Det er vel så enkelt som at banken har vurdert deres økonomiske sikkerhet for å være så svak at dere ikke innvilges lån.

Bytt bank, og fortell for all del ikke at dere har søkt om lån og fått avslag i annen bank.

Hvis den var så svak som de skal ha det til ,burde de vel sagt det med en gang. Og ikke sagt at vi hadde bra likviditet og at vi sammen skulle finne en løsning, at hun ønsket at vi skulle bake billånet inn i boliglånet, at vi kunne få lån innenfor 60 % etc. Hun var utvilsomt positiv, og har snakket med andre som ikke skjønner noen ting av at vi ikke fikk lån. Hvordan kan hun snu sånn på flekken? Finnes ikke opplysninger som kan ha kommet frem som taler mot vår fordel i ettertid... Bare utrolig sjokkert jeg!

En ting jeg har lært etter å ha tatt lån noen ganger er att det definitivt ikke har lønnet seg å være trofast mot en bank.

Selv bruker jeg forskjellige banker til lønnskonto, sparing, bsu og lån.

Jeg henvendte meg til flere banker i området og www.bankpartner.no sist jeg tok opp lån, bankpartner kom opp med det beste tilbudet og ordnet det meste.

Så etter min erfaring vill jeg annbefale deg å kontakte bankparter.

Ta runden med flere banker.

Presenter hva dere ønsker å gjøre. Bruk tid på å forklare aspektene og vis hvor godt gjennomtenkt planen er.

Si at den banken sier ja, får dere som totalkunde.

Husk at bankene er pålagt fra øverste hold i bankene til å være forsiktig med å låne ut. Derfor sier ofte kundegiveren ja, men får nei fra kredittkomiteen som ønsker å begrense samlet utlån.


Generelt synes jeg det er bra å ha kundeforhold med flere banker slik at en ikke blir prisgitt en enkelt bank

det virker som banken er redd mellomfinansieringen, frykten for at dere ike klarer å betjene 2 lån?? Hvis dere ikke får solgt det første.

Jeg og en fetter av meg jobber i samme firma. Vi har nøyaktig samme årsinntekt, han har vel 100 000 mer i egenkapital enn meg men like mye mer i lån så vi skulle stille ganske likt. Da jeg gikk til vår felles saksbehandler i den lokale banken i sommer, fikk jeg 2 000 000 i lån uten kausjonist. Da han ville kjøpe bolig for en mnd siden fikk han 1,4 mill hvor foreldrene hans måtte være kausjonist for 200 000,-
Det har skjedd MYE i bankene etter at finansgrisen slo innover oss.

Vi har også eksempler på folk som mye enklere fikk lån for ett år siden. Utrolig kjedelig for oss som egentlig står likt som de gjorde, bare på feil tidspunkt! Hva med tiltakspakkene til bankene!?? Når skal det endre seg igjen?

Utifra opplysningene du har gitt (lån innenfor 60%, kausjonister, egenkapital og innsats) så kommer dere til å få lån.

Er det vanskelig å selge der dere bor? Høres ut som banken er redd dere blir sittende med 2 boliger pga tregt boligmarked, og derfor er skeptisk. Banken vil åpenbart at dere skal selge eksisterende bolig først, men om dere ikke vil dette, er det bare å bytte bank.

Bytt bank.

Jeg har lyst å kjøpe hus. Har sett for meg 2stk. Ett til 3mill og ett til 4mill. Det til 3 mill er over 3 etasjer. Overetasjen vil være utleie, med 2soverom. Leieinntekt 7500pr mnd + strøm. Mitt boareal vil da være 156m2.

Den til 4mill er over 2 etasjer. Underetasjen kan lages til 2 uteleieleiligheter. Det er  1 der fra før. Da vil det være en med ett soverom, leieinntekt på 5500, og en med 2 soverom, leieinntekt på 8000.

Jeg kommer mest sannsynlig ikke til å sitte igjen med noe som helst egenkapital så starer på scratch.

Svaret mitt fra banken er. Det til 3 mill kan du kjøpe. Jeg vil da ha en total bokost pr mnd på 7500.

Det til 4 var for dyrt. Selv om bokosten der bare er 8500. Da med litt forskjellig rente pga lånestørrelse. Grunnen til det var at banken ikke fikk lov lenger å 100% finansiere for dyre boliger. Hadde dette vært for 2år siden hadde jeg fått lånet med en gang. Visst jeg vil ha den boligen til 4mill. Så må jeg stille 25% i sikkerhet. Altså få svigers til å stille med sikkerhet på 1million. Dette selv om huset er prisantydet 1mill under teknisk verdi. Så er ikke lett. Men jeg har byttet bank 6ganger siste 8år, rett og slett fordi de fleste banker er mest lojal ovenfor nye kunder om ikke du har 100mill på bok. Ikke alltid kanskje, men virker som om de er det litt for ofte.

molly83 Sunday, February 15, 2009

Ikke fått mulighet til å komme med en verdivurdering av boligen vi bor i nå en gang(har pusset opp mye)

Hvordan satte dere opp budsjetter uten verdivurdering av boligen? Vår bank krevde en fersk verdivurdering for i det hele tatt å se på byggelånssøknaden.

Er det jeg reagerer på ,at vi ikke fikk mulighet til å komme med en verdivurdering av huset en gang!! Vi har jo pusset opp og laget utleiedel i huset,så det må jo ha betydning!

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Er det jeg reagerer på ,at vi ikke fikk mulighet til å komme med en verdivurdering av huset en gang!! Vi har jo pusset opp og laget utleiedel i huset,så det må jo ha betydning!

Det jeg lurer på er at ett eller annet sted i regnestykket dere presenterte til banken måtte det være en post med "Antatt salgsverdi av nåværende bolig?" Hvordan kom dere frem til summen dere satte på den posten?

Var ikke innom en post som omhandlet det..

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Var ikke innom en post som omhandlet det..

Kanskje det er jeg som er litt treig her eller at vi snakker forbi hverandre. Jeg forstår det du sier som at dere har satt opp et fullstendig budsjett for kjøp av tomt og bygging av hus uten å ta med i vurderingen hva dere får betalt for det huset dere bor i.

Men det kan jo ikke stemme.

Jo, det stemmer. Ble ikke nevnt i møte med banken, fikk bare se på et tilbud banken har begynt med, som er en forsikring i tilfelle vanskeligheter med salg av hus. Ellers ble det ikke snakket om og ikke lagt inn i budsjettet,så tenkte at det da ikke var noe problem. Var når vi fikk avslaget det ble sagt.

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Jo, det stemmer. Ble ikke nevnt i møte med banken, fikk bare se på et tilbud banken har begynt med, som er en forsikring i tilfelle vanskeligheter med salg av hus. Ellers ble det ikke snakket om og ikke lagt inn i budsjettet,så tenkte at det da ikke var noe problem. Var når vi fikk avslaget det ble sagt.

OK. Dette må vi til bunns i. Jeg tror noe av forklaringen ligger her.

Er de 100K i egenkapital antatt gevinst ved salg av nåværende bolig?

Hvis ikke, hvor mye regner dere med at den summen vil bli? Husk at det fort koster 100K å selge et hus.

Vi har 100 000 kr i egenkapital fra før. Og håper å få  ca 100 000-150 000 kr ved salg av hus. Målet er å gå i 0 etter salg. Kjenner megler,så få en del rabatter..

Dette er kanskje litt på siden av tråd-innholdet, men jeg lurer på om det er flere der ute som har konkrete eksempler på at bankene har blitt merkbart mer restriktive med utlån til bolig, både bygging og kjøp. Jeg forundres gang etter gang over at fremtredende representanter for banknæringen står frem i media og forsikrer at utlånspraksis ikke er endret, samtidig som vi får servert historier som dette.

Selv kjøpte jeg brukt enebolig i august 08 til 1,35 mill før jeg hadde solgt den gamle boligen, en halvpart av en 2-manns bolig. I fjor høst var det en 5-minutters telefonsamtale med banken, så var 100% finansiering av ny-boligen i orden. Jeg tviler på at det samme hadde skjedd i dag, på tross av bankenes forsikringer om at utlånspraksis ikke er endret.

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Vi har 100 000 kr i egenkapital fra før. Og håper å få  ca 100 000-150 000 kr ved salg av hus. Målet er å gå i 0 etter salg. Kjenner megler,så få en del rabatter..

Dere sitter med andre ord med en bolig som er nesten 100% belånt. I morgendagens marked kan det dessuten hende at dere taper 100-150K på salg av boligen  og vips, så er egenandelen deres plutselig redusert til egeninnsatsen eller enda mindre.

Jeg er temmelig sikker på at det er der det strander for dere. Jeg jobber ikke i bank, men hadde jeg gjort det, hadde jeg vært svært skeptisk til noen med relativt lite kash og resten basert på egeninnsats og et fremtidig boligsalg som ingen vet om bidrar positivt eller negativt.

Dersom dere tjener 100K på salg av hus, klarer dere dere med 78% finansiering, dersom dere taper 100K, må dere opp på 83% Det er en ganske stor forskjell.

ivarfj Tuesday, February 17, 2009

Dette er kanskje litt på siden av tråd-innholdet, men jeg lurer på om det er flere der ute som har konkrete eksempler på at bankene har blitt merkbart mer restriktive med utlån til bolig, både bygging og kjøp. Jeg forundres gang etter gang over at fremtredende representanter for banknæringen står frem i media og forsikrer at utlånspraksis ikke er endret, samtidig som vi får servert historier som dette.

Selv kjøpte jeg brukt enebolig i august 08 til 1,35 mill før jeg hadde solgt den gamle boligen, en halvpart av en 2-manns bolig. I fjor høst var det en 5-minutters telefonsamtale med banken, så var 100% finansiering av ny-boligen i orden. Jeg tviler på at det samme hadde skjedd i dag, på tross av bankenes forsikringer om at utlånspraksis ikke er endret.

De som bød på vår bolig denne uka, fikk ikke finansiering før de hadde tatt en ekstra runde litt høyere opp i organisasjonskartet til banken som. De satt med et finansieringsbevis fra ett år tilbake som gav dem OK, men det funket ikke nå. Tror de svetta litt før ting falt på plass i og med at budet ikke var gitt med forbehold om finansiering.

Hei!

Bankene idag stiller større krav til utbetaling av lån. Skjedd en merkbar endring de siste månedene. Det stilles større krav til sikkerhet, fast inntekt, andre lån etc. . Banker har også blitt mindre villig til å overta "dårlig" sikrede lån dvs har du 80-100% finansiering kan det være vanskeligere å skifte bank (ikke umulig, men vanskelig) uten nylig takst/verdivurdering.  

Så til deg Molly 83.
Jeg er litt overrasket over at kundebehandleren din kunne gi deg en så klart svar (tar utgangspunkt i det du skriver uten å høre k.b. sin side) uten forbehold. Grunnen til at jeg reagerer er at dere:
1. Ikke hadde med dere en takst/verdivurdering som var gjort mindre enn 1 mnd fra dere var i møtet. (at k.b. ikke la dette som forutsetning for vurdering). Verdivurdering blir kun akseptert hvis dere skal selge (de fleste tilfeller) og det må medfølge brev på at megler har vært i boligen deres. Ellers er det kun takst som teller.
2. Det ikke ble laget et budsjett med evt salg. Jeg ville personlig lagd et basert på dagens takst.
3. At k.b ikke nevnte at det skal svært mye til for å få mellomfinansiering (det har pt stoppet nesten helt opp) og i deres tilfelle hvor dere ikke har så mye penger å ta av ikke ble forespeilet hvor vanskelig det kan være. Skulle boligen deres ikke bli solgt, eller solgt med tap er EK borte med en gang hvis dere blir sittende igjen med et vanlig lån og et dyrt byggelån. 100`er dessverre ikke mye når renter og avdrag begynner å løpe....
4. Det er mulig k.b. har lagt til grunnlag hva hus i ditt nærområde er blitt solgt for i den senere tid. (Det opplevde jeg - banken sammenlignet huset mitt med salg av et rekkehus på halvparten av kvm jeg hadde)Hvis det er lavere enn det du mener verdien bør være på ditt, så skaff ihvertfall en takst.

Grunnen til dette er at byggelån er en risiko både for bank og de som bygger hvor verdien av det som bygges kommer underveis. Og med det markedet som er idag med usikkerhet både til byggebransje, arbeidsplasser, er det merkelig at k.b. sa ja uten forbehold.

Men det trenger ikke være bare svart. Dere viser planlegging ved å budsjettere. skaff dere en verdivurdering før dere går til neste bank, det vil kunne spare dere for tid og nye avslag. Kom også med en plan for hva dere vil gjøre hvis dere ikke får solgt huset. Er det mulig å leie det ut og hva ligger isåfall prisene på i ditt nærområde evt inngå avtale med uteleimegler. Hvis dere tegner forsikring vil dere kunne klare det økonomisk med to lån hvorav det ene er et byggelån? Dette kan hjelpe dere på veien til drømmeboligen....

førstegangsbygger Tuesday, February 17, 2009

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Vi har 100 000 kr i egenkapital fra før. Og håper å få  ca 100 000-150 000 kr ved salg av hus. Målet er å gå i 0 etter salg. Kjenner megler,så få en del rabatter..

Dere sitter med andre ord med en bolig som er nesten 100% belånt. I morgendagens marked kan det dessuten hende at dere taper 100-150K på salg av boligen  og vips, så er egenandelen deres plutselig redusert til egeninnsatsen eller enda mindre.

Jeg er temmelig sikker på at det er der det strander for dere. Jeg jobber ikke i bank, men hadde jeg gjort det, hadde jeg vært svært skeptisk til noen med relativt lite kash og resten basert på egeninnsats og et fremtidig boligsalg som ingen vet om bidrar positivt eller negativt.

Dersom dere tjener 100K på salg av hus, klarer dere dere med 78% finansiering, dersom dere taper 100K, må dere opp på 83% Det er en ganske stor forskjell.

Jeg må dessverre si meg enig i det her.

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Ellers ble det ikke snakket om og ikke lagt inn i budsjettet,så tenkte at det da ikke var noe problem. Var når vi fikk avslaget det ble sagt.

Det begynner å demre her nå. I og med at dere overså den kanskje viktigste budsjettposten, har saksbehandler ikke fått med i beregningene at dere sitter med et svært tungt belånt hus som dere må selge. Hadde dere ikke hatt det, hadde dette sett helt annerledes ut. Så, har de ved gjennomgang av finansene oppdaget at oops - her er det en stor usikkerhetspost som vi må ta hensyn til og vips fikk pipa en annen lyd.

Med lån til godt opp på pipa, finanskrise og et svært usikkert boligmarked tror jeg dere bare kan glemme å bytte bank. Dere kommer bare til å bruke masse tid på å få samme svar.

Mitt råd: Glem å bygge hus nå. Iverksett en aggressiv spareplan nå som renta er lav og vent på neste opptur i boligmarkedet. Om noen år kan dere sitte med 1M i egenkapital inkludert den egeninnsatsen og ha en helt annen brekkstang å forhandle med. Mine tidligere råd (og la meg få presisere for sikkerhets skyld: det er ikke nedverdigende ment) om å skaffe seg full oversikt over egen økonomi gjelder fremdeles. Om fem år tropper dere opp i banken med solid egenkapital i sekken og en byggelånssøknad som oser av økonomisk innsikt og tar pusten av saksbehandleren.

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Vi har 100 000 kr i egenkapital fra før. Og håper å få  ca 100 000-150 000 kr ved salg av hus. Målet er å gå i 0 etter salg. Kjenner megler,så få en del rabatter..

Jeg lurer litt på dette utsagnet her. Hvis dere har gjort veldig mye med huset (som dere gir inntrykk av) burde dette ha gitt dere en god verdistigning. Hvis dere etter et evt salg sitter igjen med kun 100 tusen da føler jeg at dere sitter litt med svarteper (tap på boligen) eller tolker jeg deg feil - det må da forutsette at dere har brukt mindre enn 100`for å ikke gå med tap når dere selger nåværende bolig? Og hvis 100 i EK er alt dere har klart å spare til med utgifter på hus på 4000 i måneden - (ser at du i andre innlegg har snakket om å bygge hus til 3,6 mill). Hvor har alle de andre pengene blitt av som dere burde kunne ha satt av i og med at 100`er alt dere har pt i cash? Mener ikke dette som et angrep, og jeg vet ikke alt om deg og din familie, men hvordan skal dere da kunne betjene et lån på 3,6 mill unnskyld 3,4 mill?(Hvis jeg tar utgangspunkt i et tidligere innlegg du har skrevet). Du skriver dere kan klare å få finansiering til 60%, basert på egeninnsats og kausjon. Egeninnsatsen er gull verdt for deg og meg som privatpersoner, men for banken kommer ikke den til syne før ferdigstillelse og vil først da gjøre seg gjeldende. Dere må også sørge for å få penger til denne egeninnsatsen eller hva legger dere i ordet (arbeid + materialer eller bare materialer eller bare arbeid)? Fint at dere også har kausjonister, men det hjelper kun på sikkerhet ikke på betalingsevnen og den er det satt høyt fokus på i disse dager.
Trenger ikke å svare på disse spørsmålene, men dette er vurderinger som banken kan ta opp under kredittkomite og som kundebehandler må kunne svare på på dine vegne.

Beklager harde utsagn .... men jeg er igjen enig i førstegangsbyggers innlegg.
Det er dessverre ikke marked for unge og lovende husbyggere med høy gjeldsgrad for tiden

Vi tenkte ikke på å bygge før for et halvt år siden. Derfor har vi ikke tenkt på å spare. Vi har brukt pengene på oppussing, verdien på oppussingen er verdt mer enn det vi har brukt av penger på det. Har gjort alt selv med hjelp av en tømrer i familien. Men, vanskelig å si hvor mye boligen har steget i verdi. Skal få en verdivurdering og en takst.

Vi tenker å bygge hus til 3 mill. Egentlig er det verdt  ca 3,5, men egeninnsatsen (innrede alle etasjer) skal en tømrer i familien gjøre gratis for oss. I tillegg til 100 000 kr i egenkapital som vi har fra før, sparer vi 2000 kr i BSU og vi forventer en god del igjen på skatten og alle feriepengene skal rett inn på BSU. Så, det er klart.. om vi går i banken til sommeren, vil egenkapitalen fort være 60-80000 mer.

Grunnen til at vi for et halvt år siden bestemte oss for å bygge er at vi nå kan få en tomt relativt billig, vi fikk vite om nye krav fra august av som vi ønsker å unnslippe og vi har fått klarsignal fra tømrer om at han har mulighet til å hjelpe oss. Før alt dette satset vi alt på boligen vi nå bor i(bodd der i 3 år, derfor ikke betalt veldig mye ned på lånet) Jeg har og tatt hensyn til nedgang i priser på hva jeg tror vi kan sitte igjen etter å ha solgt, derfor har jeg ikke villet sette mer enn 100 000 kr der.

Vi skal og bygge hus med utleie,så sånn i månedskostnader tilsvarer huset til 3 mill, ett til 2,4 ca.

førstegangsbygger Tuesday, February 17, 2009

molly83 Tuesday, February 17, 2009

Ellers ble det ikke snakket om og ikke lagt inn i budsjettet,så tenkte at det da ikke var noe problem. Var når vi fikk avslaget det ble sagt.

Det begynner å demre her nå. I og med at dere overså den kanskje viktigste budsjettposten, har saksbehandler ikke fått med i beregningene at dere sitter med et svært tungt belånt hus som dere må selge. Hadde dere ikke hatt det, hadde dette sett helt annerledes ut. Så, har de ved gjennomgang av finansene oppdaget at oops - her er det en stor usikkerhetspost som vi må ta hensyn til og vips fikk pipa en annen lyd.

Med lån til godt opp på pipa, finanskrise og et svært usikkert boligmarked tror jeg dere bare kan glemme å bytte bank. Dere kommer bare til å bruke masse tid på å få samme svar.

Mitt råd: Glem å bygge hus nå. Iverksett en aggressiv spareplan nå som renta er lav og vent på neste opptur i boligmarkedet. Om noen år kan dere sitte med 1M i egenkapital inkludert den egeninnsatsen og ha en helt annen brekkstang å forhandle med. Mine tidligere råd (og la meg få presisere for sikkerhets skyld: det er ikke nedverdigende ment) om å skaffe seg full oversikt over egen økonomi gjelder fremdeles. Om fem år tropper dere opp i banken med solid egenkapital i sekken og en byggelånssøknad som oser av økonomisk innsikt og tar pusten av saksbehandleren.

Vi skal nok bygge innen 5 år!! Hehe.. Kommer til å få en megler til å se på huset i løpet av sommeren. Her vi bor har ikke prisene sunket veldig drastisk,men uroen i markedet generelt er jo nok til at jeg forstår at banken er skeptisk. Målet er ikke å tjene på huset,men  å gå i null, det har jeg tro på. Banken aner jo ikke hva vi har gjort med huset, så en megler og takstmann vil nok være den rette å henvende seg til med spørsmål om hvor lett det blir å få solgt.

Vet at den banken vi var i er av de strengeste på utlån herover. (spb1,nekter bl.a å ta i mot tiltakspakke), så vil nok forsøke en annen bank er bygget opp på en helt annen måte (dnb),så får vi se!

Har fortsatt tro på å begynne byggingen neste vår

Hei!

Bare husk at taksten/verdivurderingen ikke må være mer enn 1 måned gammel når dere går til banken og at finansieringsbevis har en gyldighet på 3 mnd før det evt må foretas en ny vurdering. (Bankgarantier kan stille seg litt annerledes)

Når du går til en ny bank kan du si akkurat det samme som du har sagt til meg. Og kanskje det ikke er så dumt å vente til du har fylt opp kontoen?

Et alternativ du muligens har hvis det er absolutt den tomten du ønsker deg (men anbefales ikke) er at dere kjøper den sammen med deres foreldre og tar opp lån i deres navn (kun på tomten) dere vil stå som medeiere. Dere inngår så en avbetalingsplan med deres foreldre. Sett opp en ordentlig avtale med avdrag, renter, innbetalingstidspunkt etc. Så kjøper dere den igjen fra deres foreldre når dere får lån av banken selv. dokumentavgift og tinglysningsgebyr blir ikke kjempehøye hvis tomten "bare" koster 350`.Men dette ville jeg kun ha brukt som siste utvei og bare for tomten.

Ønsker deg uansett lykke til!!