitalkostnad og avskrivinger? Da ville jo leietaker være tjent med å stappe en varmtvannsbereder inn i kjøkkenbenken og bruke denne til oppvarming og ikke "kjøpe" varme av huseier?
Se for deg en leiesituasjon hvor du har tre boenheter som er knyttet sammen. I den ene bor du og den andre fungerer som pendlerleilighet for en som er innom én uke hver måned. I den tredje er det et studentkollektiv med seks jenter. Disse leilighetene deler felles varmesentral. Dere har avtalt med huseier å betale "faktiske utgifter" til oppvarming, og huseier har installert energimåler på oppvarming og varmtvann for hver leilighet. Så oppgraderer huseier fra el-kolbe til VP. Siden det bor veldig mange personer i huset og varmebehovet er mye større enn en vanlig familie, så blir investeringen veldig stor. Omtrent like etterpå flytter studentene ut, og huseier bestemmer seg for å ikke leie ut den enheten på en stund, for å evt. kunne flytte inn selv.
Ved neste avregning av din a-konto innbetaling av varme har du blitt fakturert 3.5 kr/kWh i vame... Huseier har tatt alle installasjons- og finansieringskostnader med VP-anlegget og fordelt forholdsmessig på forbruket til de tre enhetene som er i boligen. Siden du alene står for 75% av eiendommens energiforbruk, målt med korrekt måler, må du betale 75% av renter og nedskrivinger på investeringen... Rettferdig?
Se for deg en hvilken som helst eiendom med flere leiligheter/boenheter. Om sommeren kan slike ofte stå tomme. Din leilighet er den eneste av fire som er bebodd i fellesferien i juli. Huseier avregner energiforbruk hver måned. Du har 90% av eiendommens energiforbruk, og huseier fordeler 90% av kapitalkostnader og nedskrivinger for en hel måned på deg. Du ender opp med en energipris på 10 kr/kWh, siden energiforbruker er veldig lavt (ingen oppvarming, kun tappevann). Rettferdig?
Lovverket åpner ikke for slik. En avregning på 1kr kan kanskje forsvares, men må være av reelt forbruk fra nettet, og ikke effekt. Skal tap i form av varme fra lyspærer om sommeren da trekkes fra til fordel for leieboer?
Det oppsummerer vel alt.
Takk for alle innspill så langt.
Jeg er enig med stort sett det meste som er skrevet.
Men......... saken er slik nå.
Huseier står på sitt og mener at jeg skal betale for det varmepumpen gir ut og ikke faktisk forbruk ( sitat: at jeg har installert effektiv varme er en stor kostnad for oss og vi kommer ALDRI til å gi rabatt på dette sitat slutt.
Og i kontrakten står det " oppvarming betales i tillegg til leiesummen.........utleier dokumenterer de faktiske utgiftene til strøm og/eller oppvarming og forskuddet avregnes minst en gang i året. Dette kan medføre at begge parter kan kreve eventuelle mellomlegg inkludert renter.
Så det er jo en ikke sak... og jeg føler meg så trygg på all dokumentasjon at jeg ikke er redd for å ta det så langt som det trengs ( prinsippsak ) all kommunikasjon vedr. Dette er også skriftlig osd i mellom
Eller: Hvor skal man begynne? Hva kan man inkludere i det kunden skal betale for?
Linjeleie for strømmen er også betaling for en eksisterende infrastruktur; det er en kapitalkost. Hvor er den prinsipielle forskjellen mellom om leverandør (utleier) betaler ned avdrag på linjenettet eller på VPen? Nedbetaling på linjenettet er (delvis) forbruksbasert, men det er også nedbetaling på VP dersom kunde betaler en pris pr kWt, dvs. forbruks-basert.
Hva med fastleddet på strømregningen? Det er ikke direkte knyttet til kundens forbruk - må det også holdes utenfor? Kan kunden kreve å bli belastet kun for energileddet?
Det kan hende at lovverket sier at en leietaker som har avtale om å betale for oppvarming har rett til å kreve å slippe å betale for noen infrastrukturkostnader som linjeleie eller kapitalkost for dekke det som reduserer reelle energikostnader til tredelen. Det er mulig at andre elementer på strømregningen, som fastavgifter, heller ikke skal kunne regnes med i kostnadene for å kunne levere x kWt varmeenergi. Det kan hende at lovverket sier at enkelte av disse kostnadselementene skal regnes inn (f.eks. forbruksavhengigete kostader til kapitalkost i fordelingsnettet, linjeleie), men ikke andre (f.eks. fastledd i avregning fra energi- eller nettleverandør).
Hvis loven er absolutt klar og entydig her må det naturligvis respekteres. Men effekten for den som skal tilby varmen er et anti-incentiv for å gjøre miljømessig fornuftige investeringer: Hvis han øker sine kapitalkostnader vesentlig og samtidig av loven blir pålagt å redusere bidraget fra forbrukeren til tredelen, da ville ingen investeringsanalytiker si at investeringen var noe lurt sjakktrekk.
Et tenkt scenario: Leverandør/utleier sier "Greit, jeg vil ha VP-besparelsene for meg selv, så nå har jeg koblet kretsen til utleiedelen fra VPen og lar den istedet direktevarmes av en el-kolbe; leietaker betale hele el-koilbens strømforbruk". Er dette OK, eller har leietaker krav på å få varme fra en VP, om det er teknisk mulig? Med en el-koble kan leietaker belastes for hele el-forbruket, ikke bare marginalkostnaden, så utleier kommer trolig bedre økonomisk ut av det.
Alternativt scenario 2: Utleier forteller at fra nå av vil varmeleveranse bli besørget av et frittstående selskap. Ja, det er et aller-enkleste-form AS der han selv eier alle aksjene, men det er en egen "juridisk person". Dette selskapet har overtatt driften av VPen hans, og leieboer må gjøre avtale om varmeleveranse med selskapet. Har dette selskapet større rett til å regne inn reelle kostnader i prisen, f.eks. kapitalkost til VPen? Er det kun utleier som privatperson som bare kan regne inn et lite sett utvalgte kostnadselementer, og må ta resten på egen kappe, eller gjelder det samme for et separat energi-firma (her antatt: som eies av utleier, men er en selvstendig juridisk person)?
Alternativt scenario 3: Ved neste runde avtalegjennomgang, kan utleier erklære "Beklager, jeg rett og slett har ikke råd til å levere dere energi der dere kun betaler for energileddet fra e-verket, mens jeg må ta alle andre kostnader. Derfor må dere sørge for all oppvarming selv, på deres egen strømregning, fra nå av". Er en utleier som har kontrakfestet at han skal levere varme av loven forpliktet til å fortsette varmeleveranser når det er direkte tapsbringende for ham, han får bare dekket en liten brøkdel av de reelle kostnadene? (Kanskje han får dekket infrastruktur-kostnader for el-nettet, linjeleie, men ikke for øvrige kapitalkostnader, som VP.)
Dette har i prinsippet ingenting å gjøre med om leietaker avkreves 30 øre/kWt eller 1 kr/kWt, men med hvordan man beregner beløpet. Hvis utleier tidligere hadde ren el-kolbe og så investerer i en VP: Er det moralsk riktig av en leietaker å si at "Jeg ser at du nå ikke lenger har 1 kr/kWt i løpende kostnad for varmen du leverer meg, men 67 øre i kapitalkostnad og 33 øre i løpende kostnad - da krever jeg å få varmen fra deg til 33 øre/kWt"?
Kanskje loven sier at et slikt krav er absolutt holdbart og berettiget. Om det er "moralsk" rikig er noe helt annet. Og det er en skarp advarsel til utleiere som vurderer miljø-investeringer: Tenk deg om to ganger! Du kan bli sittende med alle kostnadene, med en brøkdel av bidraget du ventet fra leietakerne!
Er du 100% sikker på at kapitalkost til VP ikke kan dokumenteres?
I et slikt tilfelle så kan utleier enkelt hente inn dekning for kapitalkostnad og avskrivinger ved neste justering av husleia. Hvert 3. år kan huseier justere leien til gjengs leie, som forenklet sagt er gjennomsnitt av leien for lignende husrom på lignende vilkår i samme område. Har huseier investert i en ny varmesentral som gir betydelige besparelser for leietaker, slik at for eksempel at oppvarmingskostnadene går fra 1000 kr/mnd til 300 kr/mnd i snitt, så kan huseier uten problemer argumentere med at akkurat dette leieobjektet fra nå av har en høyere verdi enn det hadde før oppgraderingen. Det samme kan sies dersom leiligheten har fått nye vinduer, ved justering av leien til gjengs leie vil huseier argumentere med at leiligheten har fått en betydelig standardheving og blitt betydelig mer økonomisk. Listen kan gjøres uendelig lang for slike argumenter, etterisolering, renovert bad, nytt kjøkken etc. Jeg tror alle vil kjøpe argumentet med at en mer økonomisk leilighet eller en leilighet med høyere standard vil fortjene en høyere leie.
Jeg vil faktisk argumentere med at kapitalkostnadene på en investering er et fast beløp uavhengig av varmeforbruket i kWh til leietaker, og at det er både økonomisk og moralsk riktig å overføre dette til leietaker som en del av de faste månedlige utgiftene. Å fordele dette på energiprisen vil faktisk så langt jeg ser det være helt feil.
At dette bør/må være slik kan sees i ordningen med energimerking som er lovpålangt og som skal foreligge ved utleie av leilighet over 50 m^2. Intensjonen med denne ordningen er at leietakere vil være interessert i leiligheter med lave energikostnader, og at disse leilighetene blir mer attraktive på utleiemarkedet. Dette igjen skal stimulere til at flere huseiere investerer i varmepumper og energiøkonomiserende tiltak. Om det var slik at en leilighet med karakter "A" skulle ha en energikostnad på flere kroner per kWh tror jeg de fleste ville styre unna denne leiligheten.
Dessuten, hvordan vil det ta seg ut om strømmen er billigere enn energi levert fra VP med innregning av kapitalkostnad og avskrivinger? Da ville jo leietaker være tjent med å stappe en varmtvannsbereder inn i kjøkkenbenken og bruke denne til oppvarming og ikke "kjøpe" varme av huseier?
Se for deg en leiesituasjon hvor du har tre boenheter som er knyttet sammen. I den ene bor du og den andre fungerer som pendlerleilighet for en som er innom én uke hver måned. I den tredje er det et studentkollektiv med seks jenter. Disse leilighetene deler felles varmesentral. Dere har avtalt med huseier å betale "faktiske utgifter" til oppvarming, og huseier har installert energimåler på oppvarming og varmtvann for hver leilighet. Så oppgraderer huseier fra el-kolbe til VP. Siden det bor veldig mange personer i huset og varmebehovet er mye større enn en vanlig familie, så blir investeringen veldig stor. Omtrent like etterpå flytter studentene ut, og huseier bestemmer seg for å ikke leie ut den enheten på en stund, for å evt. kunne flytte inn selv.
Ved neste avregning av din a-konto innbetaling av varme har du blitt fakturert 3.5 kr/kWh i vame... Huseier har tatt alle installasjons- og finansieringskostnader med VP-anlegget og fordelt forholdsmessig på forbruket til de tre enhetene som er i boligen. Siden du alene står for 75% av eiendommens energiforbruk, målt med korrekt måler, må du betale 75% av renter og nedskrivinger på investeringen... Rettferdig?
Se for deg en hvilken som helst eiendom med flere leiligheter/boenheter. Om sommeren kan slike ofte stå tomme. Din leilighet er den eneste av fire som er bebodd i fellesferien i juli. Huseier avregner energiforbruk hver måned. Du har 90% av eiendommens energiforbruk, og huseier fordeler 90% av kapitalkostnader og nedskrivinger for en hel måned på deg. Du ender opp med en energipris på 10 kr/kWh, siden energiforbruker er veldig lavt (ingen oppvarming, kun tappevann). Rettferdig?